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步行街建設(shè)項目可行性研究報告
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第一部分 項目基本情況
嘉興市土地管理局于二OOO年十一月三十日發(fā)布了《嘉興市國有土地使用權(quán)招標公告(嘉土(2000)第3號)》。對編號為2000-4號地塊(即本項目地塊)進行公開招標，吸引了眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的關(guān)注和參投，我公司進行了認真細致的市場調(diào)查、科學的研究分析，并聘請了國內(nèi)一流的商業(yè)投資專家進行分析測算，結(jié)合國內(nèi)外商業(yè)街發(fā)展的最新態(tài)勢，得出了令人鼓舞的結(jié)論，堅定了中標的決心。
一、本項目土地概況：
本項目地塊位于嘉興市中心最佳商貿(mào)區(qū)的心臟地帶，出讓土地面積37097.9平方米，東側(cè)為建國路，北側(cè)為環(huán)城路，南側(cè)和西側(cè)分別為繁華的勤儉路和少年路。
二、本項目土地規(guī)劃要求：
1.地塊規(guī)劃為以南、北步行休閑廣場為主，集商、辦、娛樂和文化等多種功能為一體的綜合用地。
2.地塊平均容積率為1.5。
3.建筑密度不大于50%。
4.綠地率不小于15%。
5.硬地率不小于10%。
6.建筑高度沿建國路一側(cè)以低層為主，高度控制在15米以下，靠近少年路一側(cè)高度控制在24米以下。
第二部分 中標背景分析
我公司對本項目的看好是基于我們對今后嘉興乃至浙江以及全國經(jīng)濟的增長持樂觀的看法，中國未來的經(jīng)濟走向?qū)O大地改變中國普通居民的生活水平，人民的消費水平將進一步提高。這將會刺激現(xiàn)有商業(yè)格局的改變，提高商業(yè)形態(tài)的品味，集商貿(mào)、娛樂、文化、休閑為一體的大型商業(yè)中心將會出現(xiàn)，港澳房產(chǎn)將抓住這一歷史機遇，不僅實現(xiàn)自身的飛躍發(fā)展，也將帶動整個嘉興城市建設(shè)、商業(yè)文化的發(fā)展，為二十一世紀的新嘉興帶來一個標志性的建筑和商業(yè)中心。
一、 宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折，經(jīng)濟增長新周期來臨
1、 1999年是中國經(jīng)濟周期的谷底
1999年中國大多數(shù)經(jīng)濟指標處于景氣低迷狀況，全國GDP增長率只有7.1%，為1992年以來的最低，投資增長率只有5.6%，為1993年以來的最低，社會消費品現(xiàn)價零售額增長率只有6.8%，為1994年以來的最低，因此1999年將是我國經(jīng)濟的谷底。
2、 2000年中國經(jīng)濟出現(xiàn)穩(wěn)定回升
在出口拉動及政府擴大內(nèi)需政策下，2000年我國經(jīng)濟穩(wěn)步回升，固定資產(chǎn)投資前三季度達12.9%，比1999年同期提高4.8個百分點，技改投資前三季增長21%;工業(yè)生產(chǎn)在前三季度保持持續(xù)兩位數(shù)的增長，工業(yè)產(chǎn)品銷售率達98.1%，工業(yè)的維持發(fā)展表明經(jīng)濟的后勢潛力巨大;今年前三季度物價也開始止跌回升，全國居民消費價格總水平累計上升1.2%，而去年同期為-1.6%，這種種跡象都表明中國經(jīng)濟已經(jīng)走出低谷，開始了新一輪的經(jīng)濟周期。
3、2001年經(jīng)濟將進一步增長
2001年是新的世紀的開始，也是我們實施十五計劃的開始，中央政府將繼續(xù)以發(fā)展為主線，對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行戰(zhàn)略性調(diào)整，繼續(xù)實行積極的財政政策，促進消費，加大投資力度，刺激經(jīng)濟進一步回升。我們也將加入WT0，與世界經(jīng)濟接軌，充滿活力的宏觀經(jīng)濟環(huán)境有利于投資。
二.嘉興市經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展
嘉興市位于長江三角洲南翼，地處浙北杭嘉湖平原的東部，東北緊鄰上海市，西連杭州和湖州，市區(qū)距上海、杭州均不足100公里，鐵路、公路、航運等水陸交通干線發(fā)達，交通便利。
嘉興自古繁華，素以“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府”著稱，目前所轄五縣兩區(qū)人口共330萬人，其中市區(qū)78萬人口。
1. 主要經(jīng)濟指標
嘉興市已進入人均國內(nèi)生產(chǎn)總值1800美元的階段，表明已實現(xiàn)小康，居民生活將向提高生活品質(zhì)方向發(fā)展，這為精品商業(yè)的發(fā)展提供了前提條件。
2. 非國有經(jīng)濟比重占絕對地位
非國有經(jīng)濟占絕對主導地位正是嘉興市經(jīng)濟發(fā)展的原因，也是嘉興能可持續(xù)發(fā)展的最重要的基石，它為本項目的招商提供了廣闊的市場空間。
3. 戶口管理制度的改革和城市化進程的加快
浙江省政府頒布了《關(guān)于加快推進浙江城市化若干政策的通知》，明確規(guī)定從2000年起，小城鎮(zhèn)實行按居住地登記戶口的管理制度，大中城市(指設(shè)區(qū)城市)要積極創(chuàng)造條件實行按居住地登記戶口的管理制度，明確了要“引導人口集聚“，從2001年起，
各地將取消進城人口控制指標。
這項政策表明房地產(chǎn)業(yè)將在地市、縣等區(qū)域發(fā)生根本的格局變化，城市化進程的加快將刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商鋪的需求將加大，與日益收緊的土地政策而言，這意味著商鋪的價格將進一步攀升，這對我公司在嘉興投資房地產(chǎn)有指導作用。
三.建國路作為商業(yè)中心的巨大市場價值
建國路舊稱北門大街，自古以來就是嘉興最繁華的商業(yè)地段，富商云集、名店林立，穩(wěn)居嘉興第一商貿(mào)的地利優(yōu)勢，孕育著無限的商機。
隨著嘉興舊城改造的加快完成，建國路作為商業(yè)中心的價值將凸現(xiàn)出來，本項目屬于嘉興絕無僅有的稀缺地塊，誰能以超前的眼光發(fā)掘它的潛在價值，誰就將在未來占盡商業(yè)先機。
第三部分 嘉興商貿(mào)市場分析
一. 目前嘉興商業(yè)態(tài)勢
1. 傳統(tǒng)大商場
這些大商場有江南大廈、陽光購物中心、戴夢得購物中心等，它們主要經(jīng)營中高檔商品，零售總額大，但贏利能力低，面臨新的業(yè)態(tài)的沖擊。如江南大廈1999年零售總額1.865億，營業(yè)面積1.8萬平方
米，人員1024人，但利潤僅5.2萬元;陽光購物中心8574萬元的零售額，面積1.5萬平方米，從業(yè)人數(shù)562人，利潤僅8.6萬元。
2. 小商品市場或商城
目前僅市區(qū)就有港澳商城、嘉興商城、中興廣場、燈具市場等，一般由個體經(jīng)營，攤位較小，經(jīng)營產(chǎn)低檔單一品種，船小掉頭快，它們占了整個零售業(yè)的絕大多數(shù)，但檔次較低，市場的整體形象沒有樹立，容易出現(xiàn)散亂的現(xiàn)象，消費者的利益容易受到侵害。
3. 新興業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)
如近日開張的大潤發(fā)超市，它就是新興的倉儲式超市形態(tài)，大批量采購，無倉庫，經(jīng)營費用低，故商品價格低，受到大眾歡迎。再如食品蔬菜配送業(yè)首次在嘉興開始出現(xiàn)，這些形式的出現(xiàn)反映了市場發(fā)展的規(guī)律，
二.商鋪售價
由于目前沒有較多的個案支持，我們僅選取一些近年的價格作為參照系
l.少年路一樓一底 均價8000元/平方米㎡
2.建國路底層 15000元/平方米㎡
3.禾興路一樓一底 ㎡均價8500元/平方米㎡
4.嘉禾北京城商鋪 8000-12000元/平方米㎡
上述這些地段均不如本項目地塊
三.商鋪租價
1.沿街商鋪：
少年路200元/平方米/月(一般為15平方米)一個鋪位總價約3.6萬/年
勤儉路150元/平方米/月 總價約為2.7萬/年 建國路160元/平方米/月, 總價約2.9萬/年
若以10年為投資回報期，則售價分別為 2.4萬/平方米，1.8萬/平方米㎡，1.92萬/平方米。平均售價為2.04萬元
若以8年為投資回報期，則售價分別為1.92萬/平方米,1.44萬/平方米,1.54萬/平方米。平均售價為1.63萬元
2.內(nèi)商鋪(以15平方米為計量單位)
嘉興商城鋪位120/平方米/月 總價2.2萬/年
商業(yè)大廈 180元/平方米/月 總價約3.3萬元/年 建業(yè)商廈 60元/平方米/月(30平方米) 總價2.2萬元/年 中興廣場 60元/平方米/月(30平方米) 總價約2.2萬元/年*租金價推算表
若以10年為投資回報期，則售價分別為：2.4萬/平米，2.16萬/平米，7200元/平米。平均售價為1.76萬元。
若以8年為投資回報期，則售價分別為1.92萬/平米,1.72萬/平米,5760萬/平米。平均售價為1.4萬元
第四部分 項目的市場定位和營銷策劃
一.市場定位
1.物業(yè)定位
隨著人們生活水平的提高，消費者購物不僅是為了滿足生活基本需要，而且視購物為集游玩、娛樂、休息、獲取信息為一體的一種休閑與精神的享受形式。因此為適應(yīng)這一潮流，商業(yè)業(yè)態(tài)出現(xiàn)了朝多功能、一體化發(fā)展、綜合性的步行街的形式，結(jié)合本地塊的市中心的地理位置，項目定位于高品質(zhì)的休閑步行街，能夠在浙江都具有較高的知名度，輻射周邊五縣二區(qū)。
2.步行街的功能
售賣功能是步行街的基本功能，它必須向顧客提供齊備的商品;具有生活功能是它的另一特征。
本項目具備以下特點：
A. 經(jīng)營品種齊全。無論是當?shù)禺a(chǎn)品還是進口產(chǎn)品，高檔品還是大眾化產(chǎn)品都能并存。
B. 包含每一顧客層面，青年人追新獵奇的時髦品，老年人的銀發(fā)商品，兒童的專用品等，無論顧客的產(chǎn)齡如何，到這里購物都能買到自己需要的產(chǎn)品。
C. 提供休閑場所。步行街內(nèi)有滿足日常生活的體閑、娛樂、運動、餐飲等服務(wù)設(shè)施，為人們提供一個購物與享受合一的好去處。
D. 統(tǒng)一的經(jīng)營管理特點。由于步行街把分散與商店聚集在一起，把遍布于街頭巷尾的服務(wù)機構(gòu)集中在一個建筑物中，因此采取統(tǒng)一的管理形式。
3.建筑風格的一般提示
A.外立面采用大通透的玻璃，使過往行人都能看清店內(nèi)的商品和購物人流，產(chǎn)生購物之欲望。
B.步行街的內(nèi)街的設(shè)計要創(chuàng)新，最大特點應(yīng)設(shè)計出縱跨每層的中庭，使消費者非常清楚地感受到最高一層和最低一層營業(yè)樓層的差異，產(chǎn)生留連忘返的感覺。
C.人流設(shè)計應(yīng)能把外圍人群引導入內(nèi)街，在內(nèi)街中考慮休息和交流的功能，使消費者在此停留、休息和約會，延長逗留時間。
4.主力客戶群界定
A.服裝城，每間30-50平方米，約200間，共6000-10000平方米
B.運動城，可集運動器具、服裝等，約2000-4000平方米
C.娛樂城，可占半層，開辟多項服務(wù)，8000-10000平方米
D.飲食城，集各地飲食風味、中西快餐于一體，可占半層，8000平方米
E.本地名牌、個體店，每間20-30平方米，共200-300間，約4000-9000平方米
F:特種服務(wù)區(qū)，如文物古玩、婚紗攝影等特殊服務(wù)對象的交易區(qū)
G:名脾專賣店
二.營銷策略
1. 包裝策略。本項目起點很高，應(yīng)體現(xiàn)與國際接軌的方針，建成立足嘉興市區(qū)、面向五縣周邊地區(qū)，在浙江省都具有較高知名度的濃郁文化休閑特色的商業(yè)步行街。
2. 推廣機構(gòu)的選擇。本項目將聘請成功推廣商業(yè)步行街的專業(yè)機構(gòu)進行策劃，如美聯(lián)物業(yè)、中原物業(yè)、戴德梁行等機構(gòu)，已著手進入接洽調(diào)查階段，隨著項目中標將進一步深入。
3. 推廣策略。本項目將進行大規(guī)模的招商活動，與各地之民間商會聯(lián)絡(luò)，尤其注重溫州地區(qū)的投資者，良好的投資回報將吸引他們前來投資經(jīng)商。
4. 租售方式選擇。本物業(yè)由于其獨一無二的商業(yè)價值，無論是租或售都會取得穩(wěn)定可觀的回報，但公司的基本原則是成本部分以出售為主，即約3億元左右，另有約1個億價值的物業(yè)租售均可，擁有市中心黃金地段的物業(yè)可使公司未來仍能獲取豐厚的回報。
第五部分 項目成本測算
(以全部物業(yè)出售方案測算)
一. 土地費用 19868萬元
其中:1.土地出讓金 19290萬元
2.契稅(出讓金×3%) 578萬元
二. 前期費用
其中:1.規(guī)劃勘測費 500萬元
2.規(guī)劃放樣費 10萬元
3.招投標費用(建安費×0.3%)17萬元
4.三通一平 130萬元
其中：土方 100萬元
施工水電增容費 30萬元
三. 建安工程費 6600萬元
1.建安費(1000元/平方米) 5600萬元
2.環(huán)境工程 300萬元
3.水電工程 700萬元
四. 基礎(chǔ)設(shè)施費 320萬元
其中：1.道路工程及室外工程 200萬元
2.用電增容費 100萬元
3.電訊設(shè)施 20萬元
五. 各項規(guī)費 518萬元
其中：1.小區(qū)配套費392萬元
2.質(zhì)監(jiān)監(jiān)理費(建安費×1%) 56萬元
3.墻改費、限袋費(7元/平方米)70萬元
五. 不可預(yù)見費 200萬元
七. 開發(fā)費用 2400萬元
其中：1.管理費用 300萬元
2.銷售推廣費用 600萬元
3.財務(wù)費用 1500萬元
八. 總成本 30563萬
注：
1.在整個項目建設(shè)過程中將嚴格控制各項建設(shè)成本，降低管理費用，縮短前期準備時間(半年為限)，盡快進入招商階段,減輕前期資金壓力大所造成的財務(wù)壓力。
2.整個項目期限定為二年，即：
2001年1--6月 前期準備、設(shè)計階段
2001年6--2002年12月 施工階段
2000年8--2002年12月銷售、招商階段
2003年1月1日開業(yè)
第六部分 項目收入測算
—.全部物業(yè)出售方案
1.建筑分層面積指標
一樓商鋪18000平方米㎡㎡㎡
二樓商鋪18000平方米㎡
三樓商鋪10000平方米㎡
四樓寫字樓10000平方米㎡㎡
共56000平方米㏎㎡
2.單價核定：
由于前述之市場定位及租售價格推算表，根據(jù)可能之需求，我們把每層均價核定為
一樓15000元/平方米㎡
二樓5000元/平方米㎡
三樓3800元/平方米㎡
四樓2200元/平方米㎡
3.銷售金額為：
四樓 2200平方米×10000=2200萬元
三樓 3800平方米×10000=3800萬元
二樓 5000平方米×18000= 9000萬元
一樓 15000平方米×18000=27000萬元
總計銷售額為4.2億元
二. 租售并舉方案
1. 一樓全部出售
18000平方米×15000元/平米=2.7億
2.二、三、四樓出租，出租率為80%
二樓租金120元/平米/月，
三樓租金80元/平米/月，
四樓租金50元/平米/月
租金總額為
二樓120×18000×12×80%=2074萬
三樓80×10000×12×80%=768萬,
四樓50×10000×12×80%=480萬,
總計3322萬元/年
在第三年進入經(jīng)營期后，每年可獲得3322萬元的出租收入，出售收入加第一年出租收入約為項目總投入，即本方式可以用三年收回成本，以后項目公司擁有第二、三、四層物業(yè)共38000平方米，每年可獲得3322萬元出租收入。
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