- 項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 推薦度：
- 相關(guān)推薦
項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告
1.0 項(xiàng)目概況
**項(xiàng)目是**市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)開發(fā)的舊城改造項(xiàng)目之一。
**項(xiàng)目位于**市東山區(qū)中山四路**以東，芳草橫街以南，唐家巷以西地段。場地平整，近似矩形。規(guī)劃區(qū)用地紅線內(nèi)面積9551平方米，規(guī)劃路面積約1261平方米，凈用地面積約8266平方米，總建筑面積53941.5平方米，總建筑密度30%，容積率5.1，綠地率43.8%。
**項(xiàng)目擬建造成以高級住宅為主的商業(yè)住宅綜合大廈，高32 層，帶一層地下室。其基本功能是：以高級住宅為主，頂層配以復(fù)式住宅，裙樓具備商業(yè)服務(wù)、停車、文體、教育等配套功能的綜合大廈。
**項(xiàng)目已于2005 年拆遷完畢，施工條件基本具備，即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)建設(shè)階段，預(yù)計(jì)于2007 年交付使用，計(jì)劃總投資約需2.2 億元人民幣(地價減免、市政配套費(fèi)免收)，下階段計(jì)劃開發(fā)建設(shè)期為2.5 年(整個項(xiàng)目開發(fā)周期為4.5 年)。
2.0 項(xiàng)目市場研究
2.1 **宏觀經(jīng)濟(jì)情況
2.1.1 **市概況
**市乃**省首府，地處富饒的珠江三角洲北端，瀕臨南海、毗鄰港澳，歷來是華南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心和交通樞紐。同時也是**省的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易、信息、科技中心。
**市總面積為7434.4 平方公里( 包括八區(qū)、四縣市)，其中市區(qū)(即八區(qū))面積為1443.6 平方公里，1997 年末全市總?cè)丝?66.49 萬人。市區(qū)人口395.65 萬人，占59.3%。市區(qū)日平均流動人口達(dá)165 萬人。
**是一座已有2200 多年歷史的文化名城，是國務(wù)院頒布首批62 座國家級歷史文化名城之一，具有悠久的城市文化。由于其特殊的地理位置，**又是我國著名的僑鄉(xiāng)，全市有華僑、外籍華人、港澳同胞135 萬人，還有歸僑、僑眷，港澳同胞親屬100 多萬人。
改革開放20 年來，**得天時、地利、人和之便，社會面貌和經(jīng)濟(jì)建設(shè)都發(fā)生了巨大的變化，城市建設(shè)日新月異、市場經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展、經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)、人民生活水平大幅改善、各項(xiàng)成就令人矚目、城市地位不斷提高。
1997 年**市國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到1642.83 億元，比1996 年增長13.5%，人均GDP 首次突破3000 美元之大關(guān)(比1996 年增長11.9%)，在全國十大城市中，僅次于上海排名第二。1998 年上半年完成工業(yè)產(chǎn)值1140.19 億元，比1997 年同期增長11.8% ，十城市比較中升幅最大。1997 年實(shí)際利用外資28.9 億美元。1998 年上半年在受到東南亞金融風(fēng)暴持續(xù)影響的情況下，實(shí)際利用外資還達(dá)到15.33 億美元，同比增長11.5% 。**市城市居民生活水平在全國也處于領(lǐng)先地位。1997 年居民家庭人均可支配收入和消費(fèi)性支出分別為10444.61 元和8767.98 元。在十大城市中均居首位，消費(fèi)生活中的食品支出比重──恩格爾系數(shù)低于50%(為49.1%)。首次達(dá)到聯(lián)合國居民生活小康水平標(biāo)準(zhǔn)，顯示**市城市居民生活水平顯著提高，已向小康層次過渡。
在較強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支持下，**市的城市建設(shè)也取得了很大成就。地鐵一號線緊張施工，第一期已開通運(yùn)行;江灣、解放、鶴洞、華南大橋相繼通車;內(nèi)環(huán)線工程全面鋪開;新機(jī)場建設(shè)開始實(shí)施;一系列標(biāo)志性建筑及城市環(huán)境改善工程，如九運(yùn)會新體育館、**藝術(shù)博物館、大劇院的建設(shè)亦將展開。可以預(yù)見，在不久的將來，**的交通環(huán)境和城市形象將有很大的改觀。
隨著香港的順利回歸和整個珠江三角洲城市帶的全面形成，**作為這個城市帶的中心城市，開放的步伐將邁得更大，發(fā)展將更快。有關(guān)專家預(yù)測，以穗、港為中心的珠江三角洲城市帶將是世界上發(fā)展最快的城市帶之一。根據(jù)規(guī)劃，今后**市GDP、人均GDP、出口總值和社會商品的零售總額將分別以年均13%、11% 、15%和18-20%的高速度增長。到2005 分別達(dá)到(按91 年不變價計(jì))2000 億元、26000 元/人、130 億元、1800-2000 億元，達(dá)到或接近亞洲中等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)水平。
據(jù)**市總體規(guī)劃，到2010 年**城區(qū)面積(指建成區(qū)面積)將從1992 年的187 平方公里擴(kuò)展到436.8 平方公里，形成城市中心大組團(tuán)，城市東翼大組團(tuán)、城市北翼大組團(tuán)三大板塊。城市中心將向東移，黃埔區(qū)將作為一個副城市中心進(jìn)行建設(shè)，東面的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)與市區(qū)的聯(lián)系將更加緊密。
2.1.2 **房地產(chǎn)市場展望
國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展為我市的房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。房改全面進(jìn)入實(shí)施階段、銀行降息、二手樓宇按揭推行、土地供給的總量控制和規(guī)范化操作等都對我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著長遠(yuǎn)的積極影響。但東南亞金融風(fēng)暴的滯后影響將對我市的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定沖擊，尤其是引進(jìn)外資上有一定壓力。樓市中較高的空置率也存在一個消化的過程。預(yù)計(jì)近一、兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場會較平穩(wěn)，不大可能出現(xiàn)上半年(由于政策影響)大量購房的火爆場面;房價總體趨于穩(wěn)定，多層住宅價格有望小升，高層還有可能下調(diào)，但幅度不會太大;外銷商品房進(jìn)一步萎縮，樓市主要靠本地用家支持。
2000 年初至年中，隨著空置壓力的舒緩(應(yīng)明確空置房的產(chǎn)生原因很多，有些是結(jié)構(gòu)性問題，不可能完全解決)、外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)，樓市可望邁向一個新高位。而“ 在新世紀(jì)安家置業(yè)”的心理也是一個不可忽視的因素。
現(xiàn)在樓市已進(jìn)入微利階段，粗放式經(jīng)營不可能取得市場上的主動。
成功只能建立在充分研究市場、嚴(yán)謹(jǐn)策劃、全面包裝的基礎(chǔ)之上。隨著消費(fèi)者層次的提高，對環(huán)境、居住文化的要求也越來越高。開發(fā)商除了要提供配套完善、質(zhì)量保證的住宅外，還要花大力氣美化居住環(huán)境，加強(qiáng)物業(yè)管理，營造良好的居住氛圍。消費(fèi)者對品牌的重視也是未來的一個發(fā)展趨勢，如開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位等的知名度、信譽(yù)等將越來越受到重視。
3.0 區(qū)域市場簡介
東山區(qū)位于**市的中部，素來為**的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心。區(qū)內(nèi)有**市最興旺的商業(yè)街之一的農(nóng)林下路，還有文明路、中山四路等都是傳統(tǒng)商業(yè)街。大型商場寫字樓林立，吃住、娛樂、商業(yè)、旅游融為一體。隨著城市發(fā)展，**商業(yè)中心不斷東移，東山區(qū)首先受惠，加之本區(qū)中山路改造完成，北京路步行街開通，地鐵貫通，這里已成為各路商家投資熱點(diǎn)，商機(jī)勃勃。
項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，開發(fā)項(xiàng)目林立。在項(xiàng)目1.5 公里范圍之內(nèi)的區(qū)域內(nèi)，聚集著“竣雅閣”“豪賢苑”“建雅臺”“恒仕大廈”、“東盛大廈”、“德正軒”、“盈澤苑”等。
從本區(qū)域樓盤分布的情況來看主要集中東華西路，其他樓盤則在中山三路至中山四路地鐵沿線零散分布，并且平均推出時間已超過一年。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在本區(qū)域內(nèi)至今推出的住宅銷售面積達(dá)89414 平方米，已銷售面積48302 平方米，銷售率為54%，銷售難度較大。隨著地鐵一號線的開通，中山路改造完成，多個大型市政項(xiàng)目落成，本區(qū)域其他項(xiàng)目的開發(fā)步伐明顯加快，如“中山四路商住樓”、“越通大廈”、“華順大廈”、“置輝廣場”等，屆時住宅上市量加大，競爭將更為激烈。
4.0 市場調(diào)查
本項(xiàng)目所在地區(qū)房地產(chǎn)投資環(huán)境比較成熟，投資項(xiàng)目林立。本次市場調(diào)查側(cè)重點(diǎn)為：與本項(xiàng)目在地理位置和環(huán)境檔次方面具有相似性的房地產(chǎn)項(xiàng)目。本次市場調(diào)查是以本項(xiàng)目的特點(diǎn)和功能為根據(jù)進(jìn)行選擇調(diào)查對象，本項(xiàng)目以高級住宅為主，在頂層配以復(fù)式住宅，所以在選擇的調(diào)查對象中包括高級住宅類型、商鋪，現(xiàn)列舉如下：
表4.0.1 東山地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目情況一覽表
項(xiàng)目名稱 德正軒 豪賢苑 恒仕大廈 鴻瑞名庭 建雅臺 竣雅閣 盈澤苑
地理位置德政中路 倉邊路 東華西路 中山二路 東華西路 德政中路 中山三路
類型多層住宅 20 層住宅 19 層住宅 29 層住宅 23 層住宅 19 層住宅 26 層住宅
總建筑面積
1.5 萬平方米 3 萬平方米 4.5 萬平方米 6 萬平方米 5.5 萬平方米 3.5 萬平方米 3.5 萬平方米
開發(fā)進(jìn)度現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓現(xiàn)樓
表4.0.2 東山地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售情況一覽表
項(xiàng)目名稱德正軒 豪賢苑 恒仕大廈 鴻瑞名庭 建雅臺 竣雅閣 盈澤苑
商業(yè)均價 18000 20000 22000 30000 20000 18000 35000
住宅均價 7634 7677 7160 8200 7000 復(fù)式9000 8580 8500 復(fù)式9600
代理商 ------合富輝煌百富誠 ---
本月廣告
費(fèi)用(萬元)
------25 35 ---40 ---
本月展銷會
(天)
------6 6 ---3 ---
4.1 市場調(diào)查分析
4.1.1 近期市場概況
東山區(qū)住宅供應(yīng)以高層建筑為主,價格在每平方米6000-9000 元之間，有緩慢下滑趨勢。“竣雅閣”整體均價為8579 元/平方米、“豪賢苑”整體均價為7677 元/平方米、“建雅臺”整體均價為6997 元/平方米、“恒仕大廈”整體均價為7160 元/平方米、“德正軒”整體均價為7634 元/ 平方米、“盈澤苑”整體均價為8508 元/平方米。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個地區(qū)的住宅平均價格7870 元/平方米。
在戶型比例方面，套間供應(yīng)總量為869 套住宅單位，其中二房二廳單位占總數(shù)的64%， 三房二廳占總數(shù)的30%， 一房一廳占總數(shù)的4%，復(fù)式占總數(shù)的3%。銷售方面集中在二房二廳，已銷售占總數(shù)的35%， 三房二廳占總數(shù)的11%，一房一廳占總數(shù)的2%，復(fù)式占總數(shù)的0.2%。可見市場上仍以二房二廳為主力戶型，三房二廳為輔，一房一廳和復(fù)式為襯托。
單元面積方面，二房二廳戶型面積在60-110 平方米之間，從實(shí)際銷售情況看，75—85 平方米，價格約55-65 萬左右的套間最好銷售。三房二廳的面積在80-130 平方米之間。
4.1.2 空置壓力較大，競爭漸趨激烈由于前段時期的過度開發(fā)，目前樓市存在較大的空置壓力。
據(jù)**市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示，1999 年底**市商品房空置面積達(dá)到150 萬平方米，較1998 年的168 萬平方米增減少了18 萬平方米。空置率(即當(dāng)年空置量與近三年商品房竣工面積之比)達(dá)11.7%，超出10% 的警戒線。結(jié)合近期新樓盤推出加大的趨勢，預(yù)計(jì)今明兩年情況將更為嚴(yán)峻。
從結(jié)構(gòu)上看，空置的商品房中住宅占了六成，99 年底空置住宅150 萬平方米，其中市區(qū)空置71 萬平方米，空置率7.9%。從區(qū)域上看市區(qū)空置房主要分布在城鄉(xiāng)結(jié)合部。多是一些檔次較低、配套不齊的項(xiàng)目。
東山區(qū)空置率相對較低，銷售情況比較理想，主要是因?yàn)榈乩砦恢幂^好，周圍居住環(huán)境配套齊全，而本區(qū)居民的層次素質(zhì)也較高。
4.1.3 東山區(qū)物業(yè)銷售情況
本報(bào)告將以上述表4.0.1、4.0.2 調(diào)查對象為主，分析該區(qū)物業(yè)的銷售情況(各樓盤資料詳見表4.0.1、表4.0.2)
(1) 形成規(guī)模的住宅小區(qū)的銷售較好，高層商住樓消化有一定困難;
(2) 銷售手法多樣化，影響范圍越來越大;
(3) 租售并舉，付款方式較靈活;
(4) 物業(yè)管理逐漸受重視;
4.2 需求情況分析
4.2.1 舊城改造規(guī)模的擴(kuò)大。
增加住宅新的需求東山區(qū)現(xiàn)有人口約57.55 萬(98 年末統(tǒng)計(jì)數(shù))，隨著舊城區(qū)的改造和拆遷范圍不斷擴(kuò)大，對改善居住環(huán)境的要求將大大提高。另外，東山區(qū)人口緩慢增長，新增人口中，相當(dāng)部分具有一定消費(fèi)能力的年輕人，他們將是住宅銷售的主要對象。
4.2.2 居民購房心理
結(jié)合有關(guān)部門的調(diào)查，對本項(xiàng)目周圍地區(qū)居民購房消費(fèi)心理分析如下：
�、儋彿磕康囊越鉀Q或改善居住狀況為主
表4.2.2 購房目的統(tǒng)計(jì)
購房用途自用保值出租轉(zhuǎn)讓贈親友購房入戶自用及宿舍其它欲購者 64% 11% 6% 3% 11% 5% 0%
從表4.2.2 數(shù)據(jù)可以知道，居民購房的主要目的還是解決或改善居住狀況(占64%)，用于出租的只有6%。值得注意的是為入戶購房的亦占一定比例，這也是有購房入戶資格項(xiàng)目一直熱銷的原因。
�、诜績r承受能力有限，但銀行按揭提高了購房者的貨幣支付能力從圖4.2.3 中可知有超過6 成的人認(rèn)為目前售價較高，而認(rèn)為偏低的只有2%。
從圖4.2.3 中可知銀行按揭的推行，大大提高了居民的價格承受能力。通常情況下，認(rèn)為房價能完全承受的只占6%， 而提供按揭后，這一比率提高到17%，有銀行按揭的情況下認(rèn)為房價可基本承受的比例也比沒有按揭時的比例高出8 個百分點(diǎn)。
圖4.2.3 對房價看法
對房價看法
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%
很高偏高一般偏低很低
圖4.2.4 對房價承受能力
房價承受能力
3% 6% 0% 5%
完全可以基本可以一般較難承受難以承受
注：────表示通常情況下的承受能力 -------------表示有銀行提供按揭后的承受能力
�、鄣囟我蛩刈钪匾涮淄晟�，環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)受歡迎園綠地、文化康體設(shè)施也被購房者看重。
�、軆删邮摇⑷邮业男】敌妥》渴鞘走x
表4.2.5 中顯示超過80%的居民會選擇二、三居室中的中等面積住宅，這與目前居民居住水平和購買力相適應(yīng)。
表4.2.5 對商品住宅套型的選擇
套型一居室二居室三居室四居室別墅
比例
5.0 銷售情況分析
5.1.1 本地區(qū)暢銷項(xiàng)目分析
根據(jù)市場調(diào)查情況，綜合各方面具體條件，歸納
17%40%24%15%25%27%11%32%10%15%20%25%30%35%40%45%50%
據(jù)調(diào)查，超過半數(shù)的人認(rèn)為住宅所處地段最重要。東山區(qū)居民多屬于**老居民，戀舊情緒濃厚，對周圍環(huán)境的依戀使得房地產(chǎn)消費(fèi)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，每個項(xiàng)目一般只能吸引到周圍不大范圍的居民購買。同時，配套完善、環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)也很受購房者歡迎。另外，公 8% 41% 42% 5% 4%
**項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告
出在本區(qū)暢銷項(xiàng)目的主要原因：
(1)戶型搭配協(xié)調(diào)，間隔設(shè)計(jì)實(shí)用，功能設(shè)置齊全，做到“四明”空間;
(2)周圍市政配套設(shè)施齊全，推窗見景觀;
(3)鄰近地鐵，周圍生活設(shè)施齊全，交通方便;
(4 )項(xiàng)目內(nèi)配有會所、停車場、綠化園林、幼兒園等設(shè)施;
(5)發(fā)展商實(shí)力雄厚，信譽(yù)卓著。
5.1.2 本地區(qū)滯銷項(xiàng)目分析
滯銷主要原因：
(1) 戶型單一，搭配失調(diào)，間隔設(shè)計(jì)不當(dāng)，有“黑廚”“黑廁”現(xiàn)象;
(2)地處內(nèi)街，道路狹窄，車輛出入不方便;
(3)價格過高，期樓階段的價格已達(dá)到7800 元/ 平方米的高水平;
(4 )發(fā)展商實(shí)力不夠，項(xiàng)目資金不到位，項(xiàng)目建設(shè)緩慢，令顧客望而卻步。
6.0 項(xiàng)目發(fā)展條件分析
6.1 優(yōu)勢分析
6.1.1 區(qū)位優(yōu)勢
本項(xiàng)目位于**市東山區(qū)，東山區(qū)位于**市的中部，素來為**的商業(yè)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治中心。
區(qū)內(nèi)有**市最興旺的商業(yè)街之一的農(nóng)林下路，還有文明路、中山四路等都是傳統(tǒng)商業(yè)街。大型商場寫字樓林立， 吃住、娛樂、商業(yè)、旅游融為一體。隨著城市發(fā)展，**商業(yè)中心不斷東移，東山區(qū)首先受惠，加之本區(qū)中山路改造完成，北京路步行街開通，地鐵貫通，這里已成為各路商家投資熱點(diǎn)，商機(jī)勃勃。
表6.1.1 項(xiàng)目附近景觀狀況一覽表
方向名稱地點(diǎn)
烈士陵園中山三路
東向中華廣場中山三路
英雄廣場中山三路
南向
博物館文德路
全球通大酒店文德路
西向
農(nóng)講所中山四路
**圖書館中山四路
6.1.2 交通優(yōu)勢
本項(xiàng)目有良好的區(qū)域交通條件，周圍有中山路、越秀路、德政路
環(huán)繞，附近地鐵、公共汽車等公共交通發(fā)達(dá)，詳見表6.1.2
表6.1.2 項(xiàng)目所在地公交路線表
路線起止點(diǎn)路線起止點(diǎn)
1 東山─ 黃沙 54 悒翠路─ 燕塘
102 東山─ 文化公園 65 天河客運(yùn)站─教育路
107 東山─ 中山八路 80 同德苑─ 中大碼頭
194 華景新城─靖海路 86 珠島花園─天河公交場
222 五羊新城─東墩鎮(zhèn) 184 大塘─ 恒福路
263 **東站─寶崗大道 236 西郊車站─天河客運(yùn)站
11 越秀中路─天平架 248 水蔭路─ 革新路
6.1.3 生活條件優(yōu)勢
本項(xiàng)目周圍有較多“文化”氣氛，**圖書館、中山圖書館、博物館等文化藝術(shù)場所，農(nóng)講所、魯迅紀(jì)念館等文物保護(hù)單位，形成良好的環(huán)境。
6.2 項(xiàng)目劣勢分析
1.本項(xiàng)目屬舊城區(qū)改造項(xiàng)目，受周邊舊房的負(fù)面影響，整體環(huán)境與形象受到損害。
2.位于二線物業(yè)地段，不利于商場的價值提升。
3.周圍市場競爭激烈，屆時房屋上市量達(dá)到高峰，銷售壓力相當(dāng)大。
4.開發(fā)速度較周圍其他項(xiàng)目慢，相應(yīng)會產(chǎn)生因推出時間遲而錯失銷售時機(jī)。
5.規(guī)劃中正西單元“ 西曬” 現(xiàn)象嚴(yán)重，會影響該部分單位的銷售速度和價值。
6. 回遷戶比例較大，既使發(fā)展商的收益減低，又對顧客產(chǎn)生負(fù)面影響，對今后物業(yè)管理造成一定難度。
7.0 開發(fā)經(jīng)營方案
7.1 市場定位及形象設(shè)計(jì)
7.1.1 市場定位
通過市場分析和對本項(xiàng)目實(shí)際情況的考慮，可以將本項(xiàng)目定位為一個配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型高檔小康住宅大廈。
7.1.2 形象設(shè)計(jì)
1 公開為本項(xiàng)目居住區(qū)征集標(biāo)志，樹立高檔住宅示范小區(qū)的形象。一旦確定本項(xiàng)目居住區(qū)的標(biāo)志，即將其塑造于本項(xiàng)目居住區(qū)中部的公建中心等重要的建筑物上。結(jié)合各建筑主要出入口，或高層建筑屋頂設(shè)立本項(xiàng)目居住區(qū)標(biāo)志的雕塑造型。項(xiàng)目范圍內(nèi)燈柱、果皮箱、休息椅等也可打上本項(xiàng)目居住區(qū)的標(biāo)志，增強(qiáng)小區(qū)整體化的概念。
2 樹立全心全意為客戶營造高尚生活家居環(huán)境的經(jīng)營理念。加強(qiáng)業(yè)主與發(fā)展商以及物業(yè)管理部門的聯(lián)系。從一切為了客戶出發(fā)，及時聽取客戶的意見，開發(fā)期間歡迎客戶參觀見證。及時解決業(yè)主的問題。
3 圍繞高尚生活方式開展各類公關(guān)活動。開發(fā)前期可以贊助文化單位圍繞“小康看什么?”的主題展開大討論，舉辦“ 小康生活方式”研討會，借助公關(guān)宣傳逐步擴(kuò)大本項(xiàng)目居住區(qū)的知名度。待第二階段完成后，開展“我與本項(xiàng)目居住區(qū)”征文和“本項(xiàng)目小康生活” 攝影大賽等活動，在報(bào)紙上刊載入選文章和作品，借助業(yè)主的筆和鏡頭反映本項(xiàng)目居住區(qū)小康生活方式，對外形成良好的口碑。在本項(xiàng)目內(nèi)定期舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動等，提供豐富的社區(qū)文化生活，給住戶“家” 的感覺。
7.2 目標(biāo)市場選擇策略
本項(xiàng)目居住區(qū)是一個大型的住宅大廈，規(guī)模人口戶數(shù)為2000 人。
所以其目標(biāo)市場范圍需盡可能大。地理上以東山區(qū)、越秀區(qū)為主;年齡上以中青年為主;職業(yè)上以白領(lǐng)階層、私營業(yè)主為主;經(jīng)濟(jì)狀況以家庭月收入在5 千元以上的家庭為主;購房心理以理智型購買為主。
1 東山區(qū)、越秀區(qū)及其周邊地區(qū)中等收入家庭家庭月收入4000-7000 元的中等收入階層，考慮到上班方便、子女上學(xué)方便，在有銀行按揭或較長的付款方式的支持下，可能在本項(xiàng)目購買建筑面積60-80 平方米、戶型為二房一廳或三房一廳的住房實(shí)現(xiàn)安居樂業(yè)。特別是越秀區(qū)等地的私營業(yè)主、部分外企員工會因本項(xiàng)目環(huán)境幽雅而選擇本項(xiàng)目的物業(yè)。
2 周邊地區(qū)的高薪階層
在東山區(qū)工作和生活的家庭月收入8000 元以上，特別是月收入1-2 萬元的客戶，會為改善原來的居住條件而購買建筑面積80-100 平方米、戶型為三房一廳或三房兩廳的住房。這類客戶有著與眾不同的品味，在選擇物業(yè)時必會精挑細(xì)選，而本項(xiàng)目可利用獨(dú)具特色的優(yōu)秀品質(zhì)和高尚住宅的氛圍吸引他們光臨。
3 投資者
在目前銀行利率一再下調(diào)、房地產(chǎn)市場回暖的情況下，相信部分投資者會選擇購買具有適度超前性的物業(yè)作為對抗通脹、長線投資的手段。本項(xiàng)目規(guī)劃好、規(guī)模大，隨著配套設(shè)施和生活環(huán)境的完善可以迅速增值，符合這部分投資者的要求。
4 **市其他各區(qū)的客戶
隨著本項(xiàng)目居住區(qū)品牌形象的建立和配套設(shè)施的完善，在**市其他各區(qū)特別是天河區(qū)工作和生活的客戶會因親友介紹或廣告宣傳慕名前來，這是后期銷售的客戶來源之一。
7.3 開發(fā)經(jīng)營方案
1 質(zhì)量保證、信譽(yù)保證。本項(xiàng)目由國土房管局批準(zhǔn)，市某某房地產(chǎn)公司開發(fā)投資，質(zhì)量、信譽(yù)均有保證。項(xiàng)目整體結(jié)構(gòu)、環(huán)境綠化、市政道路、設(shè)施配套均按國家、省市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、要求實(shí)施。
2 規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為本。本項(xiàng)目以具有21 世紀(jì)初居住水準(zhǔn)的小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。
科技含量高。本項(xiàng)目居住區(qū)采用經(jīng)國家建設(shè)部認(rèn)定的建筑裝飾材料，隔熱、隔聲效果良好。住宅內(nèi)供水供電、排水排污、道路、電信、燃?xì)�、閉路電視系統(tǒng)將達(dá)到國內(nèi)最好水平。超前性，能夠適應(yīng)廣泛的人群需求和保持競爭力。
4 配套齊全。小區(qū)生活、休閑配套設(shè)施齊全，全面滿足成人、老人、兒童不同的需要、愛好和生活方式。
5 智能化物業(yè)管理體制。由業(yè)主代表成立業(yè)主委員會參與物業(yè)管理，建立電話、電視、電腦“三合一”的一體化管理，由專業(yè)保安隊(duì)伍24 小時守護(hù)住戶安全，特設(shè)安全防盜系統(tǒng)。
6 家務(wù)勞動社會化。專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目范圍內(nèi)清潔綠化、維修及各種家居服務(wù)(送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、家庭清潔)，提供高效、優(yōu)秀家務(wù)勞動的服務(wù)體系，使業(yè)主從繁瑣家務(wù)勞動中解脫出
來，更享悠閑人生。
8.0 規(guī)劃目標(biāo)和建筑設(shè)計(jì)
8.1 規(guī)劃目標(biāo)
8.1.1 規(guī)劃目標(biāo)
根據(jù)用地現(xiàn)狀和發(fā)展商要求，小區(qū)規(guī)劃合理利用土地，精心組織交通，并配置相應(yīng)的公建設(shè)施和集中綠地，創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境，使之成為一個獨(dú)具特色、環(huán)境優(yōu)雅、配套齊全的生活小區(qū)。
�、僖跃哂�21 世紀(jì)初居住水準(zhǔn)的小康型城市住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的居住性、舒適性和安全性的要求，為住戶提供多樣化、可選擇的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。
�、谝揽靠萍歼M(jìn)步，推廣新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，提高住宅功能質(zhì)量水平和住宅的節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材效果，使住宅具有較高的科技含量。
�、酆侠斫M織綠化、交通體系，完善公建布局和高、多層住宅分布，使整個小區(qū)具有良好的空間布局形態(tài)。
�、芪諆�(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，創(chuàng)造具有**特色的滿足居住生活需要的環(huán)境功能。
8.2 建筑方案構(gòu)思
**項(xiàng)目位于國家級文物保護(hù)單位---農(nóng)講所的東側(cè)，根據(jù)規(guī)劃部門和文管部門要求，設(shè)計(jì)上將主樓---一棟29 層連體單元式高層住宅布置在文管二級控制線以東，并將農(nóng)講所二級控制區(qū)內(nèi)的大片用地布置成小區(qū)集中綠地。小區(qū)設(shè)4 米環(huán)形消防車道。道路出入口分別設(shè)在用地南面和東面。主樓首層西面架空，并將4 米環(huán)形車道移入，以增大西邊集中綠地面積。住宅樓為29 層南北對稱拼接的連體建筑。裙樓兩層內(nèi)設(shè)商場和公建配套，設(shè)計(jì)將人流較多的商場、糧油食品店出入口設(shè)在東側(cè)7 米道路上，居委會、文化站和住宅出入口設(shè)在小區(qū)4 米道路上。小區(qū)所需地下室面積5040 平方米。
小區(qū)綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì)從系統(tǒng)設(shè)計(jì)出發(fā)，根據(jù)小區(qū)格局，集中綠地布置在西面道路退縮范圍內(nèi)，擬種植大片草坪，并以一條亂石小徑穿插其中，草坪上或種植三兩株大王椰樹，或以一二棵細(xì)葉榕點(diǎn)綴其中，頗具南國風(fēng)光。中心綠地南北兩端還布置了兒童游戲場地和水景小亭，為居民室外休息和生活提供了良好的外部環(huán)境。各部分出入口及對景位置植以細(xì)葉榕、木棉等景觀樹。
道路設(shè)計(jì)以交通方便、通暢明了為原則。小區(qū)內(nèi)主要道路為4 米寬單向車道，平時為人行和少量車行使用，火災(zāi)時為消防車道，出入口設(shè)在南面和東面。
建筑物的布局在滿足規(guī)劃的前提下，因地制宜，合理配置，4180 平方米的集中綠地不僅滿足了文管二級控制區(qū)的規(guī)劃要求，而且提高了居住環(huán)境質(zhì)量。住宅根據(jù)規(guī)范要求，廳房直接對外，廚房、廁所能直接采光通風(fēng)，住宅28、29 層退臺豐富了住宅的天際輪廓線。建筑平面在朝向和戶型關(guān)系上也作了詳細(xì)考慮，為住戶提供了一個高質(zhì)量、高水準(zhǔn)的居住環(huán)境。
8.3 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃
項(xiàng)目規(guī)劃配置的公共服務(wù)設(shè)施見表8.3.1
表8.3.1 公共服務(wù)設(shè)施表
編號 項(xiàng)目 建筑面積(M2)
1 居委會 100
2 文化站 100
3 變電房 60
4 糧油食品店 200
5 垃圾集散點(diǎn) 20
6 綜合商場 300
合計(jì) 780
9.0 可行性研究的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
本項(xiàng)目研究主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)：
總建筑面積：53941.5 平方米
其中：住宅面積：39873.8 平方米
商場面積： 7532.8 平方米
公建面積： 780 平方米
地下室: 5040.5 平方米
架空層: 1495.4 平方米
按國有土地使用權(quán)出讓金減免，市政配套設(shè)施費(fèi)全免的政策下:
總投資：22469 萬元(含利息)
其中：自有資金投入：6920.8 萬元銀行貸款融資：8452.6 萬元
經(jīng)計(jì)算分析研究，本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為：
得房成本：7308 元/M2
稅前利潤：1276.7 萬元(終值指標(biāo))
全部投資利潤凈現(xiàn)值：55.1 萬元(現(xiàn)值指標(biāo))
總投資利潤率：5.7%
自有資金投資利潤率：19.4%
9.1 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
(1)土地使用指標(biāo)
本項(xiàng)目的土地使用情況詳見表9.1.1。
表9.1.1 用地平衡表
項(xiàng)目用地面積(平方米)所占比重(%) 人均面積 (2000人計(jì))
項(xiàng)目規(guī)劃總用地9551 100
其中
凈用地面積 8266 86.5
住宅用地5441 57 2.4
公建用地 4180 43.8 2.1
道路用地1261 13.2 0.63
(2) 密度指標(biāo)
本項(xiàng)目的密度指標(biāo)詳見表9.1.2
表9.1.2 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
指標(biāo) 數(shù)量
總用地面積9551 平方米
凈用地面積8266 平方米
總拆遷面積平方米
住宅拆遷面積平方米
非住宅拆遷面積平方米
建筑密度30%
容積率5.1
綠化率43.8%
住宅戶數(shù)580 戶
總建筑面積53941.5 平方米
地上建筑面積48901 平方米
其住宅面積39873.8 平方米
商業(yè)面積7532.8 平方米
中公建配套設(shè)施780 平方米
地下室5040.5 平方米
表9.1.3 公建配套設(shè)施一覽表
公建配套設(shè)施708 平方米
居委會100 平方米
衛(wèi)生站100 平方米
變電房60 平方米
垃圾集散點(diǎn)20 平方米
糧油食品店200 平方米
其中綜合商店300 平方米
(3)拆遷指標(biāo)
拆遷指標(biāo)詳見表9.1.4
表9.1.4 拆遷情況匯總表
項(xiàng)目 戶數(shù) 拆遷面積 永遷面積 回遷面積
住宅391 17185.3 3263.65 18148.5
非住宅 600 256.88 343.12
合計(jì)17785.3 3520.53 18491.62
10.0 項(xiàng)目投資估算
10.1 基本參數(shù)
該地塊地上可建面積為48901平方米，地下可建面積為5040.5 平方米，故本項(xiàng)目總建筑面積為53941.5 平方米。
表10.1.1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)簡表
指標(biāo) 功能 層數(shù) 數(shù)量(平方米)
裙樓商業(yè)3 7532.8
公建配套780
塔樓住宅29 39873.8
地下室設(shè)備、停車場1 5040.5
總計(jì)32 53941.5
10.2 土地開發(fā)成本
1 土地有償使用出讓金:243.3 萬元
住宅：(7532.8-600)× 2000 元/M2 = 1739.59 萬元
商業(yè)：(39873.8-17185.3×1.4)×1100 元/M2 =1386.56 萬元
優(yōu)惠政策：
住宅： 1739.59 萬元× 10% = 174 萬元
商業(yè)： 1386.56 萬元× 5% = 69.3 萬元
2 拆遷補(bǔ)償費(fèi): 5624.91 萬元(詳見表9.4.1)
永遷款:4424.91 萬元(實(shí)際已支付3995.54 平方米)
回遷款:25 萬元/月×48 個月=1200 萬元
(實(shí)際已支付600 萬元)
3 合計(jì)①土地成本為8751.1 萬元
�、谕恋爻杀緸�5868.2 萬元(地價減免)
10.3 建筑安裝工程成本
1 土建工程費(fèi)：53941.5M2 ×1800 元/M2 = 9709.5 萬元
2 水電安裝工程費(fèi)：53941.5M2 × 180 元/M2 =970.9 萬元
3 電梯： 80 萬元/臺× 6 臺 = 480 萬元
4 消防：53941.5M2 × 80 元/M2 = 431.5 萬元
5 通風(fēng)排煙：53941.5M2 × 10 元/M2 = 53.94 萬元
6 合計(jì)建筑安裝工程成本為11645.84 萬元
10.4 前期費(fèi)用
1 籌建開辦費(fèi)：11645.84 萬元×1.5% = 174.7 萬元
2 可行性研究費(fèi)：10027.65 萬元×1.5‰ = 17.5 萬元
3 規(guī)劃勘測設(shè)計(jì)費(fèi)：53941.5 平方米×38 元/M2=204.98 萬
4 三通一平：53941.5 平方米×50 元/M2 = 269.71 萬元
5 鉆探：9.9 萬元(已結(jié)算)
6 合計(jì)前期費(fèi)用為676.8 萬元
10.5 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)(紅線內(nèi)外工程費(fèi))
1 供電、供水工程費(fèi)：
212 元/平方米× 53941.5 平方米= 1143.6 萬元
2 電訊工程費(fèi)： 7 元/平方米×53941.5 平方米 = 37.8 萬元
3 煤氣工程費(fèi)：13 元/平方米×53941.5 平方米 = 70.1 萬元
4 綠化工程費(fèi)：500 元/平方米×4180 平方米 = 209 萬元
5 排污工程費(fèi)：30 元/平方米×53941.5 平方米 =161.8 萬元
6 合計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用為1622.4 萬元
10.6 開發(fā)期稅費(fèi)
1 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：
3400 平方米/元×53941.5M2×12%= 2200.8 萬元
2 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：
11645.84 萬元× 4‰ = 46.6 萬元
3 供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)：
2000 人× 0.3 × 600 = 36 萬元
4 供電用電負(fù)荷費(fèi)：
580 套× 6KVA/套× 480 = 167 萬元
5 其它稅費(fèi)： 11645.84 萬元× 2% = 200.6 萬元
6 合計(jì)開發(fā)期稅費(fèi)為2651 萬元
10.7 開發(fā)成本
以上5 項(xiàng)之和：
含(國有土地使用權(quán)出讓金、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi))25346.7 萬元
減免(國有土地使用權(quán)出讓金、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi))20263.5 萬元
10.8 開發(fā)費(fèi)用
1 管理費(fèi)用： 20263.5 萬元× 1.5% = 304 萬元
2 廣告、宣傳、代理等： (銷售收入3% )1070 萬元
3 合計(jì)開發(fā)費(fèi)用為1374 萬元
10.9 不可預(yù)見費(fèi)
以上6 項(xiàng)之和× 1.5%：324.6 萬元
10.10 投資總額匯總
成本項(xiàng)目 總額(萬元)含兩費(fèi) 總額(萬元)兩費(fèi)減免
國有土地出讓金3126.12 243.3
拆遷費(fèi)用5624.91 5624.91
建安工程費(fèi)11645.84 11645.84
前期費(fèi)用676.8 676.8
基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1622.4 1622.4
開發(fā)期稅費(fèi)2651 450.2
開發(fā)費(fèi)用1374 1374
不可預(yù)見費(fèi)400.8 324.6
投資總額27045.3 21962.1
11.0 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實(shí)施計(jì)劃
11.1 建設(shè)方式
采用公開招標(biāo)方式選擇施工單位。并聘請工程監(jiān)理，有效地控制項(xiàng)目的工期、成本、質(zhì)量。
11.2 開發(fā)方案設(shè)想與分析
考慮到市場推廣計(jì)劃及項(xiàng)目建設(shè)的需要，擬將整個項(xiàng)目分為二期開發(fā)。第一期完成拆遷工程、目前業(yè)已完成，并完成場地三通一平和施工水電駁入，基本具備施工條件。第二階段開發(fā)即以土建施工開始，直至整個項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用，將歷時2.5 年。項(xiàng)目臨近農(nóng)講所等文物保護(hù)單位，因此綠化建設(shè)顯得尤為重要。規(guī)劃中的集中綠地建設(shè)應(yīng)先于住宅建設(shè)，盡力創(chuàng)造出適宜的居住環(huán)境。項(xiàng)目第二期土建施工開始后至地下室完成前的這段時間，可以采取內(nèi)部認(rèn)購的方式進(jìn)行預(yù)銷售，認(rèn)購范圍限定在經(jīng)濟(jì)狀況較好的有關(guān)單位和個人，所選單元應(yīng)好壞相宜、高低搭配、面積稍大，內(nèi)部認(rèn)購期推出的售價不宜太高，以略低于市場價和略高于成本價即可，志在吸引買家，樹立項(xiàng)目高檔形象，創(chuàng)立大廈知名度。隨著施工進(jìn)度的進(jìn)展，大廈逐漸成型，配套設(shè)施日益完善，“人氣”聚集，此時銷售價格可逐步提高檔次，以求獲得較好的利潤。
11.3 開發(fā)建設(shè)進(jìn)度
整個項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)時間為4.5 年, 分二個階段開發(fā)，其中拆遷階段已占用2 年時間,目前拆遷工作基本結(jié)束,基本具備施工條件。 (表11.3.1)。根據(jù)市場情況，銷售時間計(jì)劃為2 年，銷售開始于開發(fā)中期，由于上市量比較集中，銷售任務(wù)艱巨。
表11.3.1 開發(fā)進(jìn)度安排表
時間 跨度時間開發(fā) 內(nèi)容 銷售進(jìn)度
第0 階段2003 -2005.4 兩年拆遷 ---
第1 階段2005.5 -2005.11 6 個月地下室施工 ---
第2 階段2005.12 -2006.4 5 個月土建施工形象進(jìn)度15 層2813.5 平方米車位:10 個
第3 階段2006.5 -2006.11 6 個月土建施工形象進(jìn)度30 層5628 平方米車位:10 個
第4 階段2006.12 -2007.6 7 個月土建施工砌體,內(nèi)水電12756 平方米車位:30 個
第5 階段2007.7 -2007.12 6 個月 ---6942 平方米車位:37 個
12.0 資金籌措與投入計(jì)劃及貸款利息
本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金運(yùn)作方式如下：自有資金全部用于投資;預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資;此外若還缺資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資(不含貸款利息)共計(jì)21962 萬元，按規(guī)定資金投入不少于總投資的30%，由此計(jì)算可需自有資金6588.6 萬元，需貸款額合計(jì)8452.6 萬元，預(yù)售房收入用于投資合計(jì)6920.8 萬元。
銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費(fèi)后，作為可運(yùn)用資金，用于投資及還本付息。投資后余額按先付息后還本的原則支用直至本息償還完畢。
本項(xiàng)目貸款利息采用中長期貸款利率6%，利息總額為507 萬元。詳見表12.1.1。
表12.1.1 投資計(jì)劃與資金籌措表(I=6%) 單位：萬元
序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期1 2 3 4 5 6
1 投資總額22353.1 6545 6162.2 2769.96 2832.5 4043.4
1.1 建設(shè)投資21962.1 6545 6162.2 2769.96 2441.5 4043.4
1.2 貸款利息391
2 資金籌措36807.4 6545 6162.2 2769.96 4833.9 10441.6 6084.7
2.1 自有資金6545 6545
2.2 貸款總額6516.6 6162.2 354.4
2.3 銷售收入23745.8 2415.6 4833.9 10441.6 6084.7
13.0 項(xiàng)目銷售收入及利潤的估算
13.1 銷售單價的確定
根據(jù)成本估算及市場研究的結(jié)果，確定住宅銷售均價為7000 元，復(fù)式住宅銷售均價為9000 元/M2;商場首層銷售均價為15000 元/M2， 二、三層銷售均價為10000 元/M2; 地下室車位售價初步定為15 萬元/個，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。
13.1.1 住宅銷售單價的確定
借助市場比較法對本項(xiàng)目住宅定價(表13.1.1)。
表13.1.1 高層住宅銷售均價表單位：元/ m2
物業(yè)單價 權(quán)重系數(shù) 加權(quán)單價權(quán)重%
名稱 臨街 繁華 交通 裝修 新舊環(huán)境
德正軒7634 2.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 6543 10
豪賢苑7677 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 7210 5
恒仕大廈7160 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 7160 10
鴻瑞名庭8200 1.5 1.5 1.0 1.5 1.0 1.0 7028 20
建雅臺7000 1.0 1.0 1.2 0.9 1.0 1.5 6363 15
竣雅閣8580 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 7354 20
盈澤苑8500 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 7288 20
初步確定高層公寓式寫字樓平均價格：
6543×10% + 7210×5% + 7160×10% + 7028×20% + 6363 ×15% +7354×20% + 7288×20% = 7019(元/平方米)
13.1.2 商場銷售單價的確定
借助市場比較法對商鋪定價(表13.1.2)。
表11.1.2 商鋪銷售均價表單位：元/ m2
物業(yè)單價權(quán)重系數(shù)加權(quán)
單價 權(quán)重%
名稱 臨街 繁華 交通 裝修 新舊環(huán)境
德正軒 15000 2.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 12857 10
豪賢苑 13000 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 13000 5
恒仕大廈 15000 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 15000 10
鴻瑞名庭 20000 1.5 1.5 1.0 1.5 1.0 1.0 14545 20
建雅臺 16000 1.0 1.0 1.2 0.9 1.0 1.5 12857 15
竣雅閣 15000 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 15428 20
盈澤苑 18000 1.5 1.5 1.0 1.0 1.0 1.0 16000 20
初步確定首層商鋪平均價格：
12857× 10% + 13000× 5% + 15000× 10% + 14545× 20% +12857×15% + 15428×20% + 16000×20% = 14474(元/平方米)
13.1.3 定價策略
為迅速搶占市場，本項(xiàng)目定價總體上應(yīng)當(dāng)采取低開高走的漸進(jìn)式策略(表13.1.3)。初期實(shí)行“ 超值策略”， 以較低的價格打入市場。
待樹立起品牌、進(jìn)一步開拓市場后，可逐步過渡為“溢價策略”，爭取得一定的利潤。根據(jù)建設(shè)進(jìn)度銷售價格分期調(diào)升，給人項(xiàng)目升值之印象，既讓前期買家安心，又令后期客戶追捧。
表13.1.3 各個階段銷售定價方案
階段 價格升幅(%) 公寓式寫字樓均價(元/平方米)商鋪均價(元/平方米)
一 -5 6650 首層： 15000 二層以上平均： 9000
二 ---7000 首層： 15000 二層以上平均： 10000
三 +5 7350 首層： ---二層以上平均： 10500
四 +10 7700 首層： ---二層以上平均： 10500
附注：① 車位售價初步定為15 萬元/個，這是根據(jù)目前市場上同類型
車位售價決定的。②本項(xiàng)目暫不考慮出租。
13.2 銷售總收入的預(yù)測
根據(jù)上述確定的住宅、商場及車位單價，計(jì)算出實(shí)際的銷售總收入。如表13.2.1 所示。
表13.2.1 銷售總收入預(yù)測表
階段 可售面積(平方米) 銷售單價(元/平方米) 銷售收入(萬元) 合計(jì)
第一階段住宅 2172.5 6650 1444.7 2556.2商鋪 641(首層) 15000 961.5 車位 10 15 萬元/個 150
第二階段住宅 4346 7000 3042.2 5115.2商鋪 1282(首層) 15000 1923 車位 10 15 萬元/個 150
第三階段住宅 8692 7350 +388.6 11017.6 復(fù)式住宅 1500 9000 1350 商鋪 2564 15000 10500 2829 車位 30 15 萬元/個 450
第四階段住宅 5019 7700 3864.6 6438.8商鋪 1923 10500 2019.2 車位 37 15 萬元/個 555
住宅: 21725 16090.1 25127.8合計(jì)商場: 6410 7732.7 車位: 87 個1305
13.3 項(xiàng)目利潤估算
項(xiàng)目稅前利潤測算如表13.3.1 所示, 項(xiàng)目稅前利潤總額為1276.7 萬元。
表13.3.1 稅前利潤測算表單位：萬元
序號 項(xiàng)目 合計(jì)
1 銷售收入 25127.8
2 經(jīng)營稅費(fèi) 1382
3 投資總額 21962.1
4 貸款利息 507
5 稅前利潤 1276.7
14.0 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價
對本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》(第二版)， 參照我國新的財(cái)會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，本報(bào)告計(jì)算了全部投資的經(jīng)濟(jì)效益。選取的計(jì)算指標(biāo)為財(cái)務(wù)內(nèi)部收益(FIRR)、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 及投資利潤率。由于本項(xiàng)目并非長期經(jīng)營項(xiàng)目，因此計(jì)算其投資回收期和年利潤率沒有實(shí)際意義，故沒有選取上述兩項(xiàng)指標(biāo)。
14.1 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR) 是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率。它反映項(xiàng)目所占用資金的盈利率，是考察項(xiàng)目盈利能力的主要動態(tài)評價指標(biāo)。當(dāng)FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。由項(xiàng)目現(xiàn)金流量表(表14.1.1) 計(jì)算可得：
a：全部投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為：6.2% 基準(zhǔn)收益率ic 的大小取決于銀行的利率高低、項(xiàng)目經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度以及經(jīng)營的目標(biāo)和要求等。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。本項(xiàng)目貸款利率為5.8%，故基準(zhǔn)收益率ic 取為6%，由表14.1.1 計(jì)算結(jié)果可知，本項(xiàng)目全部投資及自有資金內(nèi)部收益率均高于基準(zhǔn)收益率。
表14.1.1 財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量(全部投資)單位：萬
序號 項(xiàng)目 合計(jì) 建設(shè)經(jīng)營期1 2 3 4 5 6
1 現(xiàn)金流入 25127.8 2556.2 5115.2 11017.6 6438.8
1.1 銷售收入 25127.8 2556.2 5115.2 11017.6 6438.8
1.2 其它收入
2 現(xiàn)金流出 23850.9 6545 6162.16 3301.56 2838.78 4649.34 354.1
2.1 建設(shè)投資 22750.34 6545 6162.16 3160.96 2557.48 4043.44
2.2 銷售稅金1381.9 140.6 281.3 605.9 354.1
3 凈現(xiàn)金流量 1276.7 -6545 -6162.2 -745.36 2276.42 6368.26 6084.7
4 累計(jì)現(xiàn)金流量-6545 -12707.2 -13452.6 -11176.2 4807.9 1276.7
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：6.2%
動態(tài)
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)：51.5 萬元
計(jì)算指標(biāo)
靜態(tài)──全部投資利潤率= (1276.7/22469)×100% = 5.7%
14.2 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率ic 將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。
本項(xiàng)目選取的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為6%，由此計(jì)算可得
a：全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：55.1 萬元
本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零。
14.3 投資利潤率
投資利潤率指的是項(xiàng)目投資利潤(即凈現(xiàn)金流量累計(jì))與項(xiàng)目投資的比值。是靜態(tài)指標(biāo)。計(jì)算結(jié)果為：
a：總投資利潤率=6.2%
b：自有資金利潤率 = 21.3%
14.4 經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)匯總
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)匯總,如表14.4.1 所示：
表14.4.1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)匯總表
計(jì)算基礎(chǔ)
動態(tài)指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) 投資利潤率
全部投資6.2% 55.1(萬元) 5.7%
自有資金21.3%
15.0 項(xiàng)目的不確性分析
本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個方面：建造成本、銷售價格、開發(fā)周期、貸款利率、可建面積等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
15.1 盈虧平衡分析
假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)銷售率為94%時，全部投資利潤率為零，也即投資剛能保本。
15.2 敏感性分析
影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要不確定因素為開發(fā)成本和銷售價格水平。而開發(fā)成本項(xiàng)目中，最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費(fèi)。
因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對全部投資的評價指標(biāo)(財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率)，分別計(jì)算售價上下波動5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動5%、10%時，對經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。計(jì)算結(jié)果詳見表15.2.1。
表15.2.2 敏感性分析表
基準(zhǔn)方案 售價變動建安工程費(fèi)變動-10% -5% +5% +10% +10% +5% -5% -10%
全部投資
利潤總額1392.7 -1001 164 2542 4718.5 672.5 1082.5
利潤率% 5.7 0.7 11.4 21 3 4.7
由表中數(shù)據(jù)可得：
1 當(dāng)建安工程費(fèi)增加5%時，全投資評價指標(biāo)為：
利潤總額： 1082.5 萬元
投資利潤率： 4.7%
由于在投資估算中已經(jīng)計(jì)入了不可預(yù)見因素所造成的投資增加，且目前全國建筑業(yè)市場價格呈下降趨勢，因此該風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性不是太大。但需要注意的是，由于該項(xiàng)目本身抗風(fēng)險(xiǎn)的能力較低，若因建安工程費(fèi)上漲,引起投資增加，則從上面的計(jì)算指標(biāo)可知，其內(nèi)部收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率(ic=6%)。因此，在項(xiàng)目開發(fā)過程中對建安工程費(fèi)的有效控制，仍然是十分必要而且重要的。
當(dāng)售價降低5%時，全投資評價指標(biāo)為：
利潤總額： 164
投資利潤率： 0.7%
從計(jì)算結(jié)果可知，售價降低5%對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益也會產(chǎn)生較大影響，內(nèi)部收益率同樣達(dá)不到基準(zhǔn)收益率。因此，為確保項(xiàng)目獲得預(yù)期的效益，建議加強(qiáng)市場促銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。
16.0 項(xiàng)目社會效益評價
“小康不小康，關(guān)鍵看住房”。隨著經(jīng)濟(jì)的增長，人民生活水平的提高，人們對住宅的多樣化、可選擇性以及功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高。如何滿足人們對提高居住質(zhì)量的要求，體現(xiàn)小康居住生活水平，各方面都在探索和實(shí)施。本項(xiàng)目在發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)的關(guān)注和實(shí)施中，努力創(chuàng)造適應(yīng)人們需要的舒適、安全、衛(wèi)生和環(huán)境優(yōu)美的居住小區(qū)，同時通過提高住宅的科技含量，較大幅度地改善城鄉(xiāng)居民的居住環(huán)境和生活質(zhì)量。
本項(xiàng)目發(fā)展商期望通過該項(xiàng)目的開發(fā)，為社會展示出一個具有超前性和導(dǎo)向性的住宅小區(qū)新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而以點(diǎn)帶面，推動**及周圍地區(qū)住宅建設(shè)的發(fā)展。因此，從這個意義上講，該項(xiàng)目具有良好的社會效益。
17.0 項(xiàng)目環(huán)境效益評價
作為小康住宅的典范，本項(xiàng)目的規(guī)劃發(fā)展建設(shè)原則之一就是以具有21 世紀(jì)居住水準(zhǔn)的文明的小康型住宅為目標(biāo)，滿足居住生活環(huán)境和條件的實(shí)用性、舒適性和安全性的要求，為社會提供多樣化、可選擇性的、適應(yīng)性強(qiáng)的小康型住宅，創(chuàng)造具有良好居住環(huán)境、有完善基
礎(chǔ)設(shè)施的文明衛(wèi)生的示范小區(qū)。
為達(dá)到上述目標(biāo)，該項(xiàng)目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)環(huán)境的原則，利用項(xiàng)目周圍的文化、綠化設(shè)施，合理組織綠化和交通體系，完善公建及住宅布局。吸收優(yōu)秀的地方居住規(guī)劃特點(diǎn)，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開敞、方便的公共活動環(huán)境以及自然
優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。
由此可見，該項(xiàng)目建成后，將具有良好的環(huán)境效益。
18.0 結(jié)論與建議
18.1 評估結(jié)論
通過上述對該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益的分析可知，本項(xiàng)目作為小康住宅示范，它的社會效益與市場前景還是很好的;項(xiàng)目所在地點(diǎn)、交通、市政及配套設(shè)施較完善，自然條件也較好，周圍文化氣氛濃厚，與其它住宅物業(yè)地塊相比，容易營造良好的居住環(huán)境。但是，該項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)及敏感性分析結(jié)果顯示，該項(xiàng)目雖有高出行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率，但風(fēng)險(xiǎn)較大。評估結(jié)果表明，該項(xiàng)目目前的規(guī)劃及開發(fā)建設(shè)方案，在經(jīng)濟(jì)上是雖然可行的，但各項(xiàng)指標(biāo)均偏低，顯示市場風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，①有必要重新調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以增加可銷售面積;②爭取得到有關(guān)政府部門的支持，享受地價和市政配套設(shè)施費(fèi)的減免;③盡量動員回遷戶棄產(chǎn)，以增加可銷售面積和提高物業(yè)整體檔次。
18.2 有關(guān)說明與建議
35 步作出說明，并提出若干建議：
1 本報(bào)告是該項(xiàng)目的初步可行性研究報(bào)告，由于建筑設(shè)計(jì)、經(jīng)調(diào)研深度不足，各種費(fèi)用估算及效益評價均是初步的。
2 本報(bào)告的投資估算是按照**市目前同類型項(xiàng)目的投資水平調(diào)整。
3 本報(bào)告的測算是在多方考察**市(尤其是開發(fā)區(qū)內(nèi))房地水平的穩(wěn)定發(fā)展。
4 取得良好的社會效益與環(huán)境效益。
本報(bào)告的結(jié)論是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在所占有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析、預(yù)測后得出的。鑒于目前房地產(chǎn)市場的客觀條件及本項(xiàng)目的實(shí)際狀況，本報(bào)告認(rèn)為，有必要對報(bào)告的有關(guān)問題進(jìn)一營方式、施工方案、稅費(fèi)優(yōu)惠減免等一系列問題均未確定，由于市場及初步考察當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施條件后估算的。由于建筑方案尚有待修改，工程施工條件和方法需進(jìn)一步研究確定，有關(guān)稅費(fèi)與地價的減免情況還有待落實(shí)，因此實(shí)際的投資成本將根據(jù)上述問題的深入作進(jìn)一步的產(chǎn)市場的基礎(chǔ)上，確定其預(yù)期售價的，這在很大程度上依賴與目前**市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系和未來幾年我國政治、經(jīng)濟(jì)、和人民生活鑒于**市目前及今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)市場的變化，售價將是最敏感的因素之一，同時物業(yè)的質(zhì)量與開發(fā)管理水平對在激烈的市場競爭中能保持較好的售價水平是至關(guān)重要，發(fā)展商除應(yīng)密切地注意市場，選擇合適的市場策略外，還要求合營公司組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，從設(shè)計(jì)、施工、營銷到物業(yè)管理均能達(dá)到較好水平，以抓住機(jī)會，減少風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到項(xiàng)目的盈利目標(biāo)，并建筑工程中不可預(yù)見的因素很多，工期、質(zhì)量、成本、原材料供應(yīng)等都會影響到項(xiàng)目總體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此在工程實(shí)施進(jìn)程中，要加強(qiáng)施工管理，實(shí)行工程監(jiān)理制。還應(yīng)推行競投招標(biāo)、工料包干等一系列措施，落實(shí)資金供應(yīng)計(jì)劃，以確保項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
5 協(xié)調(diào)好與水、電、煤氣、電訊、交通等市政設(shè)施的配套聯(lián)網(wǎng)，亦是項(xiàng)目發(fā)展過程中不可忽視的重要問題。
報(bào)告人：
2004 年3 月16 日
【項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告】相關(guān)文章：
初步可行性研究報(bào)告05-31
初步可行性研究報(bào)告范文01-20