房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題及對(duì)策論文
摘要：隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)作為主要的發(fā)展支柱之一，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮著不可小覷的作用。然而，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特殊性，使得房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的要求也隨之不同。本文從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容出發(fā)，深入的闡述了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的常見(jiàn)問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算常見(jiàn)問(wèn)題的解決對(duì)策，希望能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策研究工作提供新的參考思路。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的主要內(nèi)容闡述
(一)建筑工程材料的會(huì)計(jì)核算
在建筑工程材料這一核算過(guò)程中，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)的建筑工程材料進(jìn)行預(yù)先的規(guī)劃，并將購(gòu)買(mǎi)后的建筑工程材料進(jìn)行合理的加工儲(chǔ)備工作。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員還需要對(duì)建筑工程材料的采購(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)、增值稅等相關(guān)費(fèi)用的支出進(jìn)行合理的核算并編制會(huì)計(jì)憑證。
(二)固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算
房地產(chǎn)行業(yè)雖然是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，但是房地產(chǎn)行業(yè)還保持著一定數(shù)量的固定資產(chǎn)，為此，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員需要對(duì)固定資產(chǎn)的賬務(wù)進(jìn)行合理的處理，并定期開(kāi)展固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作。實(shí)際上，除了定期開(kāi)展固定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算工作之外，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員還應(yīng)當(dāng)及時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)的增減變化情況，通過(guò)采取實(shí)地盤(pán)點(diǎn)等形式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)的減少、減值以及損耗進(jìn)行記錄。
(三)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售及其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的會(huì)計(jì)核算
眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售及其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的會(huì)計(jì)核算工作是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作的主要核心。為了能夠確保房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售及其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的會(huì)計(jì)核算工作的質(zhì)量，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員需要主動(dòng)的參與到房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售計(jì)劃的制定以及房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)計(jì)劃的編制工作當(dāng)中，為此，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售額、房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)以及房地產(chǎn)企業(yè)的需要繳納的諸如增值稅之類(lèi)的稅款做出非常細(xì)致的核算。與此同時(shí)，為了有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)成本的控制工作，并及時(shí)提高完善的參考數(shù)據(jù)和賬目，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員還應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注明細(xì)賬目的處理與核算工作，從而有利于控制房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，進(jìn)而為建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)監(jiān)管制度奠定堅(jiān)實(shí)的運(yùn)作基礎(chǔ)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的常見(jiàn)問(wèn)題闡述
(一)房地產(chǎn)行業(yè)收入核算缺乏應(yīng)有的完善性
實(shí)際上，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特殊性，使得它所衍生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有別于其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，隨之而來(lái)的是會(huì)計(jì)核算工作的差異性，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作所面臨的重重障礙。一方面，一部分的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目預(yù)售工作時(shí)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員能夠嚴(yán)格按照預(yù)收賬款會(huì)計(jì)科目核算以及預(yù)售項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，并在此基礎(chǔ)上開(kāi)展相應(yīng)的稅款核算工作，然而，在實(shí)際的項(xiàng)目預(yù)售會(huì)計(jì)核算工作中，由于房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)以及財(cái)務(wù)部門(mén)存在嚴(yán)重的信息不匹配的現(xiàn)象，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)難以第一時(shí)間掌握房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目現(xiàn)有的存貨狀況，更不用說(shuō)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)等基礎(chǔ)信息的收集了。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)可能會(huì)存在隨意修改銷(xiāo)售信息等問(wèn)題，這些隨意修改銷(xiāo)售信息的行為有可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員所開(kāi)展的稅款核算工作出現(xiàn)數(shù)據(jù)誤差，從而導(dǎo)致漏稅等現(xiàn)象的發(fā)生。另一方面，小部分的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目竣工決算缺乏相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制，這就導(dǎo)致了已經(jīng)竣工決算的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)不及時(shí)開(kāi)展收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn)工作等現(xiàn)象。甚至還會(huì)出現(xiàn)即使開(kāi)展收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn)工作，但是仍然存在將應(yīng)收賬款會(huì)計(jì)科目下所進(jìn)行核算的款項(xiàng)掛在預(yù)售賬款科目當(dāng)中，此舉將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算環(huán)節(jié)出現(xiàn)嚴(yán)重的不匹配現(xiàn)象。
(二)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制缺乏規(guī)范性
筆者對(duì)當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，大部分的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中普遍存在內(nèi)部控制管理機(jī)制缺乏規(guī)范性的問(wèn)題，具體表現(xiàn)為內(nèi)部控制管理工作的不規(guī)范性、內(nèi)部控制管理工作缺乏應(yīng)有的約束，甚至內(nèi)部控制管理工作成為一項(xiàng)可有可無(wú)的面子工程。以房地產(chǎn)企業(yè)合同的簽定工作為例，房地產(chǎn)企業(yè)合同部門(mén)在開(kāi)展合同的簽定工作時(shí)，并未事先與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行商討以及聯(lián)合會(huì)簽等工作，而是在合同的簽定工作結(jié)束時(shí)向財(cái)務(wù)部門(mén)報(bào)送一份合同以便于留底備案。然而，房地產(chǎn)企業(yè)合同部門(mén)在未事先與房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行商討以及聯(lián)合會(huì)簽等工作后所簽訂的合同嚴(yán)重的違背了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制的原則。此舉導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員難以準(zhǔn)確分配相關(guān)費(fèi)用支出，甚至出現(xiàn)與實(shí)際支出情況差異較大的問(wèn)題，不僅不利于房地產(chǎn)行業(yè)六大成本核算工作的落實(shí)，也不利于后續(xù)土地增值稅等稅費(fèi)工作的清繳。
三、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算常見(jiàn)問(wèn)題的解決對(duì)策闡述
(一)構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)
房地產(chǎn)行業(yè)收入核算缺乏應(yīng)有的完善性使得房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作一直處于嚴(yán)重的高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)下，為此，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者應(yīng)當(dāng)積極推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的構(gòu)建工作。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)作為房地產(chǎn)行業(yè)管理信息系統(tǒng)的關(guān)鍵系統(tǒng)，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員應(yīng)當(dāng)要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)的應(yīng)用有著充分的認(rèn)識(shí)，主動(dòng)將房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算工作當(dāng)中，從而有效的降低房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的不利效應(yīng)。例如，以房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目預(yù)售工作為例，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)中的銷(xiāo)售模塊的權(quán)限同時(shí)開(kāi)放給房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)以及財(cái)務(wù)部門(mén)，從而有效的建立信息溝通的橋梁。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)中的銷(xiāo)售模塊中錄入房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售單價(jià)等基礎(chǔ)信息，在后續(xù)修改銷(xiāo)售信息時(shí)應(yīng)當(dāng)告知房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)。借助于這種形式，從而確保房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員能夠順利的完成預(yù)收賬款會(huì)計(jì)科目核算以及預(yù)售項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，避免出現(xiàn)稅款核算工作出現(xiàn)數(shù)據(jù)誤差等現(xiàn)象。
(二)完善房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制
房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制的完善工作不僅需要房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員的努力，還需要房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理者的重視，從根本上改變內(nèi)部控制管理工作的不規(guī)范性、內(nèi)部控制管理工作缺乏應(yīng)有的約束，甚至內(nèi)部控制管理工作成為一項(xiàng)可有可無(wú)的面子工程等問(wèn)題。為此，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理情況編制一套合乎標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制。房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)財(cái)會(huì)工作人員應(yīng)當(dāng)定期開(kāi)展內(nèi)部控制管理培訓(xùn)，結(jié)合每個(gè)部門(mén)的實(shí)際業(yè)務(wù)情況有針對(duì)性的進(jìn)行培訓(xùn)，如房地產(chǎn)企業(yè)合同部門(mén)則重點(diǎn)培訓(xùn)每個(gè)合同中具體明細(xì)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)、如何與財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行溝通等事宜，從而有效的避免出現(xiàn)合同簽訂的款項(xiàng)與實(shí)際支出情況差異較大的問(wèn)題。
四、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)有必要開(kāi)展房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的常見(jiàn)問(wèn)題及對(duì)策研究工作，我們應(yīng)當(dāng)清晰的認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在收入核算缺乏應(yīng)有的完善性以及內(nèi)部控制管理機(jī)制缺乏規(guī)范性等問(wèn)題，為此，我們需要從構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算管理風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)等方面入手，從而有效的提升房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算水平。
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