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導(dǎo)語(yǔ)：專(zhuān)注的眼神，終年沉浸，像不知疲倦的魚(yú)，在數(shù)字河流里游蕩，像古玩鑒賞家，帳簿是翻不盡的畫(huà)，細(xì)細(xì)地分辨瑕疵，讓數(shù)字公正地站立，本文是小編為大家整理的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。想要知更多的資訊，請(qǐng)多多留意文書(shū)幫!
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【篇一】
南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都b箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)目錄 目 錄
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要....................................I
南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都b箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要
南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓
南京港龍?zhí)都b箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)摘要
中通評(píng)報(bào)字[2006]第45號(hào)
中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受南京港務(wù)管理局的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，實(shí)施了必要的評(píng)估程序，為滿足南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的需要，采用收益法對(duì)所涉及的南京港龍?zhí)都b箱有限公司股東權(quán)益進(jìn)行了評(píng)估工作，得出以下評(píng)估結(jié)論：
在評(píng)估基準(zhǔn)日2006年3月31日，南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓的南京港龍?zhí)都b箱有限公司的
本評(píng)估報(bào)告有效使用期為2006年3月31日至2007年3月30日。
本評(píng)估報(bào)告提出日期：2006年6月18日
以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，欲了解本項(xiàng)目的全面情況，應(yīng)認(rèn)真閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)全文。
評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人：劉公勤
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：金大鵬
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：劉斌
二○○六年六月十八日
南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都b箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓
南京港龍?zhí)都b箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
中通評(píng)報(bào)字【2006】第45號(hào)
中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受南京港務(wù)管理局的委托，根據(jù)國(guó)家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，實(shí)施了必要的評(píng)估程序，為滿足南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都b箱有限公司部分股權(quán)的需要，采用收益法對(duì)所涉及的南京港龍?zhí)都b箱有限公司股東權(quán)益進(jìn)行了評(píng)估工作，現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
(一)委托方簡(jiǎn)介
本次評(píng)估的委托方為南京港務(wù)管理局。
名稱(chēng)：南京港務(wù)管理局(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：南京港)
住所：南京市下關(guān)區(qū)江邊路19號(hào)
法定代表人：孫子健
注冊(cè)資本：人民幣貳億肆仟捌佰伍拾貳萬(wàn)柒仟元整
經(jīng)營(yíng)范圍：港口(管理)裝卸搬運(yùn)貨物;客貨集散(運(yùn)輸)聯(lián)運(yùn)。引水領(lǐng)航(服務(wù))代理客貨運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)。港口設(shè)備(安裝、修理)港口機(jī)械(制造)碼頭、機(jī)械、倉(cāng)庫(kù)、船舶(租賃)港口(技術(shù)咨詢、培訓(xùn))水運(yùn)輔助;外輪理貨;港區(qū)駁運(yùn);煤炭銷(xiāo)售;場(chǎng)地租賃。
南京港自建國(guó)以來(lái)管理體制幾經(jīng)變化，原屬交通部，1988年下放地方，實(shí)行雙重領(lǐng)導(dǎo)以地方為主的管理體制。2001年成建制下放南京市，與交通部脫鉤。2003年9月實(shí)施政企分開(kāi)，政府職能全部劃到南京市港口管理局。
南京港是中國(guó)內(nèi)河第一大港，位于長(zhǎng)江與東部沿海“T”型經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略結(jié)合部，東距長(zhǎng)江口437公里，是萬(wàn)噸級(jí)海輪入長(zhǎng)江的終點(diǎn)，經(jīng)長(zhǎng)江入�？膳c世界五大洲相連;西溯長(zhǎng)江可直抵武漢、重慶，與長(zhǎng)江干支流各港溝通。港區(qū)航道為B級(jí)航道，萬(wàn)噸級(jí)海輪可常年通航、靠泊，自然條件十分優(yōu)
南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都b箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū) 越。南京港是國(guó)家大型一類(lèi)交通企業(yè)，我國(guó)一類(lèi)對(duì)外開(kāi)放口岸，是一個(gè)以能源、外貿(mào)、集裝箱為主、公用碼頭和貨主碼頭并重，功能比較齊全的大型綜合性的江海型樞紐港口。
港口依托的南京市是江蘇省省會(huì)，是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)、文化、科教中心，又是長(zhǎng)江三角洲的西部中心和寧鎮(zhèn)蘇皖贛十八地市經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心。區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，交通配置發(fā)達(dá)。津浦、滬寧、寧皖贛三條鐵路干線在此與港口鐵路相接，312、104、205、328四條國(guó)道以及滬寧、寧連、寧通等高等級(jí)公路網(wǎng)為南京港構(gòu)造了一個(gè)遼遠(yuǎn)廣闊、四通八達(dá)的輻射區(qū)域，已開(kāi)通的祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)將成為華東地區(qū)重要的國(guó)際航空港，加上魯寧輸油管道，五種運(yùn)輸方式使南京港具有得天獨(dú)厚的物資集散疏運(yùn)條件和十分廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地。
南京港現(xiàn)有碼頭泊位73座，其中生產(chǎn)性泊位57座(萬(wàn)噸級(jí)泊位20座);生產(chǎn)性錨地泊位5個(gè)，水域面積26.57萬(wàn)平方米;待泊錨地7處，水域面積386萬(wàn)平方米;使用岸線11457米，占南京已利用公用岸線19% ;擁有裝卸機(jī)械設(shè)備544臺(tái)(套)(不含龍?zhí)陡蹍^(qū))，工作船(含拖輪、駁船)155艘，鐵路專(zhuān)用線18，363米，庫(kù)場(chǎng)面積66.4萬(wàn)平方米;陸域面積330萬(wàn)平方米。擁有長(zhǎng)江上最大的外貿(mào)港區(qū)、原油港區(qū)、煤炭港區(qū)和集裝箱專(zhuān)用碼頭。全港資產(chǎn)逾40億元人民幣。
(二)資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
本次評(píng)估的資產(chǎn)占有方為南京港龍?zhí)都b箱有限公司。
名稱(chēng)：南京港龍?zhí)都b箱有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)：龍?zhí)都b箱)
住所：南京市棲霞區(qū)龍?zhí)督值牢锪鲌@區(qū)1-2號(hào)
法定代表人：孫子健
注冊(cè)資本：47400萬(wàn)元人民幣
企業(yè)類(lèi)型：中外合資經(jīng)營(yíng)
經(jīng)營(yíng)范圍：港口開(kāi)發(fā)與建設(shè)，碼頭和其他港口設(shè)施經(jīng)營(yíng);在港區(qū)內(nèi)從事集裝箱的裝卸、堆存、門(mén)到門(mén)運(yùn)輸、相關(guān)配件銷(xiāo)售、倉(cāng)儲(chǔ)(危險(xiǎn)品除外);集裝箱的拆裝、拼箱、修理、清洗;港口機(jī)械、設(shè)施、設(shè)備租賃、維修，電子數(shù)據(jù)交換服務(wù)及信息咨詢服務(wù);船舶港口服務(wù)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)(僅限供岸電、生活用水)。
經(jīng)營(yíng)期限：自2005年8月10日至2025年8月9日
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南京港龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程是國(guó)家沿江港口布局規(guī)劃中的重點(diǎn)工程，是南京市“十五”時(shí)期計(jì)劃建設(shè)的重大項(xiàng)目。設(shè)計(jì)年集裝箱吞吐能力52萬(wàn)TEU,總投資概算10.89億元。2000年4，經(jīng)南京市政府批準(zhǔn)成立南京港龍?zhí)都b箱有限公司，為龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程的項(xiàng)目主體和項(xiàng)目法人，是南京港全資子公司，注冊(cè)資本23700萬(wàn)元。2005年5月南京港與南京港股份有限公司、上海港集裝箱股份有限公司、上港集箱(澳門(mén))有限公司、中遠(yuǎn)碼頭(南京)有限公司簽署合資經(jīng)營(yíng)合同，龍?zhí)都b箱變更為中外合資企業(yè)，經(jīng)南京蘇建聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所寧建驗(yàn)(2005)033號(hào)驗(yàn)資報(bào)告審驗(yàn)，各方股東出資額及所占股權(quán)比例如下： 股東名稱(chēng)
南京港務(wù)管理局
南京港股份有限公司
上海港集裝箱股份有限公司
上港集箱(澳門(mén))有限公司
中遠(yuǎn)碼頭(南京)有限公司
合計(jì) 出資額(萬(wàn)元)23700237094802370948047400股權(quán)比例 50% 5% 20% 5% 20% 100%
龍?zhí)都b箱位于長(zhǎng)江南京段龍?zhí)端溃觿?shì)穩(wěn)定，建港條件優(yōu)良，距南京市區(qū)30公里。港區(qū)一期工程包括3個(gè)2.5萬(wàn)噸級(jí)(水工結(jié)構(gòu)按靠泊5萬(wàn)噸級(jí)集裝箱船設(shè)計(jì))和2個(gè)千噸級(jí)集裝箱專(zhuān)用泊位，設(shè)計(jì)年通過(guò)能力為52萬(wàn)TEU，工程總投資為10.89億人民幣。南京港龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程設(shè)計(jì)碼頭長(zhǎng)910米，寬43.5米，引橋5座;后方陸域縱深1000米，寬930米，陸域面積93萬(wàn)平方米。建設(shè)堆場(chǎng)20.8萬(wàn)平方米，道路15.22萬(wàn)平方米，生產(chǎn)、生活輔助設(shè)施建筑面積2.39萬(wàn)平方米。相應(yīng)配套建設(shè)給排水、供電、通信、計(jì)算機(jī)管理、環(huán)境保護(hù)及其他輔助設(shè)施等。公司通過(guò)技術(shù)改造，增加堆場(chǎng)面積、增加裝卸設(shè)備數(shù)量等手段，在一期工程建設(shè)完成的基礎(chǔ)上陸續(xù)進(jìn)行固定資產(chǎn)投資，預(yù)計(jì)全部投資完成后，年通過(guò)能力約為100萬(wàn)TEU。目前公司的主要裝卸設(shè)備包括40.5噸集裝箱裝卸橋4臺(tái)、輪胎式龍門(mén)起重機(jī)6臺(tái)和其他相應(yīng)的設(shè)備。港區(qū)從碼頭前沿向后依次布置碼頭防洪墻、重箱堆場(chǎng)、空箱堆場(chǎng)、拆裝箱庫(kù)、綜合辦公樓、生產(chǎn)與生活輔助區(qū)以及綠化帶等;集裝箱車(chē)輛出入口布置在港區(qū)后方;疏港道路與城市道路網(wǎng)相銜接。
龍?zhí)都b箱2005年及評(píng)估基準(zhǔn)日財(cái)務(wù)狀況如下：
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單位：人民幣萬(wàn)元
項(xiàng)目年9-12月年1-3月
105,307.99108,001.30 資產(chǎn)總額
85,970.4889,881.37 固定資產(chǎn)總額
39,903.2441,039.71 負(fù)債總額
65,404.7666,961.59 凈資產(chǎn)
4,090.85
5,009.92 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
-383.38
1,481.85 利潤(rùn)總額
-383.381,481.85 凈利潤(rùn) 二、評(píng)估目的
為加快推進(jìn)南京港龍?zhí)陡蹍^(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)南京港可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)南京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)批復(fù)，南京港務(wù)管理局?jǐn)M將其所持有的南京港龍?zhí)都b箱有限公司的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給南京港股份有限公司。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策法規(guī)的要求，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所涉及的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為轉(zhuǎn)讓計(jì)價(jià)提供參考依據(jù)。
司20%的股東權(quán)益。經(jīng)江蘇蘇亞金誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)后，南京港龍?zhí)都b箱有限公司總資產(chǎn)賬面價(jià)值為108,001.30萬(wàn)元，負(fù)債賬面價(jià)值為41,039.71萬(wàn)元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為66,961.59萬(wàn)元。
資產(chǎn)類(lèi)型主要包括流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)(包括房屋建筑物、構(gòu)筑物、機(jī)器設(shè)備、運(yùn)輸車(chē)輛、電子設(shè)備、在建工程)以及相關(guān)負(fù)債。
納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)與委托評(píng)估時(shí)確定的資產(chǎn)范圍基本一致。四、價(jià)值類(lèi)型及其定義 本報(bào)告書(shū)所述的評(píng)估價(jià)值是指股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為完成后，資產(chǎn)不改變?cè)瓉?lái)的用途繼續(xù)使用的假設(shè)條件為前提， 被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日2006年3月31日的持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。其價(jià)值具體定義如下：
1.委估企業(yè)和資產(chǎn)的狀態(tài)為評(píng)估基準(zhǔn)日2006年3月31日的現(xiàn)時(shí)狀態(tài);不考慮委估企業(yè)改變?cè)?jīng)營(yíng)狀態(tài)、委估資產(chǎn)改變?cè)杏猛緦?duì)價(jià)值量的影響;
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2.假設(shè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為完成后的資產(chǎn)作為一個(gè)有效的整體按原狀態(tài)使用;企業(yè)擁有的各類(lèi)資產(chǎn)按原用途不變，原地在用和繼續(xù)使用，能在企業(yè)整體生產(chǎn)中產(chǎn)生貢獻(xiàn);
3.假設(shè)委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)為完全產(chǎn)權(quán)，在產(chǎn)權(quán)上不存在瑕疵。
五、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2006年3月31
該評(píng)估基準(zhǔn)日是評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為性質(zhì)和評(píng)估目的計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間協(xié)商確立的。
六、評(píng)估原則
根據(jù)國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理及資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)法規(guī)，評(píng)估工作中遵循了：
1.獨(dú)立、客觀、公正的工作原則;
2.貢獻(xiàn)、替代的經(jīng)濟(jì)原則;
3.國(guó)家及資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的公認(rèn)原則。
七、評(píng)估依據(jù)
(一) 主要法律法規(guī)依據(jù)
1.中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令 (第378號(hào)) 《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》;
2.國(guó)務(wù)院《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(1991年11月16日國(guó)務(wù)院第91號(hào)令);
3.國(guó)務(wù)院辦公廳《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部關(guān)于改革國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督管理工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)【2001】102號(hào));
4.國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》(2005年8月25日國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)第12號(hào)令);
5.財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)〈資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定〉的通知》及其附件 (財(cái)評(píng)字【1999】91號(hào));
6.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的.《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)(試行)》 (中評(píng)協(xié)
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【1996】03號(hào));
7.財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》的通知及其附件 (財(cái)企【2004】20號(hào));
8.中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)(試行)》的通知(中評(píng)協(xié)[2004]134號(hào));
9.《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》 (會(huì)協(xié)【2003】18號(hào))。
(二) 經(jīng)濟(jì)行為文件依據(jù)
南京市人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)寧國(guó)資委綜〔2006〕67《關(guān)于同意南京港口集團(tuán)公司(南京港務(wù)管理局)轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都b箱有限公司部分股權(quán)的批復(fù)》。
(三) 重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件依據(jù)
1.土地租賃合同;
2.重大設(shè)備購(gòu)置合同和有關(guān)付款憑證、發(fā)票;
3.車(chē)輛行駛證;
4.其他產(chǎn)權(quán)證明文件。
(四) 取價(jià)依據(jù)
1.資產(chǎn)占有方提供的盈利預(yù)測(cè)、評(píng)估申報(bào)表、會(huì)計(jì)報(bào)表及有關(guān)協(xié)議、合同、發(fā)票等資料;
2.其他與本次資產(chǎn)評(píng)估有關(guān)的文件資料。
八、評(píng)估方法
委估資產(chǎn)為南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓的南京港龍?zhí)都b箱有限公司20%的股權(quán)，評(píng)估人員按照有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估規(guī)范，采用收益現(xiàn)值法對(duì)南京港龍?zhí)都b箱有限公司企業(yè)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估，以確定南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓的股東權(quán)益的評(píng)估價(jià)值。
企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)整體，除單項(xiàng)資產(chǎn)能夠產(chǎn)生價(jià)值外，其合理的資源配置、優(yōu)良的管理及多年經(jīng)營(yíng)中形成的經(jīng)驗(yàn)、客戶網(wǎng)絡(luò)等綜合因素形成的各種無(wú)形資產(chǎn)也是不可忽視的價(jià)值組成部分。在評(píng)估過(guò)程中通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)
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未來(lái)預(yù)期收益(企業(yè)自由現(xiàn)金流)，通過(guò)一定的折現(xiàn)率將企業(yè)未來(lái)的預(yù)期收益還原為整體資產(chǎn)價(jià)值。收益現(xiàn)值法的計(jì)算公式為：
RiP=∑ ii1+rji=1n
P——收益現(xiàn)值法評(píng)估值
Ri——未來(lái)第i個(gè)收益期的預(yù)期收益額;
i——收益年期;
r——折現(xiàn)率。 1.收益額的確定
口徑，通過(guò)對(duì)企業(yè)未來(lái)年度的收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，在求得各年度凈利潤(rùn)后，通過(guò)下述公式求得企業(yè)自由現(xiàn)金流：
企業(yè)自由現(xiàn)金流=凈利潤(rùn)+固定資產(chǎn)折舊+扣稅利息費(fèi)用
-資本支出-追加營(yíng)運(yùn)資金
根據(jù)評(píng)估操作規(guī)范要求，本次評(píng)估對(duì)企業(yè)未來(lái)年度收益預(yù)測(cè)至2011年，然后假設(shè)以后各年度企業(yè)自由現(xiàn)金流保持2011年的水平。
2.收益期限的確定
港口行業(yè)屬于國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展和支持的基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)，關(guān)系著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行與發(fā)展，在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期限屆滿時(shí)，沒(méi)有證據(jù)表明企業(yè)會(huì)停止經(jīng)營(yíng)，因此以無(wú)限年期確定收益期限。
3.折現(xiàn)率的確定
折現(xiàn)率是將未來(lái)有期限的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是一種特定條件下的收益率，說(shuō)明資產(chǎn)取得該項(xiàng)收益的收益率水平。折現(xiàn)率的計(jì)算公式為：
r=rm+rt +rp+rf
式中：
r 折現(xiàn)率
rm 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
rt 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
rp 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
rf 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率
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4.評(píng)估值的確定
根據(jù)上述公式計(jì)算出的結(jié)果為不含長(zhǎng)期投資的股東權(quán)益和付息債務(wù)的價(jià)值，通過(guò)加上長(zhǎng)期投資評(píng)估值并扣減付息債務(wù)后可得企業(yè)全部股東權(quán)益評(píng)估價(jià)值。
根據(jù)南京港擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例乘以龍?zhí)都b箱全部股東權(quán)益價(jià)值即為南京港擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)的評(píng)估價(jià)值。
九、評(píng)估過(guò)程
本次資產(chǎn)評(píng)估工作于2006年5月8日開(kāi)始，2006年6月18日出具正式評(píng)估報(bào)告。整個(gè)評(píng)估工作分四個(gè)階段進(jìn)行：
(一)接受委托階段
經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)與委托方洽談，明確評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，接受委托方的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目委托，簽訂業(yè)務(wù)約定書(shū)。在充分溝通的前提下，確定評(píng)估目的、評(píng)估范圍和對(duì)象、選定評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估機(jī)構(gòu)據(jù)以制定資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃。
(二)資產(chǎn)清查階段
評(píng)估人員根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)原則和規(guī)定，指導(dǎo)資產(chǎn)占有方清查資產(chǎn)與收集資料，然后對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)與產(chǎn)權(quán)鑒定，并對(duì)收集的資料進(jìn)行驗(yàn)證，具體步驟如下：
1.根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估工作的需要，向資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表，并協(xié)助其進(jìn)行資產(chǎn)清查工作;
2.收集資產(chǎn)評(píng)估所需文件資料;
3.聽(tīng)取資產(chǎn)占有方有關(guān)人員對(duì)企業(yè)情況以及委估資產(chǎn)歷史和現(xiàn)狀的介紹;
4.對(duì)資產(chǎn)占有方填報(bào)的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表與企業(yè)有關(guān)財(cái)務(wù)記錄數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表的內(nèi)容到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)物核實(shí)和勘察，并對(duì)資產(chǎn)狀況進(jìn)行查看、記錄，與資產(chǎn)管理人員進(jìn)行交談，了解資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理狀況;
5.在對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行詳細(xì)了解的基礎(chǔ)上，審核企業(yè)填報(bào)的未來(lái)年度盈利預(yù)測(cè)，了解編制盈利預(yù)測(cè)的假設(shè)條件、編制方法及企業(yè)為完成盈利預(yù)測(cè)所采用的運(yùn)營(yíng)方法。
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(三) 評(píng)定估算編制評(píng)估報(bào)告階段
評(píng)估人員對(duì)所收集資料和現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果進(jìn)行分析和匯總，然后進(jìn)行估算，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行評(píng)估結(jié)果匯總、評(píng)估結(jié)論分析工作。在確認(rèn)評(píng)估工作中未發(fā)生重評(píng)和漏評(píng)后，根據(jù)匯總分析情況，對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行調(diào)整、修改和完善，撰寫(xiě)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)、評(píng)估說(shuō)明，并進(jìn)行三級(jí)審核。
(四) 提交報(bào)告及報(bào)告歸檔階段
向委托方提交評(píng)估報(bào)告初稿，與委托方交換意見(jiàn)后，向委托方提交正式資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，并進(jìn)行工作底稿的整理歸檔工作。
十、評(píng)估結(jié)論
在評(píng)估基準(zhǔn)日2006年3月31日，龍?zhí)都b箱的資產(chǎn)，評(píng)估前總資產(chǎn)賬面價(jià)值為108,001.30萬(wàn)元，負(fù)債賬面價(jià)值為41,039.71萬(wàn)元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為66,961.59萬(wàn)元;調(diào)整后總資產(chǎn)賬面價(jià)值為108,001.30萬(wàn)元，負(fù)債賬面價(jià)值為41,039.71萬(wàn)元，凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為66,961.59萬(wàn)元;經(jīng)評(píng)估后，凈資產(chǎn)為85,046.68萬(wàn)元，凈資產(chǎn)評(píng)估值較調(diào)整后賬面值增值18,085.09萬(wàn)元，增值率為27.01%。
我們的評(píng)估結(jié)論是依據(jù)我們的評(píng)估工作得出。
資 產(chǎn) 評(píng) 估 結(jié) 果 匯 總 表
評(píng)估基準(zhǔn)日：2006年3月31日 資產(chǎn)占有單位：南京港龍?zhí)都b箱有限公司
項(xiàng) 目 賬面價(jià)值 調(diào)整后賬面值
建 筑 物
設(shè) 備
資產(chǎn)總計(jì)
負(fù)債總計(jì)
凈資產(chǎn) 金額單位：人民幣萬(wàn)元評(píng)估價(jià)值 增減值 增值率 27.01%
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龍?zhí)都b箱企業(yè)全部股東權(quán)益評(píng)估價(jià)值為85,046.68萬(wàn)元，按股權(quán)比例折算后，南京港擬轉(zhuǎn)讓的20%的股權(quán)評(píng)估價(jià)值為17,009.34萬(wàn)元。
十一、評(píng)估假設(shè)及限定條件
1.委估資產(chǎn)為能用貨幣衡量其未來(lái)期望收益的整體資產(chǎn);
2.委估資產(chǎn)作為整體依據(jù)現(xiàn)有能力持續(xù)經(jīng)營(yíng);
3.評(píng)估所依據(jù)的政策、法規(guī)等不作重大調(diào)整;
4.委估資產(chǎn)所處經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持平穩(wěn)發(fā)展。
十二、評(píng)估結(jié)論成立條件
1.本評(píng)估結(jié)論是根據(jù)上述原則、依據(jù)、前提、方法、程序得出的，并在其存在的條件下成立;
2.本評(píng)估結(jié)論在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)繼續(xù)使用、公開(kāi)市場(chǎng)的假設(shè)條件下成立;
3.本評(píng)估結(jié)論僅為本評(píng)估目的服務(wù);
4.本評(píng)估結(jié)論系對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日資產(chǎn)公允價(jià)值的反映;
5.本評(píng)估結(jié)論是本機(jī)構(gòu)出具的，受本機(jī)構(gòu)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)水平和職業(yè)能力的影響，可能存在一定程度的不確定性。
十三、特別事項(xiàng)說(shuō)明
1.注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的合理性負(fù)
23.遵守相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，對(duì)評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日特定目的下的價(jià)值分析、估算并發(fā)表專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任;提供必要的資料并保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性，恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。
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4.企業(yè)目前未獲得稅務(wù)部門(mén)關(guān)于所得稅減免的相關(guān)文件，但由于企業(yè)為中外合資企業(yè)，按國(guó)家有關(guān)外商投資企業(yè)稅收減免的規(guī)定及企業(yè)所在地的相關(guān)法規(guī)，企業(yè)所得稅應(yīng)執(zhí)行5免5減半的政策，在減免稅期間，地方所得稅全免，則企業(yè)應(yīng)在2011年開(kāi)始執(zhí)行7.5%的所得稅率，在本次評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員按照企業(yè)執(zhí)行上述所得稅減免政策對(duì)未來(lái)現(xiàn)金流進(jìn)行估算，如在評(píng)估基準(zhǔn)日后，稅務(wù)部門(mén)對(duì)企業(yè)適用稅率及減免稅政策的認(rèn)定與此不符，評(píng)估結(jié)果應(yīng)相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。
5.為滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，龍?zhí)都b箱與南京港務(wù)管理局于2005年8月26日簽訂《土地使用權(quán)租賃合同》，向南京港務(wù)管理局租賃南京港務(wù)龍?zhí)陡蹍^(qū)一期工程占用土地1,529.45畝(劃撥土地使用權(quán))，租賃期限至2015年8月31日止，租賃價(jià)格根據(jù)承租方業(yè)務(wù)量完成情況確定。根據(jù)其股東于2005年5月28日簽訂的《五方股東協(xié)議》，在南京港務(wù)管理局整體改制完成且用地性質(zhì)轉(zhuǎn)為出讓土地五年內(nèi)，土地使用權(quán)將以股東各方協(xié)商確定的方式(包
6訂的《五方股東協(xié)議》，土地使用權(quán)人南京港務(wù)管理局在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至龍?zhí)都b箱名下后，有義務(wù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，辦證費(fèi)用由龍?zhí)都b箱承擔(dān)。
7.為滿足生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要，由南京港務(wù)管理局擔(dān)保，龍?zhí)都b箱向中國(guó)民生銀行北京西路支行借款1000萬(wàn)元，借款期限2006年3月24日至2006年9月24日，借款年利率4.698%。
8.為滿足港口建設(shè)需要，龍?zhí)都b箱向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行南京市雨花臺(tái)支行分別以抵押擔(dān)保方式取得固定資產(chǎn)借款，至評(píng)估基準(zhǔn)日，借款余額30500萬(wàn)元，明細(xì)如下：
借款金額
年利率 6.03% 6.03% 5.58% 借款期限 2002.01.04-2006.06.25 2002.02.04--2006.09.25 2002.03.27-2006.12.05
2002.04.09- 2007.03.25
保證或抵押方式 南京港務(wù)管理局擔(dān)保 南京港務(wù)管理局土地使用權(quán)抵押
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元提供擔(dān)保(其中單獨(dú)擔(dān)保6,000.00萬(wàn)元，與南京國(guó)際集裝箱裝卸有限公司共同擔(dān)保2,000.00萬(wàn)元)，為南京港務(wù)管理局出具的銀行承兌匯票7,000.00萬(wàn)元提供擔(dān)保，為南京港務(wù)管理局預(yù)付款保函612.50萬(wàn)元提供擔(dān)保。
10.在股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為完成后，南京港仍為龍?zhí)都b箱第一大股東，且南京港亦為股權(quán)受讓方南京港股份有限公司的第一大股東，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不涉及控股權(quán)的轉(zhuǎn)移，故在確定南京港擬轉(zhuǎn)讓的部分股權(quán)價(jià)值時(shí)，直接以龍?zhí)都b箱全部股東權(quán)益價(jià)值乘以南京港擬轉(zhuǎn)讓的股權(quán)比例確定評(píng)估值，未考
慮可能存在的折溢價(jià)對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。 提請(qǐng)?jiān)u估報(bào)告的使用者注意以上事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。
十四、評(píng)估基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)
評(píng)估基準(zhǔn)日后，在評(píng)估結(jié)果有效期內(nèi)：
1.若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)本報(bào)告的評(píng)估方法進(jìn)行相應(yīng)評(píng)估和調(diào)整;
2.若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)重新確定評(píng)估價(jià)值。
確定的現(xiàn)行價(jià)格，沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價(jià)格等對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，也未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響。當(dāng)前述條件以及評(píng)估中遵循的持續(xù)經(jīng)營(yíng)原則等發(fā)生變化時(shí)，評(píng)估結(jié)果一般會(huì)失效;
2.本評(píng)估報(bào)告書(shū)依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力;
3.根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，本評(píng)估結(jié)果使用有效期為一年，從資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日2006年3月31日起，至2007年3月30日使用有效;
4.本評(píng)估報(bào)告書(shū)評(píng)估結(jié)論僅供委托方為評(píng)估目的使用和送交財(cái)產(chǎn)評(píng)估主管機(jī)關(guān)審查使用。評(píng)估報(bào)告書(shū)的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，評(píng)估機(jī)構(gòu)不得隨意向他人提供或公開(kāi)。委托方因使用不當(dāng)造成的后果與簽字注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師及其所在評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)。
十六、評(píng)估報(bào)告提出日期
本評(píng)估報(bào)告書(shū)提出日期為：2006年6月18日。
評(píng)估機(jī)構(gòu)法定代表人：劉公勤
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：金大鵬
中國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師：劉斌
二○○六年六月十八日
南京港務(wù)管理局?jǐn)M轉(zhuǎn)讓南京港龍?zhí)都b箱有限公司部分股權(quán)項(xiàng)目 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)備查文件
一、經(jīng)濟(jì)行為文件
二、財(cái)務(wù)報(bào)表
三、委托方與資產(chǎn)占有方營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
四、主要資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證明文件復(fù)印件
五、委托方及資產(chǎn)占有方承諾函
六、資產(chǎn)評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)的承諾函
七、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書(shū)復(fù)印件
八、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件
九、項(xiàng)目參加人員名單及資格證書(shū)復(fù)印件
十、資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書(shū)
資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告【篇二】
第一部分 摘要 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)
位于相思湖新區(qū)西莊路南側(cè)、西寧路路東側(cè)的49.216畝土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估。
二、委托估價(jià)方 ⅩⅩ公司 三、估價(jià)目的
為了ⅩⅩ公司能滿足對(duì)土地的投資開(kāi)發(fā)需要，依據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T18508-2001)，我們對(duì)委估土地使用權(quán)進(jìn)行估價(jià)，提供委估對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)值參考依據(jù)。 四、估價(jià)基準(zhǔn)日
二O一O年三月十日。
綜上，我們知道該宗地的一些具體情況，為此，我們尋找三個(gè)比較的實(shí)例，采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象無(wú)權(quán)屬瑕疵和限制下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
六、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格采用市場(chǎng)法測(cè)算，估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為：
土地價(jià)值總額：24862.69萬(wàn)元 單位地價(jià)：505.175(萬(wàn)元/ 畝) 七、估價(jià)師簽名
第二部分 評(píng)估的過(guò)程
待評(píng)估宗地為一塊空地，面積為49.216畝，要求評(píng)估其2010年3月10日的市場(chǎng)價(jià)格。我們通過(guò)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料，選出3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示。
1、進(jìn)行交易情況修正
經(jīng)調(diào)查，未發(fā)現(xiàn)交易實(shí)例的交易情況有什么特殊情況，均作為正常交易看待。故無(wú)需修正。
2、進(jìn)行交易時(shí)間修正
根據(jù)調(diào)查，2009年12月以來(lái)，土地價(jià)格平均每月上漲1%，則： 交易實(shí)例C交易時(shí)間修正系數(shù)=104/100=1.04
3、進(jìn)行區(qū)域因素修正
采用打分法，可參照下表的有關(guān)數(shù)據(jù)判斷。
根據(jù)各個(gè)區(qū)域的具體情況進(jìn)行打分，以被評(píng)估對(duì)象的各個(gè)因素的分值為標(biāo)準(zhǔn)值，即以打滿分處理，以下為被評(píng)估對(duì)象的具體情況。
則
B地以被評(píng)估對(duì)象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下：
C地以被評(píng)估對(duì)象D為標(biāo)準(zhǔn)，具體打分情況如下
于是可以得到：
交易實(shí)例A區(qū)域因素修正系數(shù)=100/176=0.568 交易實(shí)例B區(qū)域因素修正系數(shù)=100/206=0.485 交易實(shí)例C區(qū)域因素修正系數(shù)=100/144=0.694
4、進(jìn)行個(gè)別因素修正
(1)關(guān)于面積因素的修正:
對(duì)土地而言，面積大些便于充分利用，經(jīng)過(guò)分析確定，面積因素使得待估宗地的價(jià)格會(huì)比A、B交易實(shí)例價(jià)格低6%，估宗地的價(jià)格會(huì)比C交易實(shí)例價(jià)格高3%。 經(jīng)過(guò)計(jì)算得到面積修正系數(shù)為：， 交易實(shí)例A的面積修正系數(shù)=0.94 交易實(shí)例B的面積修正系數(shù)=0.94 交易實(shí)例C的面積修正系數(shù)=1.03 (2)關(guān)于容積率因素的修正:
經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是： 容積率增加0.1，地價(jià)增加2%。則：
交易實(shí)例A的容積率修正系數(shù)=100/140=0.714 交易實(shí)例B的容積率修正系數(shù)=100/275.2=0.363 交易實(shí)例C的容積率修正系數(shù)=100/104=0.962 個(gè)別因素修正系數(shù)計(jì)算如下：
交易實(shí)例A的個(gè)別因素修正系數(shù)=0.94×0.714=0.671 交易實(shí)例B的`個(gè)別因素修正系數(shù)=0.94×0.363=0.341 交易實(shí)例C的個(gè)別因素修正系數(shù)=1.03×0.962=0.991
5.計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格
A=1600×1.0×0.568×0.671=609.8(萬(wàn)元/ 畝) B=8650×1.0×0.485×0.341=1430.58(萬(wàn)元/ 畝) C=560×1.0×1.04×0.694×0.991=400.55(萬(wàn)元/ 畝)
6.采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)果
由于B實(shí)例的值為異常值，應(yīng)予以剔除。其他結(jié)果相近，則取其平均值作為評(píng)估結(jié)果。故宗地D的評(píng)估結(jié)果為：
待估宗地評(píng)估價(jià)值(單價(jià))=(609.8+400.55)/2 =505.175(萬(wàn)元/ 畝)
待估宗地評(píng)估價(jià)值(總價(jià))=505.175×49.216=24862.69萬(wàn)元
第三部分 土地估價(jià)結(jié)果 一、估價(jià)依據(jù)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(國(guó)土資源部令第39號(hào))等法律法規(guī)，并且委托估價(jià)方提供的相關(guān)資料和受托估價(jià)方掌握的有關(guān)資料和估價(jià)人員實(shí)地勘察、調(diào)查獲取的資料進(jìn)行估價(jià)。 二、土地估價(jià) 1、估價(jià)原則
地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)遵循公開(kāi)、公正、公平的工作原則，同時(shí)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和選用的估價(jià)方法，在估價(jià)過(guò)程中把握適用的經(jīng)濟(jì)原則，遵循合法原則 、最高最佳使用原則、需要與供給原則、變動(dòng)原則等原則，使得在估價(jià)過(guò)程中，要按照國(guó)家和
地方的有關(guān)規(guī)定，恪守客觀、科學(xué)、 合法的原則進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。做到評(píng)估過(guò)程合理，評(píng)估方法科學(xué)，評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確，嚴(yán)格保守評(píng)估秘密。 2、估價(jià)方法
根據(jù)“城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程”和估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘，對(duì)估價(jià)對(duì)象和參考示例進(jìn)行的特點(diǎn)及宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進(jìn)行收集、分析和整理，并結(jié) 合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況，采用市場(chǎng)比較法評(píng)定土地價(jià)格。 3、估價(jià)結(jié)果
估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格采用市場(chǎng)比較法測(cè)算，估價(jià)人員對(duì)所搜集的資料進(jìn)行整理分析，確定估價(jià)對(duì)象的國(guó)有出讓土地使用權(quán)價(jià)格為：
土地價(jià)值總額：24862.69萬(wàn)元 單位地價(jià)：505.175(萬(wàn)元/ 畝)
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