- 小區(qū)房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究報告-可行性研究報告 推薦度：
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房地產(chǎn)項目可行性研究報告-可行性研究報告
一.項目概況
(一)開發(fā)項目區(qū)位條件
天和園小區(qū)位于小清河北路，地處濟(jì)南市傾力打造的濱河新區(qū)之中，南鄰小清河，于濟(jì)南動物園隔河相望，東臨洛口服裝市場，西至無影山北路，處于小清河于太平河環(huán)繞之中。小區(qū)周邊配套設(shè)施齊全，交通便利，洛口服裝城，金牛建材市場，銀座購物廣場，軍區(qū)總醫(yī)院為生活帶來全方位便利，五十六中，二十八中，濟(jì)南師范，金牛小學(xué)營造濃厚教育氛圍，緊鄰的動物園，藥山公園，黃河森林公園以及政府投入86億巨資改造的小清河景觀，營造了舒適的居住環(huán)境。
(二) 規(guī)劃方案
天和園小區(qū)秋園一號樓項目占地13畝，規(guī)劃面積1.89萬平方米，建筑密度22%，綠化率15%，天和園小區(qū)分為春，夏，秋，冬四個園區(qū)。其中一期工程春園，冬園及夏園，秋園部分樓盤已建設(shè)完成，并投入使用，入住率達(dá)99%。
二 投資環(huán)境分析
(一) 宏觀環(huán)境分析
1. 2011年隨著新
2.目前北京，上海等一線城市的純商品房的房價收入比均超過14，存在明顯的房價泡沫，而二線城市的房價收入比基本維持在3-6之間，樓價相對合理，而且隨著二線城市的收入水平和發(fā)展水平的逐年提高，城市的樓價還有較大的上漲空間。
(二) 微觀環(huán)境分析
1.2011年上半年濟(jì)南房地產(chǎn)市場回顧
(1)年初新政頒布后，濟(jì)南巿政府土地放量謹(jǐn)慎，第一季度僅有少量土地上巿，四月份開始，優(yōu)質(zhì)地塊紛紛上巿，實力開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q，土地巿場成交火熱，部分地塊甚至由于超過最高限價而流拍，土地巿場的繁榮側(cè)面反映出開發(fā)商看好房地產(chǎn)巿場的前景。
(2)在新增供應(yīng)量的帶動下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場供需兩旺
2011年上半年，綠地、恒大、中海等品牌開發(fā)商大量推盤，在強(qiáng)勁剛性需求的拉動下，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場成交量穩(wěn)步增長。國家頒布的調(diào)控政策，一定程度上抑制了房價的上漲步伐，擠出了大量投資需求，刺激了巿場中潛在剛性需求的釋放，對濟(jì)南房地產(chǎn)巿場的健康發(fā)展起到了積極作用。
(3)郊區(qū)大盤的崛起，促使?jié)戏康禺a(chǎn)巿場郊區(qū)化趨勢開始呈現(xiàn)。綠地國際花都、恒大城、恒大名都、尚品清河、萬象新天等郊區(qū)項目的大量上巿成交，導(dǎo)致郊區(qū)大盤對巿場的影響加強(qiáng)，濟(jì)南房地產(chǎn)巿場郊區(qū)化趨勢開始出現(xiàn)。由于巿中心土地稀缺，舊城改造風(fēng)險較大，城郊土地對開發(fā)商的吸引力日漸增強(qiáng)。
2. 濟(jì)南市土地市場分析
附一：2011年1-6月份土地掛牌及成交信息一覽表：
(1)2011年月度土地市場分析
詳看各月數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷1-3月的低谷之后， 4、5月迎來了一個相對爆發(fā)的時期，4月份土地放量供應(yīng)在5月得到釋放， 6月份成交回落，以5月份為例：當(dāng)月成交108萬平方米，形成當(dāng)月百萬方土地成交年度小高峰。
(2)土地成交類型分析
2011年上半年土地成交類型分析
2011年上半年，居住類用地共成交土地114.67萬平方米，成交土地宗數(shù)23宗，成交樓面均價為1499.95元/平米;商業(yè)和金融用地成交面積為32.38 萬平米，成交土地宗數(shù)為19宗，成交樓面均價為3150.51元/平米。
(3) 區(qū)域土地市場成交情況
綜合以上兩個圖的各項數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，濱河板塊延續(xù)了去年熱點片區(qū)的關(guān)注度，樓面地價仍有較大幅度的漲幅;以及今年開始遠(yuǎn)東邢村唐冶板塊的土地成交的放量，相信在未來三到五年內(nèi)，濱河板塊和邢村唐冶板塊會成為開發(fā)商和市民持續(xù)關(guān)注的熱點。
3. 濟(jì)南市普通住宅市場概況
2011年上半年住宅市場總供應(yīng)量為18845套，較去年同期大幅下滑，其中新增供應(yīng)量11826套，共消化房源12358套，136.86萬平米，總銷售額為111.64億元。從價格看，一季度價格下滑明顯，4月份開始市場回暖，供應(yīng)成交開始放量，價格反彈;截止到6月底，整體均價為8304元/平米(含章丘板塊)。
4.天和園經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè)，無論從廣告策劃，營銷策略，還是工程質(zhì)量，物業(yè)管理都是一個非常成熟的項目，一期工程已全部售罊，入住率達(dá)99%，小區(qū)主要道路，管線，綠化等配套設(shè)施已建設(shè)完成，隨著小清河片區(qū)的改造，小區(qū)周圍的環(huán)境正在逐步改善，房價將會進(jìn)一步提升。
三. 市場分析及價格預(yù)測
(一)根據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃，未來5年內(nèi)，市區(qū)人口年均增加7萬人，年新增住房需求約140萬平方米，另外，根據(jù)相關(guān)研究，20年內(nèi)城鎮(zhèn)人口人均年增加4平方米居住面積，以此推算，全市606萬人口每年為提高居住水平新建住房121萬平方米，再考慮到棚戶區(qū)改造產(chǎn)生的拆遷安置房需求，這都為濟(jì)南的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間。濟(jì)南作為一個二線城市，商品房價格總體來說處于一個較為合理的價位，濟(jì)南正處在城市快速發(fā)展階段，居民收入有了很大提高，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，外來人口增多，購房及改善住房條件的需求也相應(yīng)增大，濟(jì)南的房價將會穩(wěn)中有升。
(二)北部地區(qū)作為濟(jì)南傳統(tǒng)房價的‘低洼區(qū)’,在小清河改造等一系列利好消息的帶動下，城市價值逐步顯現(xiàn)，住宅價格明顯攀升。作為濟(jì)南市規(guī)劃重點開發(fā)的16個城市綜合體之一，濼口片區(qū)將建成690萬平米集商貿(mào)金融、五星級酒店、辦公、娛樂、休閑、居住為一體的城市綜合體。隨著小清河改造工程的順利完工及濼口城市綜合體的開工建設(shè)，小清河片區(qū)的房價會有很大的
提升空間。
(三)目前濟(jì)南的房地產(chǎn)市場置業(yè)和改善性剛性需求是主體，投資投機(jī)行為較少，天和園設(shè)計的戶型從80-130平方米各種房型都有，其中以總價款較低的小戶型和性價比較高的90-120平方米的戶型居多，給購房的客戶提供了很大的選擇空間，而相對于市中心及東部，南部動輒上萬一平方的房價，相對較低的價格及因小清河改造不斷改善的居住環(huán)境就使其成為年輕置業(yè)者及改善住房條件者的首選地區(qū)。另外，小區(qū)附近的洛口服裝市場及金牛建材市場有大量的外來人口及中小私營業(yè)主，他們是周邊小區(qū)潛在的巨大客戶群，而天和園小區(qū)便利的交通及僅幾分鐘的車程對這部分客戶無疑來說有巨大的吸引力。
(四)價格預(yù)測
根據(jù)項目的自身特點，參考當(dāng)?shù)胤績r及發(fā)展趨勢，本項目預(yù)測價格：
1. 多層住宅：8000元/平方米
2. 沿街公建：25000元/平方米
3. 儲藏室：2500元/平方米
四.項目實施計劃
(一)工程建設(shè)計劃
1.2012年3月項目整體開工，2013年3月底交工，。
2.已多年的開發(fā)管理經(jīng)驗，施工過程中嚴(yán)格控制工程造價，嚴(yán)把工程質(zhì)量，控制工期，提高資金周轉(zhuǎn)率。
(二)銷售計劃
根據(jù)工程進(jìn)度，該項目擬銷售周期為18個月。
五.項目財務(wù)經(jīng)濟(jì)分析
投資估算(見附表一)
項目經(jīng)濟(jì)效益分析(見附表二)
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