營銷角度看物業(yè)管理

時間：2022-10-08 22:56:10 物業(yè)管理畢業(yè)論文我要投稿

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營銷角度看物業(yè)管理

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　　營銷角度看物業(yè)管理【1】

　　摘要：在經(jīng)濟全球化的大背景下，物業(yè)管理漸漸被國內學者引入國內，經(jīng)歷了30多年的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)也日趨成熟。

　　各個城市物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量與規(guī)模都得到了提高，而物業(yè)管理的范圍在對象上從原來針對小區(qū)居民、業(yè)主的單一化服務，轉向針對商業(yè)寫字樓、學校、商務會所、工廠、大型企業(yè)等多領域的多元化服務;從服務內容上，漸漸地由安保、清潔、維修等基礎化服務而轉向硬服務與軟服務相結合的品牌塑造活動。

　　在秦皇島市，由于物業(yè)管理服務起點低，大量的物業(yè)服務民營企業(yè)如雨后春筍般涌現(xiàn)，促使物業(yè)服務市場競爭激烈，而隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，市場空間得到了拓展，業(yè)主對物業(yè)管理服務企業(yè)所提供的專業(yè)化、個性化服務要求越來越高。

　　關鍵詞：物業(yè)管理;服務營銷;營銷策略

　　一、物業(yè)的價格營銷策略要精準

　　隨著房地產(chǎn)物業(yè)市場越來越規(guī)范化，發(fā)展商“微利”的時代已經(jīng)來臨，近年來，樓盤銷售競爭也日趨激烈，注重樓盤品質與品牌的整體營銷策劃，早已成為發(fā)展商最為激烈的競爭手段，制定一個合理的價格營銷策略才是在“微利”時代下取勝的關鍵。

　　物業(yè)產(chǎn)品價格是指在房屋建筑、建設用地開發(fā)以及經(jīng)營過程中，凝結在物業(yè)商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現(xiàn)形式。

　　通俗地來理解就是指消費者為獲得物業(yè)所有權或使用權所支付的貨幣數(shù)目。

　　它受到房屋建造的全過程的造價(開發(fā)成本)、流通費用、稅金和利潤組成，因此開發(fā)商想要在價格上贏得競爭優(yōu)勢，需要從這幾個方面下手考慮，制定優(yōu)質的價格營銷策略，在確保房屋質量的前提下，又能滿足住戶用戶需求，贏得勝利。

　　二、物業(yè)服務營銷重在管理的高效高質

　　物業(yè)管理包括居民物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)以及其它用途的物業(yè)，當今社會，物業(yè)與業(yè)主的矛盾日趨惡化，業(yè)主在談論樓盤是否值得購買的首要考慮因素就是物業(yè)管理是否完善。

　　作為一名普通用戶，當發(fā)生問題時，最需要的是物業(yè)能夠第一時間的解決問題，這時候高效高質處理問題的能力，就尤為重要，一旦有了優(yōu)秀的案例，市場傳播就會自動擴散，從而能很快建立良好的市場口碑，為之后的營銷發(fā)展打下良好的基礎。

　　三、物業(yè)管理轉為服務營銷

　　與市場上其它商品一樣，房地產(chǎn)商品也有售后服務――這就是物業(yè)管理，物業(yè)管理在中國是一個新興的行業(yè)，大多數(shù)發(fā)展商沒有認識到物業(yè)服務企業(yè)其實就是服務產(chǎn)品的營銷企業(yè)，才產(chǎn)生了一些不利于發(fā)展的因素。

　　在《物業(yè)管理條例》中，也已把“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務企業(yè)”，其實，只要物業(yè)公司認清楚，業(yè)主就是你的顧客，顧客可以購買你的產(chǎn)品，也可以不買你的產(chǎn)品，把管理業(yè)主的思維轉化到服務業(yè)主的思維上來，善于細分市場，找準目標市場，以先進的經(jīng)營理念、專業(yè)化隊伍、規(guī)范化管理、人性化服務來實施物業(yè)服務營銷活動。

　　物業(yè)服務營銷是服務經(jīng)濟時代的必然產(chǎn)物，物業(yè)服務企業(yè)為提升其服務競爭優(yōu)勢，增強其核心競爭力，采取服務營銷策略來參與物業(yè)服務市場競爭才是理性的選擇。

　　四、結論

　　本文從HS物業(yè)管理有限公司的實際情況出發(fā)，對秦皇島地區(qū)的物業(yè)管理公司進行了深入研究，同時同當?shù)氐氖袌銮闆r進行了調研與分析，掌握了當前物業(yè)管理市場的基本狀況與基本需求，探索了未來HS物業(yè)管理公司的發(fā)展方向與趨勢。

　　得到以下結論：

　　(一)HS物業(yè)管理企業(yè)應在滿足顧客基礎服務的基礎上尋求創(chuàng)新產(chǎn)品。

　　隨著經(jīng)濟全球化發(fā)展，HS物業(yè)管理公司面臨的已不僅僅是國內的競爭者，國外專業(yè)物業(yè)管理公司也在不斷蠶食著中國物業(yè)市場，因此僅僅追隨競爭者的腳步是遠遠不夠的，再提供高標準物業(yè)服務基礎產(chǎn)品的同時，企業(yè)應該依據(jù)顧客需求，開發(fā)創(chuàng)新性產(chǎn)品。

　　(二)服務營銷是HS 物業(yè)管理公司發(fā)展的基石。

　　作為服務型企業(yè)，HS物業(yè)管理公司永遠要將顧客放在第一位，而作為發(fā)展中的企業(yè)，HS物業(yè)管理公司要想從眾多物業(yè)管理企業(yè)中脫穎而出，就必須開發(fā)創(chuàng)新型服務產(chǎn)品，同時追求獨特服務理念，制定區(qū)別于競爭者的產(chǎn)品策略，尋找新的盈利平衡點，通過有效的溝通，塑造新穎的企業(yè)品牌與商標，在飛速發(fā)展的市場中，尋找突破口。

　　(三)有效的公司制度、人才結構是公司發(fā)展的有力保證。

　　員工是HS物業(yè)管理公司直面顧客的一線人員，因此，加強內部管控，建立完善的公司管理制度，實行有效的員工培訓與考核制度，對于保證公司服務質量、提高顧客滿意度具有重要作用。

　　本文的創(chuàng)新點：

　　1、對物業(yè)管理的概念進行了補充，提出了軟服務與硬服務的概念。

　　2、提出創(chuàng)新性產(chǎn)品的服務理念

　　3、依據(jù)不同員工，提出詳細考核制度與考核指標

　　4、提出HS物業(yè)管理企業(yè)的具體工作流程。

　　本文的不足：本文研究范圍主要來自HS物業(yè)管理公司，而主要數(shù)據(jù)在2012年之前;同時閱讀市場營銷、物業(yè)管理、服務營銷等相關的論文有限，沒有對整體的研究趨勢進行很好的把控;本人市場營銷知識有限，對相關理論介紹不足，對論文的整體研究產(chǎn)生了一定的影響。

　　隨著步入21世紀，我國物業(yè)管理行業(yè)將進入黃金時代，物業(yè)管理專業(yè)知識不斷成熟、市場不斷擴大、業(yè)主的消費水平不斷提高、法律制度不斷健全，越來越多的物業(yè)管理公司加入了競爭的行列，因此HS物業(yè)管理公司要建立自己成熟的市場、獲得長久的競爭優(yōu)勢，是一件長期的、艱巨的工作，不能一蹴而就，必須要進行精準的市場定位，充分進行企業(yè)的內外部環(huán)境分析，對市場進行完整的市場調研，堅持高要求的服務標準，以無微不至的服務與高水平的管理，昂首進入經(jīng)濟競爭的新時代。

　　參考文獻：

　　[1]鄭曉奮《物業(yè)管理》東北財經(jīng)大學出版社，2009-11-1

　　[2]周素萍《物業(yè)服務營銷管理》清華大學出版社，2011-9

　　[3]劉樹欣我國物業(yè)服務營銷管理現(xiàn)狀與策略分析[J]，現(xiàn)代商業(yè)，2011年23期

　　[4]唐欣王德成我國現(xiàn)階段物業(yè)管理運營模式初探[J]，山東農業(yè)大學學報(社會科學版)，2003年02期

　　物業(yè)管理酬金制與包干制【2】

　　一、物業(yè)服務的兩種計費方式

　　由國家發(fā)改委和建設部聯(lián)合頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》自2004年1月1日起施行，其中明確，物業(yè)服務費用可采取包干制或者酬金制形式。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　實行包干制的前提是對物業(yè)服務費標準雙方事先要有約定和承諾，即包干的具體額度。

　　通常，對有政府指導價的物業(yè)類型的物業(yè)服務收費實行包干制，但是當業(yè)主方對物業(yè)服務收費的測算和市場行情不甚明了時，往往對包干的額度把握不定，此時不宜實行包干。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。

　　實行物業(yè)服務費用酬金制時，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所繳納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務合同約定以外的支出。

　　如果物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。

　　酬金制實質是實報實銷制，物業(yè)管理企業(yè)按照雙方協(xié)商確定的預算預收基本費用，一個會計年度結束后進行決算并向業(yè)主多退少補。

　　在這種模式下，物業(yè)管理企業(yè)只拿業(yè)主事先約定好的酬金部分(酬金可事先預定提取比例或固定額度)。

　　由于預收的物業(yè)服務支出是代管性質，所以采取酬金制物業(yè)服務支出不應交納營業(yè)稅等相關稅金。

　　二、包干制和酬金制優(yōu)、缺點分析

　　1.包干制的優(yōu)點

　　首先，包干制執(zhí)行起來較為簡單，適合小型的物業(yè)管理公司。

　　其次，在業(yè)主委員會成員專業(yè)水平有限，精力有限的情況下，實行包干制避免了對物業(yè)服務企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計等工作，簡便易行。

　　最后，由于包干制中節(jié)省的開支可能成為物業(yè)公司的利潤，所以在一定程度上可以刺激物業(yè)管理企業(yè)進行管理方式創(chuàng)新，節(jié)約成本。

　　2.包干制的缺點

　　首先，在包干制中，物業(yè)服務質量的好壞主要靠企業(yè)自律，為了獲取更高的利潤，物業(yè)管理企業(yè)可能會收到錢不花或者少花，往往導致物業(yè)管理企業(yè)為了降低管理成本而對工作草率了事。

　　其次，包干制的成本限制，使得物業(yè)管理企業(yè)對需要進行及時維修的工作，往往產(chǎn)生拖延或小修小補，不做徹底解決，對物業(yè)的使用壽命和價值都會產(chǎn)生一定影響。

　　最后，實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在費用不足時，只有依靠多元化經(jīng)營維持企業(yè)的利潤，不利于物業(yè)管理專業(yè)化。

　　3.酬金制的優(yōu)點

　　首先，酬金制費用更加透明，業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的費用支出可以監(jiān)控，更加體現(xiàn)了業(yè)主的自主管理。

　　其次，物業(yè)管理企業(yè)服務支出的多少對企業(yè)利潤沒有直接影響，有了固定的酬金，則企業(yè)不必考慮多元化經(jīng)營，有利于企業(yè)專利的專業(yè)化。

　　最后，酬金制體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主“管家”式的服務關系，減少了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主在物業(yè)收費方面的矛盾。

　　4.酬金制的缺點

　　首先，酬金制需要對物業(yè)管理企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計，要求業(yè)主對物業(yè)管理有較高的認識水平和專業(yè)水平。

　　其次，物業(yè)管理企業(yè)處于利潤的驅動，可能會提高酬金支付的基數(shù)，即物業(yè)服務支出。

　　由于業(yè)主在專業(yè)知識方面處于相對劣勢地位，所以很難找到有理、有利、有效壓縮開支的根據(jù)，由此可能帶來物業(yè)管理費用的攀升。

　　三、兩種收費方式比較

　　1.兩種收費方式各有利弊

　　從上述分析可看出，包干制簡便易行，對業(yè)主的要求不高，節(jié)省了業(yè)主的管理成本，但是會存在很多的非市場行為，不利于業(yè)主和企業(yè)之間的溝通和諒解。

　　對物業(yè)管理企業(yè)提高技能和專業(yè)化發(fā)展有一定的阻礙，在一定程度上制約著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

　　酬金制則更體現(xiàn)了市場經(jīng)濟的要求，更透明化，有助于企業(yè)自我管理，有利于物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化水平的提高，但是酬金制對業(yè)主的要求較高。

　　從目前我國物業(yè)管理發(fā)展的階段來看，兩種收費方式都有其存在的理由和必要性。

　　2.酬金制是物業(yè)收費方式的發(fā)展方向

　　物業(yè)管理目的之一是提升物業(yè)價值，實現(xiàn)其穩(wěn)定持續(xù)的收益、保值、增值，所以從兩種收費方式的特點來看，酬金制是日后物業(yè)服務收費的發(fā)展方向。

　　在物業(yè)管理發(fā)展成熟的國家和地區(qū)，物業(yè)服務收費普遍采用酬金制。

　　實行酬金制的前提是物業(yè)管理企業(yè)會對業(yè)主進行定期培訓，讓廣大業(yè)主更多了解物業(yè)管理知識，既便于和物業(yè)管理企業(yè)之間的溝通，也有利于監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的行為。

　　由于我國內地物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展還未完全成熟，專業(yè)培訓僅限于行業(yè)內部，而針對業(yè)主的幾乎沒有，所以很多業(yè)主對物業(yè)管理的認識較為表面化。

　　業(yè)主對物業(yè)管理認識的不足使得普通的居民很難實現(xiàn)和物業(yè)管理企業(yè)的正確溝通以及對物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督，所以目前在國內全面推行酬金制并不現(xiàn)實。

　　3.包干制仍然有存在的必要性

　　雖然包干制相對來說存在更多的非市場因素，從服務的周到有效，到對物業(yè)的保值、增值等方面都不如酬金制具有優(yōu)勢，但目前我國大部分小區(qū)的物業(yè)管理收費方式仍然采用包干制。

　　這種收費方式存在較大市場的原因是，我國居民對物業(yè)服務消費的承受能力不高，在業(yè)主專業(yè)水平較低的情況下，包干制的收費方式省去了賬目審計等監(jiān)督工作，尤其對于中低檔物業(yè)來說，業(yè)主委員會物業(yè)管理知識水平的限制以及包干制收費的相對低廉更加具有吸引力。

　　四、完善酬金制

　　雖然酬金制更加透明、合理、市場化，但是，在我國推行酬金制從理論到實踐還有很長的路要走。

　　我們必須通過明確和完善實施細則，解決好關鍵環(huán)節(jié)的操作規(guī)范問題，否則就很容易背離初衷，引發(fā)新的矛盾。

　　總的看來，仍然需要完善以下幾個方面的內容。

　　1.對物業(yè)服務成本支出的抑制辦法

　　酬金制的企業(yè)利潤直接取決于物業(yè)服務支出，所以采用酬金制收費，應該給物業(yè)管理公司注入控制和減低成本的內在驅動力。

　　可以由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商制定獎懲措施，在物業(yè)管理企業(yè)努力提高管理水平、減少管理成本的內在驅動力下，給予物業(yè)管理企業(yè)一定比例的獎勵。

　　這樣，既體現(xiàn)了公平與公正，又有利于管理方法的不斷改進，能夠實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主利益的雙贏。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的核定問題

　　由于酬金制預收的物業(yè)服務支出屬于代管性質，為所交納的業(yè)主所有，所以在預收物業(yè)管理費用中，除了支付給物業(yè)管理企業(yè)的酬金部分，其余都不是物業(yè)管理企業(yè)的收入，不應交納營業(yè)稅等相應稅金。

　　如果硬性要其以物業(yè)服務費總額為基數(shù)繳納，稅費勢必會被列入直接支出，最終轉嫁到業(yè)主頭上。

　　對業(yè)主的集體消費征收營業(yè)稅既不合情也不合理，所以推行酬金制，應從法規(guī)上明確物業(yè)管理企業(yè)納稅基數(shù)的確定細則。

　　3.對業(yè)主物業(yè)管理知識的培訓

　　酬金制的推廣仍然有賴于業(yè)主對物業(yè)管理知識的認知，提高業(yè)主和業(yè)主委員會的管理能力，這樣才能做到業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的有效監(jiān)督，如果業(yè)主完全依賴每年一度的外部審計工作，則會減少對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督效力。

　　同時，業(yè)主對物業(yè)管理知識的匱乏，容易讓物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間產(chǎn)生不必要的分歧，形成溝通和理解上的障礙，可以建立物業(yè)管理公司對業(yè)主的培訓機制，這樣對物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展也具有一定的推動作用。

　　4.政府主管部門監(jiān)控機制的建立問題

　　物業(yè)收費問題一直是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間最主要的矛盾，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理費的問題時有發(fā)生，如果推行酬金制，則拒絕繳納費用就不再是業(yè)主和企業(yè)之間的利益關系，而是單個業(yè)主和所有業(yè)主之間的利益關系。

　　物業(yè)管理企業(yè)作為受“雇傭”一方，無權干涉業(yè)主之間的利益問題，但是如果這類問題嚴重，勢必會影響到整個物業(yè)的健康、有序管理，所以需要出現(xiàn)第三方(政府主管部門或社會監(jiān)督機構)來解決這些矛盾糾紛。

　　我們可以通過法規(guī)，推行協(xié)商、仲裁、訴訟等一系列的方法來解決類似問題。

　　除此之外，要保證物業(yè)管理酬金制的良性運行，還要解決其他一些層面的問題。

　　比如物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)信用問題、物業(yè)管理企業(yè)和其他行業(yè)的協(xié)調配合問題等。

　　盡管這些問題的解決都不是輕而易舉的，但只要整個社會各個方面能夠站在全局的角度去努力，我們還是可以相信，物業(yè)管理酬金制會逐步得到完善，并成為物業(yè)管理經(jīng)濟運行的主流模式。

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