物業(yè)管理的成本控制
現(xiàn)在，物業(yè)管理越來越受到我們的關(guān)注，物業(yè)管理的成本控制是小編為這一行業(yè)的朋友準(zhǔn)備的論文，歡迎大家閱讀，同時為大家推薦淺議住宅小區(qū)物業(yè)管理!
摘要:降低管理成本,提高投資效益,已成為物業(yè)企業(yè)改革的方向。本文簡要分析了物業(yè)管理成本響因素,從健全物業(yè)企業(yè)組織、營造良好的企業(yè)文化、多元化經(jīng)營、國外經(jīng)鑒等四個方面,重點闡述了物業(yè)管理成本的控制策略。
關(guān)鍵詞:物業(yè)管理;成本控制
改革開放以來,物業(yè)管理行業(yè)全面發(fā)展。同時顧客對物業(yè)管理企業(yè)的要求也不斷的提高,并且隨著外資企業(yè)滲入到我國物業(yè)管理行業(yè),促使物業(yè)管理行業(yè)之間的競爭顯得日益激烈。如何在日益激烈的行業(yè)競爭中立于不敗之地,提高投資收益,有效控制物業(yè)管理成本的研究顯得日益迫切和重要。
一、物業(yè)管理成本的內(nèi)涵和特點
物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的各項支出,根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可劃分為不同類別。一般來說,主要包括:管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費;公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費;綠化管理費;清潔衛(wèi)生費:保安費;辦公費;文體活動成本;物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費;法定稅費等。根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容可以看出,物業(yè)管理成本具有點多、面廣、線長的特點。
二、對影響物業(yè)管理成本的因素的分析
(一)物業(yè)企業(yè)組織成本較高。組織成本是企業(yè)成本的重要組成部分。物業(yè)管理企業(yè)的組織成本主要包含靜態(tài)組織成本和動態(tài)組織成本兩個方面。物業(yè)企業(yè)靜態(tài)組織成本是由企業(yè)自身組織結(jié)構(gòu)決定的,動態(tài)組織成本是指組織在運行中消耗的成本。靜態(tài)組織成本主要表現(xiàn)在企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不完善,組織存在多頭領(lǐng)導(dǎo)、管理層次過多等。動態(tài)組織成本主要體現(xiàn)在組織中的人員素質(zhì)參差不齊,組織決策難以有效貫徹實施等。隨著物業(yè)管理企業(yè)的不斷發(fā)展,企業(yè)組織也不斷壯大,組織成本有居高不下趨勢,增加物業(yè)企業(yè)負(fù)擔(dān)。
(二)物業(yè)企業(yè)管理方式簡單。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)提供的是一種簡單的粗放式的服務(wù)。管理服務(wù)手段智能化水平低下,科技含量低,手工操作形式比較多,這必然需要大量的物力和人力。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展水平的高速增長,人民生活水平日益提高,不僅使勞動力成本不斷上升,而且客戶對物業(yè)企業(yè)的要求也日益增高,造成物業(yè)管理企業(yè)成本不斷增多。
(三)社區(qū)配套設(shè)施不完備,管理難度大。改革開放以來,房地產(chǎn)事業(yè)不斷快速發(fā)展,并且社區(qū)的配套設(shè)施也不斷完善。但是部分社區(qū)在早期的規(guī)劃時,忽略了日后的物業(yè)管理,社區(qū)中的部分基礎(chǔ)設(shè)施不完善,難以滿足顧客需求的多樣化。
(四)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營方式單一。部分物業(yè)管理企業(yè)是由政府房管部門轉(zhuǎn)變而來的,經(jīng)營方式比較單一,與現(xiàn)代企業(yè)制度差距還比較大。其經(jīng)營范圍主要圍繞著社區(qū)內(nèi)部的設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、保安等基本服務(wù)。由于顧客需求的多樣化趨勢加強,簡單的社區(qū)服務(wù)已經(jīng)無法滿足顧客的需求,造成部分資源的浪費,增加了企業(yè)成本。
三、物業(yè)管理成本的有效控制
物業(yè)企業(yè)管理成本的高低對物業(yè)企業(yè)的發(fā)展起到重要的作用,加強對物業(yè)企業(yè)管理成本研究,降低物業(yè)管理成本,促使物業(yè)企業(yè)改革并以靈活的方式開展專業(yè)經(jīng)營,積極參與社會競爭,提高投資收益。
(一)要改善物業(yè)企業(yè)組織,降低組織成本。完善組織結(jié)構(gòu)�？茖W(xué)分析組織職能。調(diào)整職能管理部門,擴大組織管理幅度,減少組織管理層次,促使物業(yè)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)優(yōu)化。避免出現(xiàn)多頭領(lǐng)導(dǎo)現(xiàn)象,減少組織內(nèi)的摩擦費用。同時,擴大管理幅度,有利于上級對下級的有效管理和監(jiān)督,保證組織決策能貫徹實施。減少管理層次有利于對企業(yè)管理成本的監(jiān)控。
加強對組織內(nèi)部人員的培訓(xùn)。雖然物業(yè)管理行業(yè)是勞動密集型產(chǎn)業(yè),對勞動力質(zhì)量的需求不是很高,但是物業(yè)管理企業(yè)也要對企業(yè)內(nèi)部員工及時進行培訓(xùn),提高勞動者的素質(zhì)。例如,通過委培進修方式。全面培訓(xùn)從業(yè)人員,提高其政策法律知識水平和職業(yè)道德。物業(yè)管理企業(yè)中基層管理服務(wù)人員的素質(zhì)高低,直接決定著管理服務(wù)的效果如何。影響著企業(yè)在客戶中的形象。對員工進行培訓(xùn)能夠保證組織決策的有效實施,減少組織成本。
(二)要營造良好的組織文化。企業(yè)文化的營造是物業(yè)企業(yè)發(fā)展之源和動力之本,從本質(zhì)上講企業(yè)文化是企業(yè)內(nèi)部成員在長期實踐活動中所形成的并且被組織成員所普遍認(rèn)可和遵循的具有組織特色的價值觀念和行為規(guī)范。組織文化能從根本上改變員工原有的價值觀念,建立起新的價值觀念,促使員工適應(yīng)組織正常的實踐活動需要。組織文化作為團體共同價值觀,具有自我調(diào)控功能,使組織的目標(biāo)自動轉(zhuǎn)化為個體成員的自覺行動。例如,在良好的組織文化中,企業(yè)組織中的成員以浪費組織資源為恥辱,以節(jié)約企業(yè)資源為光榮。由此可見,組織文化在組織成本控制中的巨大作用。物業(yè)企業(yè)在注重企業(yè)形象的同時,要不斷地完善組織的文化,促進物業(yè)企業(yè)健康、快速發(fā)展。
(三)要促進物業(yè)企業(yè)多元化經(jīng)營。物業(yè)管理企業(yè)除了提供基本的社區(qū)服務(wù)外,可以利用自身有利條件,在社區(qū)內(nèi)開展多元化經(jīng)營,這樣既能發(fā)現(xiàn)和培育新的效益增長點,又能滿足不同客戶的個性化需求,同時達到降低服務(wù)成本,提高投資收益的效果。物業(yè)管理企業(yè)在實行多元化經(jīng)營過程中,既不會增加管理成本,也不會增加業(yè)主的負(fù)擔(dān),而且還會給物業(yè)企業(yè)創(chuàng)造收益,因此多元化的經(jīng)營策略成為物業(yè)企業(yè)控制企業(yè)成本的有效途徑。
(四)要借鑒國外經(jīng)驗,降低管理成本。在西方發(fā)達國家中會計成本是一門發(fā)展比較迅速的學(xué)科。隨著各種學(xué)科的快速發(fā)展以及在成本會計中的應(yīng)用,新型的注重企業(yè)管理型的成本會計已經(jīng)形成。適合我國當(dāng)前多數(shù)企業(yè)實際需要的標(biāo)準(zhǔn)成本會計,責(zé)任成本會計、目標(biāo)成本計算、質(zhì)量成本會計、成本決策、成本預(yù)測和近十幾年孕育的適時制與倒推成本法、作業(yè)成本法與作業(yè)管理、成本企劃、產(chǎn)品生命周期成本會計以及戰(zhàn)略成本管理等。我們都可以根據(jù)我們的實際情況進行認(rèn)真研究,加以運用到物業(yè)企業(yè)日常管理中來。
收費智能管理方法。在西方發(fā)達國家中。物業(yè)企業(yè)依托電子科技的迅速發(fā)展,實施以IC卡技術(shù)為核心,運用計算機和通訊技術(shù)手段的“一卡通”智能管理新方法。“一卡通”的收費管理方法,提高了物業(yè)管理效能。
總之,物業(yè)企業(yè)是以服務(wù)為宗旨,以經(jīng)營為手段的綜合型經(jīng)營組織。物業(yè)管理成本的高低直接決定了物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展因此加強對控制物業(yè)管理成本的研究,從而降低管理服務(wù)成本,實現(xiàn)投資效益最大化成為物業(yè)管理企業(yè)的重中之重。
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