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淺談物業(yè)管理成本控制現(xiàn)狀與方法
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摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到不斷的發(fā)展，人們的物質(zhì)生活水平不斷提高，對(duì)物業(yè)管理的要求也越來(lái)越高，相應(yīng)地促進(jìn)了物業(yè)管理的快速發(fā)展，同時(shí)，近幾年隨著我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，也促進(jìn)了物業(yè)管理行業(yè)的全面、系統(tǒng)的發(fā)展。但，隨著外資企業(yè)對(duì)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的不斷滲入，各物業(yè)管理企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)變得日益激烈。目前，我國(guó)各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)面臨的一個(gè)非常嚴(yán)峻的問(wèn)題就是，管理成本越來(lái)越高，收益卻不見(jiàn)其增，因此，物業(yè)管理成本的控制在企業(yè)的管理中非常的重要。因此，為了化解物業(yè)管理企業(yè)中的經(jīng)營(yíng)的壓力，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利的地位，并且能夠立于不敗之地，就必須對(duì)物業(yè)管理的成本控制現(xiàn)狀加以分析，并探究出有效的途徑對(duì)其進(jìn)行解決。本文主要論述的就是物業(yè)管理成本的控制現(xiàn)狀以及嘗試探究了如何加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的成本管理。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理;成本控制;現(xiàn)狀與方法
1、引言
實(shí)現(xiàn)不加大企業(yè)的管理成本和不增加業(yè)主負(fù)擔(dān)的情況下，保證物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展是每一個(gè)渴望發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)。成本的控制是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中的一個(gè)十分重要的因素。通常來(lái)說(shuō)，一個(gè)企業(yè)所具有的較大的優(yōu)勢(shì)就是在于最大程度地對(duì)成本進(jìn)行有效的控制。一般而言，企業(yè)的成本費(fèi)用是指全部用于生產(chǎn)的費(fèi)用，也就是包括企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)時(shí)的各種耗費(fèi)。但是，目前我國(guó)的物業(yè)企業(yè)面臨一個(gè)非常嚴(yán)峻的問(wèn)題就是管理成本越來(lái)越高，嚴(yán)重威脅企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，有效的控制物業(yè)的管理成本，對(duì)物業(yè)行業(yè)提高投資收益以及使其能夠在日益激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地等十分重要。
2、物業(yè)管理成本概述
根據(jù)與客戶簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋以及各項(xiàng)配套的公共設(shè)施、產(chǎn)地等進(jìn)行日常的維修與維護(hù)，同時(shí)保證小區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量、對(duì)小區(qū)內(nèi)的秩序進(jìn)行有效地維護(hù)等是物業(yè)管理企業(yè)的主要工作。
物業(yè)管理的成本就是在物業(yè)管理公司在給社區(qū)提供各種物業(yè)服務(wù)時(shí)產(chǎn)生的各種費(fèi)用。這些費(fèi)用主要包括對(duì)物業(yè)維修時(shí)所用的機(jī)器的費(fèi)用、維修用的材料的費(fèi)用以及支付的勞動(dòng)力的費(fèi)用等方面。物業(yè)管理企業(yè)的生產(chǎn)費(fèi)用也就是物業(yè)企業(yè)的一定的時(shí)期內(nèi)發(fā)生的并用貨幣表現(xiàn)出來(lái)的生產(chǎn)費(fèi)用。物業(yè)企業(yè)的管理成本可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)將其劃分為不同的類別。通常情況下，物業(yè)管理企業(yè)的管理成本主要有對(duì)管理人員以及服務(wù)人員的工資的發(fā)放、福利費(fèi)、公共設(shè)施的日常的維修與維護(hù)的費(fèi)用、社區(qū)內(nèi)綠化的管理費(fèi)用、為保證社區(qū)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量的花費(fèi)、社區(qū)內(nèi)保安的費(fèi)用、社區(qū)民眾的文化活動(dòng)的費(fèi)用以及物業(yè)單位固定的資產(chǎn)折舊費(fèi)和法定的稅費(fèi)等。另外，物業(yè)管理的成本從物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容能夠得知，它的特點(diǎn)是點(diǎn)多、面廣、線長(zhǎng)。對(duì)于不同的社區(qū)，同一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)類型不同，那是因?yàn)椴煌纳鐓^(qū)，大小不一、新舊程度不同，而且，不同社區(qū)的客戶要求也不盡相同，另外，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣，物業(yè)管理企業(yè)的日常事物繁多，導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)對(duì)成本的控制難度很大，而且對(duì)實(shí)行統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)也非常難。
3、物業(yè)管理的成本控制現(xiàn)狀
物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理時(shí)的成本是包括很多方面的，為了減少企業(yè)的管理成本，提高投資及經(jīng)濟(jì)效益，就必須對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理的成本控制的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，進(jìn)而有針對(duì)性的提出各種合理有效的措施，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的健康以及可持續(xù)發(fā)展。
3.1設(shè)備管理成本高
在物業(yè)的管理中，各項(xiàng)成本中彈性最大，變化也最大的成本就是設(shè)備的管理成本。一般而言，設(shè)備的管理成本主要包括設(shè)備的運(yùn)行、維修以及養(yǎng)護(hù)等所需要的成本。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)時(shí)，要在注意設(shè)備的正常運(yùn)行的同時(shí)，也要特別對(duì)設(shè)備的維修以及養(yǎng)護(hù)等進(jìn)行關(guān)注，重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)，但也要對(duì)設(shè)備在運(yùn)行時(shí)職工合理的維修計(jì)劃，做好每個(gè)月對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)的計(jì)劃與工作，同時(shí)做好設(shè)備運(yùn)行的情況和控制。在設(shè)備的運(yùn)行中，對(duì)設(shè)備進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)是一種及其省錢(qián)的的管理方法，保證設(shè)備的正常運(yùn)行是物業(yè)管理的一個(gè)重要的思想。在對(duì)設(shè)備進(jìn)行管理時(shí)，要定期的進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，避免設(shè)備產(chǎn)生較大的問(wèn)題，同時(shí)，可以指定一些支出指標(biāo)來(lái)控制設(shè)備的管理成本。
3.2公共辦公成本及其問(wèn)題
物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)采取一系列的措施機(jī)制，例如轉(zhuǎn)變采購(gòu)機(jī)制，把原來(lái)的自己購(gòu)買(mǎi)相關(guān)配置轉(zhuǎn)變成統(tǒng)一的由經(jīng)理辦公室進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)、管理以及發(fā)放，從最大程度上避免浪費(fèi)情況的發(fā)生。另外，可以采取一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，培養(yǎng)職工的節(jié)約意識(shí)，并使其養(yǎng)成良好的習(xí)慣，從而減少物業(yè)管理企業(yè)中的公共辦公成本的支出，對(duì)物業(yè)管理的成本進(jìn)行有效地控制。通常情況下，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)在追求適當(dāng)?shù)某杀镜耐瑫r(shí)提高物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，但是會(huì)造成相當(dāng)大的成本，這樣就造成了只有物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的改善并沒(méi)有造成服務(wù)管理的改善，總之會(huì)對(duì)其造成物業(yè)企業(yè)的管理缺乏整體性的改善等問(wèn)題。
3.3社區(qū)配套設(shè)施不完備且管理難度大
隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深入，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)也得到了較為迅猛的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)也逐漸得到發(fā)展，但是也存在社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施不完備的問(wèn)題。有些社區(qū)在建設(shè)的早期對(duì)日常的物業(yè)管理缺少規(guī)劃，致使社區(qū)內(nèi)的配套設(shè)備不完善，對(duì)客戶的各種硬性需要也難以滿足。比如說(shuō)有些社區(qū)的機(jī)動(dòng)車位少以及綠化的面積也少等一系列基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題，從而對(duì)社區(qū)配套設(shè)備的管理難度加大，進(jìn)而增加了物業(yè)管理的成本。
3.4管理方式簡(jiǎn)單
目前，我國(guó)的大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)都存在管理方式簡(jiǎn)單的問(wèn)題，因?yàn)樗鼈兲峁┑氖且环N比較粗放式的服務(wù)，其管理服務(wù)水平低下，管理中采用的大多都是人工手段，由此會(huì)產(chǎn)生很多的人力以及物力，另一方面，隨著我國(guó)社會(huì)生活水平的不斷提高，勞動(dòng)力的成本也隨著人們生活水平的提高而提高，而且客戶的需求也變得越來(lái)越高，從而致使了物業(yè)管理企業(yè)的成本增加。
4、加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)成本管理的措施
物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)性質(zhì)的產(chǎn)業(yè)，我國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)常會(huì)受到各種因素的影響，從而造成物業(yè)管理成本的增加等問(wèn)題。由于管理成本的不斷增加，對(duì)我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定、快速的發(fā)展產(chǎn)生極其不利的影響。因此，要對(duì)物業(yè)企業(yè)的成本進(jìn)行有效的管理。
4.1加強(qiáng)人力資源管理，降低人力資本的支出
加強(qiáng)人力資源的管理，在物業(yè)企業(yè)的服務(wù)管理中加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)代科技的運(yùn)用，從而減少對(duì)人力資源的使用，降低人力資本的輸出，提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。加強(qiáng)人力資源的管理就要對(duì)物業(yè)企業(yè)的員工的政治、文化、技術(shù)等方面的素質(zhì)進(jìn)行強(qiáng)化，同時(shí)在物業(yè)的服務(wù)過(guò)程中，加大科技的投入力度;還要對(duì)物業(yè)企業(yè)的內(nèi)部加強(qiáng)管理，發(fā)揮科學(xué)技術(shù)的作用，并對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行精兵減制;加大對(duì)企業(yè)員工的管理力度，建立健全勞動(dòng)管理的制度，提高勞動(dòng)的效率和質(zhì)量;合理的使用勞動(dòng)力并適時(shí)對(duì)其進(jìn)行調(diào)配�？傊�，加強(qiáng)人力資源的管理，充分地發(fā)揮人力資源的作用并科學(xué)的調(diào)配勞動(dòng)力，同時(shí)發(fā)揮科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力的作用，從而最大限度地降低物業(yè)企業(yè)對(duì)人力資源的支出，提高物業(yè)企業(yè)的管理水平以及盈利水平。
4.2控制作業(yè)成本
目前，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)的管理方式比較簡(jiǎn)單，一般情況下，企業(yè)對(duì)成本的控制也很簡(jiǎn)單。每個(gè)物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目都受不同因素的影響和制約，比如說(shuō)受到不同地域文化的影響，不同的合作方的不同的要求等，因此每個(gè)項(xiàng)目都有其不同于其他項(xiàng)目的方法。作業(yè)的成本控制不是以各個(gè)項(xiàng)目為核算的對(duì)象，而是以作業(yè)為核算的對(duì)象的，因此，有利于從整體上對(duì)作業(yè)或者員工工作的成本進(jìn)行有效地控制。對(duì)作業(yè)的成本進(jìn)行有效地控制，一方面有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主的服務(wù)水平，形成一種把業(yè)主作為工作的中心的管理思想，而評(píng)價(jià)成本管理水平的標(biāo)準(zhǔn)則是資源的消耗是否對(duì)業(yè)主價(jià)值的增值造成影響，另一方面，有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對(duì)管理成本的控制，提高物業(yè)企業(yè)的成本效益。
4.3采用多元化的經(jīng)營(yíng)模式
物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)往往很小，為了提高企業(yè)的盈利水平，降低物業(yè)企業(yè)的管理成本，除了企業(yè)最基本的服務(wù)項(xiàng)目之外，也可以讓企業(yè)利用自身的有利之處，與其他和物業(yè)管理行業(yè)有著緊密聯(lián)系的行業(yè)加強(qiáng)合作，采用多元化的經(jīng)營(yíng)模式，從而達(dá)到降低企業(yè)管理成本的目的，提高企業(yè)的盈利水平。多元化經(jīng)營(yíng)是一種合理有效的方法，因?yàn)樗饶転槠髽I(yè)提供更高的利潤(rùn)，而且還能給業(yè)主提供更好的服務(wù)。
5、結(jié)束語(yǔ)
隨著我國(guó)的改革開(kāi)放的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)迅速發(fā)展起來(lái)。但仍然存在各種問(wèn)題需要我們不斷地進(jìn)行探索，并尋找合理有效的方法加以解決。我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段的綜合性的盈利組織�？傊�，我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)要在秉承以人為本的思想理念的同時(shí)，對(duì)企業(yè)的管理成本進(jìn)行有效的控制，從而提高經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定以及可持續(xù)的發(fā)展。
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