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地產類公司資產報告「精品」
導語：資產評估報告是接受委托的資產評估機構在完成評估項目后，向委托方出具的關于項目評估過程及其結果等基本情況的具有公證性的工作報告，是評估機構履行評估合同的成果，也是評估機構為資產評估項目承擔法律責任的證明文件。下面是小編為大家總結的企業(yè)財務報告分析。歡迎閱讀，僅供參考，更多相關的知識，請關注文書幫的欄目!
地產類公司資產報告
武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權項目資產評估報告
摘 要
中聯(lián)資產評估集團有限公司接受武漢東湖高新集團股份有限公司
的委托，就武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉讓所有持有武漢園博園
置業(yè)有限公司股權之經(jīng)濟行為，對所涉及的武漢園博園置業(yè)有限公司股
東全部權益在評估基準日的市場價值進行了評估。
評估對象為武漢園博園置業(yè)有限公司股東全部權益，評估范圍是武
漢園博園置業(yè)有限公司的全部資產及相關負債，包括流動資產和非流動
資產等資產及相應負債。
武漢東湖高新集團股份有限公司：
中聯(lián)資產評估集團有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關法律法規(guī)
和資產評估準則，采用資產基礎法、收益法，按照必要的評估程序，對
貴公司擬轉讓所持有的武漢園博園置業(yè)有限公司股權之經(jīng)濟行為所涉
及的武漢園博園置業(yè)有限公司的全部資產及相關負債在評估基準日
2016 年 7 月 31 日的市場價值進行了評估�，F(xiàn)將資產評估情況報告如下：
一、委托方、被評估企業(yè)和其他評估報告使用者
本次資產評估的委托方為武漢東湖高新集團股份有限公司(以下簡
稱“東湖高新”)，被評估企業(yè)為武漢園博園置業(yè)有限公司(以下簡稱“園
博園置業(yè)”)。
(一)委托方概況
公司名稱：武漢東湖高新集團股份有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91420100300010462Q
住所：武漢市東湖開發(fā)區(qū)佳園路 1 號
法定代表人：喻中權
注冊資本：63,425.7784 萬元人民幣
公司類型：股份有限公司(上市)
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第5頁
武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權項目資產評估報告
經(jīng)營范圍：高新技術產品、電力、新能源、環(huán)保技術的開發(fā)、研
制、技術服務及咨詢、開發(fā)產品的銷售;環(huán)保工程項目投資、建設、
運營和維護;科技工業(yè)園開發(fā)及管理;房地產開發(fā)、商品房銷售(資質
二級);針紡織品、百貨、五金交電、計算機及配件、通信設備(專營
除外)、普通機械、電器機械、建筑及裝飾材料零售兼批發(fā);承接通信
工程安裝及設計;組織科技產品展示活動;倉儲服務;發(fā)布路牌、燈
箱、霓虹燈、電子顯示屏等戶外廣告、廣告設計制作;建設項目的建
設管理、代理、工程項目管理、服務、咨詢服務;各類工程項目的建
設、移交;各類工程項目的建設、運營、移交;各類工程項目施工的
承包。(上述經(jīng)營范圍中，國家有專項規(guī)定須經(jīng)審批的項目，經(jīng)審批后
或憑有效許可證方可經(jīng)營)。
(二)被評估企業(yè)概況
公司名稱：武漢園博園置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會信用代碼：91420104055726087R
住所：武漢市硚口區(qū)長豐街長豐村特 6 號
法定代表人：張如賓
注冊資本：5,000 萬元
公司類型：有限責任公司(非自然人投資或控股的法人獨資)
1、歷史沿革
武漢園博園置業(yè)有限公司由美好置業(yè)集團股份有限公司(以下簡稱
“美好置業(yè)”)于 2012 年 11 月 08 日設立，注冊資本為 5000 萬元人民
幣，由武漢鑫源會計師事務所有限責任出具了鑫源驗字(2012)第 11-48
號驗資報告，對園博園置業(yè)注冊資本繳付情況進行驗證，武漢園博園置
業(yè)有限公司實收資本為 5000 萬元人民幣。
2014 年 2 月，長城嘉信資產管理有限公司(以下簡稱“長城嘉信”)
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第6頁
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通過湖北銀行向園博園置業(yè)提供為期 36 個月(自 2014 年 2 月 18
日起至 2017 年 2 月 18 日止)總額為 97,600 萬元的委托貸款借款，
美好置業(yè)將持有的園博園置業(yè) 48%股權以 2,400 萬元的價格轉讓給長
城嘉信，以持有的園博園置業(yè) 52%股權向湖北銀行設定股權質押。同
時，美好置業(yè)和名流置業(yè)武漢江北有限公司為本次融資提供連帶責任保
證擔保，美好置業(yè)全資子公司安徽東磁投資有限公司以部分土地使用權
提供抵押擔保。協(xié)議約定，委托貸款本息全部歸還之日，美好置業(yè)將按
照 2,400 萬元的價格向長城嘉信回購其持有的園博園置業(yè) 48%的股
權。根據(jù)上述融資安排，園博園置業(yè)股權結構于 2014 年變更為：美好
置業(yè)持股 52%、長城嘉信持股 48%。
2016 年 2 月 4 日，美好置業(yè)以 2,600 萬元價格將所持有的園博
園置業(yè) 52%股權轉讓給東湖高新。2016 年 3 月 8 日辦理完成變更登
記手續(xù)，園博園置業(yè)成為東湖高新控股子公司，股權構變更為：東湖高
新持股 52%、長城嘉信持股 48%。
2016 年 6 月 30 日東湖高新以 2,400 萬元的價格購買長城嘉信所持
有的園博園置業(yè) 48%的股權。
至評估基準日武漢園博園置業(yè)有限公司股東為武漢東湖高新集團
股份有限公司全資子公司，注冊資本為注冊資本為 5000 萬元人民幣。
截至評估基準日，公司股東持股比例及持股數(shù)如下：
公司股東名稱、實繳金額和持股比例
序號 股東名稱 持有比例% 實繳金額(萬元)
1 武漢東湖高新集團股份有限公司 100 5000
合計 100 5000
2、經(jīng)營范圍
房地產開發(fā)、商品房銷售(國家有專項規(guī)定的項目經(jīng)審批后或憑有
效許可證方可經(jīng)營)。
3、主要經(jīng)營業(yè)績
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第7頁
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截至 2016 年 7 月 31 日，公司資產總額為 186,227.88 萬元，凈資產
額為 4,903.55 萬元;2016 年 1-7 月度實現(xiàn)主營收入 0 萬元，利潤總額
-75.04 萬元，凈利潤-75.26 萬元。公司近三年及評估基準日資產及財務
狀況見下表：
近兩年及基準日資產、財務狀況表
單位：人民幣萬元
項目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 7 月 31 日
總資產 4,997.06 114,747.56 106,174.06 186,227.88
負債 - 109,775.49 101,195.25 181,324.33
凈資產 4,997.06 4,972.07 4,978.81 4,903.55
2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年 1-7 月
主營業(yè)務收入 - - - -
利潤總額 -0.12 -24.98 6.74 -75.04
凈利潤 -0.12 -24.98 6.74 -75.26
中審亞太會計師(特殊 中審亞太會計師(特殊 中審眾環(huán)會計師(特殊普 大華會計師事務所
審計機構
普通合伙)云南分所 普通合伙)云南分所 通合伙)云南亞太分所 (特殊普通合伙)
(三)委托方與被評估企業(yè)之間的關系
被評估企業(yè)為委托方全資子公司。
(四)委托方、業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者
本評估報告的使用者為委托方、經(jīng)濟行為相關的當事方以及按照國
有資產管理相關規(guī)定報送備案的相關監(jiān)管機構。
除國家法律法規(guī)另有規(guī)定外，任何未經(jīng)評估機構和委托方確認的機
構或個人不能由于得到評估報告而成為評估報告使用者。
二、評估目的
根據(jù)東湖高新評估委托函，武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉讓
所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權。
本次資產評估的目的是反映園博園置業(yè)股東全部權益于評估基準
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第8頁
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日的市場價值，為上述經(jīng)濟行為提供價值參考依據(jù)。
三、評估對象和評估范圍
評估對象是園博園置業(yè)的股東全部權益。評估范圍為園博園置業(yè)在
基準日的全部資產及相關負債，賬面資產總額 186,227.88 萬元、負債
181,324.33 萬元、凈資產 4,903.55 萬元。具體包括流動資產 186,226.06
萬元;非流動資產 1.82 萬元;流動負債 83,724.33 萬元;非流動負債
97,600.00 萬元。
上述資產與負債數(shù)據(jù)摘自經(jīng)大華會計師事務所(特殊普通合伙)審
計的資產負債表，評估是在企業(yè)審計報告的基礎上進行的。
委托評估對象和評估范圍與經(jīng)濟行為涉及的評估對象和評估范圍
一致。
(一)委估主要資產情況
本次評估范圍中的主要資產為存貨、電子設備等。這些資產具有以
下特點：
1、實物資產主要分布在被評估企業(yè)的辦公區(qū)域及房地產開發(fā)項目
部內。
2、本次委估的存貨為在產品，其中，在產品主要為房地產開發(fā)成
本。園博園置業(yè)的房地產項目為園博園長豐項目，該項目位于長豐大
道及古田二路兩條城市主干交匯處。項目共有兩期，規(guī)劃凈地面積
13.78 萬平方米，建筑總占地面積 4.05 萬平方米，地上平均容積率
5.01。根據(jù)武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布的武規(guī)條字【2014】13 號-K3
地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K4 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】
13 號-K5 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K6 地塊(開發(fā))、武
規(guī)條字【2014】13 號-K7 地塊(開發(fā))規(guī)劃設計條件及企業(yè)自身規(guī)劃，
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預計開發(fā)地上計容總建筑面積 69.11 萬平方米，主要由住宅、公寓、商
業(yè)和辦公組成，其中：住宅擬開發(fā)建筑面積 39.07 萬平方米，公寓擬開
發(fā)建筑面積 3.68 萬平方米，商業(yè)開發(fā)建筑面積 4.90 萬平方米，辦公開
發(fā)建筑面積 20.79 萬平方米，配套物業(yè)等開發(fā)建筑面積 0.20 萬平方米，
車位 6,963.00 個。其中一期項目規(guī)劃總建筑面積 28.98 萬平方米，住宅
擬開發(fā)建筑面積 26.63 萬平方米，商業(yè)開發(fā)建筑面積 2.18 萬平方米，配
套物業(yè)等開發(fā)建筑面積 0.17 萬平方米，車位 2,844.00 個;二期項目規(guī)劃
總建筑面積 40.13 萬平方米，住宅擬開發(fā)建筑面積 12.44 萬平方米，公
寓擬開發(fā)建筑面積 3.68 萬平方米，商業(yè)開發(fā)建筑面積 2.72 萬平方米，
辦公開發(fā)建筑面積 20.79 萬平方米，配套物業(yè)等開發(fā)建筑面積 0.03 萬平
方米，車位 4,119.00 個。
3、園博園置業(yè)設備主要為電子設備，共 4 項，主要為掃描儀、投
影儀及空調等，截止至評估基準日，上述資產均能正常使用。
(二)企業(yè)申報的賬面記錄或者未記錄的無形資產情況
截止至評估基準日 2016 年 7 月 31 日，企業(yè)無賬面記錄或者未記錄
的無形資產。
(三)企業(yè)申報的表外資產的類型、數(shù)量
企業(yè)申報評估的資產全部為企業(yè)賬面記錄的資產，無表外資產。
(四)引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數(shù)量和
賬面金額
本次評估報告中基準日各項資產及負債賬面值為經(jīng)大華會計師事
務所(特殊普通合伙)審計后的企業(yè)財務報表。
除以上引用事項之外，未引用其他機構報告內容。
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第 10 頁
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四、價值類型及其定義
依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。
市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強
迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)
額。
五、評估基準日
本項目資產評估基準日是 2016 年 7 月 31 日。
此基準日是委托方在綜合考慮被評估企業(yè)的資產規(guī)模、工作量大
小、預計所需時間、合規(guī)性等因素的基礎上確定的。
六、評估依據(jù)
本次資產評估遵循的評估依據(jù)主要包括經(jīng)濟行為依據(jù)、法律法規(guī)
依據(jù)、評估準則依據(jù)、資產權屬依據(jù)，及評定估算時采用的取價依據(jù)
和其他參考資料等，具體如下：
(一)經(jīng)濟行為依據(jù)
武漢東湖高新集團股份有限公司評估委托函。
(二)法律法規(guī)依據(jù)
1、《中華人民共和國公司法》(2013 年 12 月 28 日第十二屆全國人民
代表大會常務委員會第六次會議修訂);
2、《國有資產評估管理辦法》(國務院第 91 號令，1991 年);
3、《企業(yè)國有資產評估管理暫行辦法》國務院國有資產監(jiān)督管理委
員會令第 12 號(2005 年 8 月 25 日);
4、《關于加強企業(yè)國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資委
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第 11 頁
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產權[2006]274 號);
5、《企業(yè)國有資產監(jiān)督管理暫行條例》(國務院令 378 號，2003 年 5
月 27 日);
6、《中華人民共和國城市房地產管理法》(2007 年修訂);
7、《中華人民共和國土地管理法》(2004 年 8 月 28 日第十屆全國人
民代表大會常務委員會第十一次會議修訂);
8、《中華人民共和國物權法》(2007 年 3 月 16 日第十屆全國人民代
表大會第五次會議通過);
9、《中華人民共和國企業(yè)國有資產法》(2008 年 10 月 28 日第十一屆
全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過);
10、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉讓暫行條例》(國務院
令 55 號)。
11、《企業(yè)國有產權轉讓管理暫行辦法》國有資產監(jiān)督管理委員、財
政部 3 號令(2004 年 2 月 1 日)
(三)評估準則依據(jù)
1、《資產評估準則—基本準則》(財企(2004)20 號);
2、《資產評估職業(yè)道德準則—基本準則》(財企(2004)20 號);
3、《資產評估職業(yè)道德準則—獨立性》(中評協(xié)〔2012〕248 號);
4、《資產評估準則—評估報告》(中評協(xié)[2011]230 號);
5、《資產評估準則—評估程序》(中評協(xié)[2007]189 號);
6、《資產評估準則—不動產》(中評協(xié)[2007]189 號)
7、《資產評估準則—機器設備》(中評協(xié)[2007]189 號);
8、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014);
9、《資產評估準則—企業(yè)價值》(中評協(xié)[2011]227 號);
10、《資產評估準則—利用專家工作》(中評協(xié)[2012]244 號);
11、《資產評估價值類型指導意見》(中評協(xié)[2007]189 號);
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第 12 頁
武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權項目資產評估報告
12、《注冊資產評 估師關注評 估對象 法律權屬指導意 見》( 會協(xié)
[2003]18 號);
13、《企業(yè)會計準則—基本準則》(財政部令第 33 號);
14、《企業(yè)會計準則—應用指南》(財會[2006]18 號)。
15、《企業(yè)會計準則第 1 號—存貨》等 38 項具體準則(財會[2006]3
號);
16、《企業(yè)國有資產評估報告指南》(中評協(xié)[2008]218 號);
17、《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291-2015)。
(四)資產權屬依據(jù)
1、國有建設用地使用權成交確認書;
2、國有建設用地使用權轉讓補償合同;
3、重要資產購置合同或憑證;
4、其他參考資料。
(五)取價依據(jù)
1、《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》2016 年 5 月 1 日起執(zhí)行;
2、《中國人民銀行貸款利率表》2015 年 10 月 24 日起執(zhí)行;
3、中聯(lián)資產評估集團有限公司價格信息資料庫相關資料;
4、被評估企業(yè)的可行性研究報告、成本預算資料;
5、被評估企業(yè)房地產開發(fā)項目周邊競盤的價格信息;
6、武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布的武規(guī)條字【2014】13 號-K3 地塊
(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K4 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】
13 號-K5 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K6 地塊(開發(fā))、武規(guī)
條字【2014】13 號-K7 地塊(開發(fā))規(guī)劃設計條件;
7、其他參考資料。
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第 13 頁
武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權項目資產評估報告
(六)其它參考資料
1、武漢園博園置業(yè)有限公司 2013 年、2014 年、2015 年及評估基準
日會計報表及審計報告;
2、wind 資訊金融終端;
3、《投資估價》([美]Damodanran 著，[加]林謙譯，清華大學出版社);
4、《價值評估：公司價值的衡量與管理(第 3 版)》([美]Copeland，
T.等著，郝紹倫，謝關平譯，電子工業(yè)出版社);
5、其他參考資料。
七、評估方法
(一)評估方法的選擇
依據(jù)資產評估準則的規(guī)定，企業(yè)價值評估可以采用收益法、市場法、
資產基礎法三種方法。收益法是企業(yè)整體資產預期獲利能力的量化與現(xiàn)
值化，強調的是企業(yè)的整體預期盈利能力。市場法是以現(xiàn)實市場上的參
照物來評價估值對象的現(xiàn)行公平市場價值，它具有估值數(shù)據(jù)直接取材于
市場，估值結果說服力強的特點。資產基礎法是指在合理評估企業(yè)各項
資產價值和負債的基礎上確定評估對象價值的思路。
武漢園博園置業(yè)有限公司評估方法的選擇：
市場法是指將評估對象與在市場上已有交易案例的參考企業(yè)、股東
權益、證券等權益性資產進行比較以確定評估對象價值的評估思路。市
場法中常用的兩種方法是參考企業(yè)比較法和并購案例比較法。由于在目
前國內類似行業(yè)相關的資本市場中尚難以找到足夠的交易案例或參考
企業(yè)，因此不具備使用市場法的必要前提，本次評估不適宜采用市場法。
資產基礎法是指以企業(yè)的資產負債表作為導向，將企業(yè)各單項資產
分別按適用的評估方法在合理評估的基礎上確定評估對象價值的一種
中聯(lián)資產評估集團有限公司 第 14 頁
武漢東湖高新集團股份有限公司擬轉讓所有持有武漢園博園置業(yè)有限公司股權項目資產評估報告
評估方法。本次評估目的是股權轉讓，資產基礎法從企業(yè)購建角度反映
了企業(yè)的價值，為經(jīng)濟行為實現(xiàn)后企業(yè)的經(jīng)營管理及考核提供了依據(jù)，
因此本次評估選擇資產基礎法進行評估。
被評估企業(yè)在未來年度其收益與風險可以估計，因此本次評估可以
選擇收益法進行評估。
綜上，本次評估確定采用資產基礎法和收益法進行評估。
(二)資產基礎法介紹
資產基礎法，是以在評估基準日重新建造一個與評估對象相同的企
業(yè)或獨立獲利實體所需的投資額作為判斷整體資產價值的依據(jù)，具體是
指將構成企業(yè)的各種要素資產的評估值加總減去負債評估值求得企業(yè)
價值的方法。
各類資產及負債的評估方法如下：
1、流動資產
(1)貨幣資金：全部為銀行存款
銀行存款：對所有銀行存款賬戶進行了函證，以證明銀行存款的真
實存在，同時檢查有無未入賬的銀行存款，檢查“銀行存款余額調節(jié)表”
中未達賬的真實性，以及評估基準日后的進賬情況。對于人民幣賬戶以
核實后的賬面值確認其評估值。
(2)預付賬款
對預付賬款的評估，評估人員查閱了相關合同或協(xié)議，了解了評
估基準日至評估現(xiàn)場作業(yè)日期間已接受的服務情況，由于該部分款項
已實際投入到項目中，在在產品(開發(fā)成本)評估時予以考慮，故在本
次評估中該部分項在預付賬款科目中評估為零。
(3)應收類賬款(其他應收款)
對其他應收款的評估，評估人員在對應收款項核實無誤的基礎上，
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借助于歷史資料和現(xiàn)在調查了解的情況，具體分析數(shù)額、欠款時間和原
因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經(jīng)營管理現(xiàn)狀等。應收款采用
個別認定和賬齡分析的方法確定評估風險損失進行評估。對于期末單項
金額重大的應收款項單獨進行評估風險壞賬損失的測算;對于發(fā)生時間
在 1 年以內的發(fā)生評估風險壞賬損失的可能性為 3%;發(fā)生時間 1 到 2
年的發(fā)生評估風險壞賬損失的可能性在 5%;發(fā)生時間 2 到 3 年的發(fā)生
評估風險壞賬損失的可能性在 10%;發(fā)生時間 3 到 4 年的發(fā)生評估風險
壞賬損失的可能性在 20%;發(fā)生時間 4 到 5 年的發(fā)生評估風險壞賬損失
的可能性在 50%;發(fā)生時間在 5 年以上評估風險損失為 80%。
按以上標準，確定評估風險損失，以應收類賬款合計減去評估風險
損失后的金額確定評估值。壞賬準備按評估有關規(guī)定評估為零。
(4)存貨-在產品(開發(fā)成本)
在產品(開發(fā)成本)主要為房地產企業(yè)項目開發(fā)成本，其計算公式
為：
評估價值=開發(fā)完成后的房地產價值-續(xù)建成本-續(xù)建管理費用-
銷售費用-銷售稅費-應繳土地增值稅-應繳企業(yè)所得稅-投資利息
-投資凈利潤。
(5)其他流動資產
對其他流動資產的評估，主要為待抵扣的增值稅。評估人員核實企
業(yè)適用的稅收政策、計算基礎、稅率，以確認賬面記錄的合法性、真實
性，經(jīng)核實賬面價值無誤。以經(jīng)核實無誤的賬面值作為評估值。
2、非流動資產
(1)固定資產
本次評估根據(jù)本次評估目的，按照持續(xù)使用原則，以市場價格為依
據(jù)，結合委估設備的特點和收集資料情況，主要采用重置成本法進行評
估。
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評估值=重置全價×成新率
A、電子設備重置全價
根據(jù)當?shù)厥袌鲂畔⒓啊痘勐斏糖椤返冉谑袌鰞r格(含稅)資料，
確定評估基準日的電子設備價格，一般生產廠家或銷售商提供免費運輸
及安裝，則其重置全價=購置價(含稅)/1.17。
B、成新率的確定
成新率=(1-已使用年限÷經(jīng)濟壽命年限)×100%
C、評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
3、遞延所得稅資產
對遞延所得稅資產的評估，核對明細賬與總賬、報表余額是否相符，
核對與委估明細表是否相符，查閱款項金額、發(fā)生時間、業(yè)務內容等賬
務記錄，以證實遞延所得稅資產的真實性、完整性。在核實無誤的基礎
上，以核實后賬面值確定為評估值
4、負債
檢驗核實各項負債在評估目的實現(xiàn)后的實際債務人、負債金額，以
評估目的實現(xiàn)后的產權所有者實際需要承擔的負債項目及金額確定評
估值。
(三)收益法簡介
1、概述
從投資的角度出發(fā)，企業(yè)的價值是由其獲利能力所決定的，其股權
價值取決于未來預期的權益報酬，因而股東權益報酬及獲取凈現(xiàn)金流量
的能力是股權定價的基礎。本次評估目的是為確定園博園置業(yè)在評估基
準日的股東全部權益價值。園博園置業(yè)的財務核算相對規(guī)范;資產經(jīng)營
和財務數(shù)據(jù)資料可信度較高;最近幾年經(jīng)營狀況較為穩(wěn)定，未來收益和
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風險可以預測。根據(jù)國際國內股權價格評估慣例以及《企業(yè)價值評估準
則》，確定按照收益途徑、采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)評估園博園置
業(yè)的全部股東權益資本價值。
現(xiàn)金流折現(xiàn)方法是通過將企業(yè)未來預期凈現(xiàn)金流量折算為現(xiàn)值，評
估資產價值的一種方法。其基本思路是通過估算資產在未來預期的凈現(xiàn)
金流量和采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)時價值，得出評估值。其適用的基
本條件是：企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營的基礎和條件，經(jīng)營與收益之間存在較穩(wěn)
定的對應關系，并且未來收益和風險能夠預測及可量化。使用現(xiàn)金流折
現(xiàn)方法的最大難度在于預期凈現(xiàn)金流量的預測以及數(shù)據(jù)采集和處理的
可靠性、客觀性等。但當對未來預期凈現(xiàn)金流量的預測較為客觀公正、
折現(xiàn)率的選取較為合理時，其評估結果具有較好的客觀性，易為市場所
接受。
2、基本評估思路
根據(jù)本次盡職調查情況以及評估對象的資產構成和主營業(yè)務特點，
本次評估是以評估對象的合并報表口徑估算其權益資本價值，本次評估
的基本評估思路是：
(1)對納入報表范圍的資產和主營業(yè)務，按照最近幾年的歷史經(jīng)
營狀況的變化趨勢和業(yè)務類型等分別估算預期收益(凈現(xiàn)金流量)，并
折現(xiàn)得到經(jīng)營性資產的價值;
(2)對納入報表范圍，但在預期收益(凈現(xiàn)金流量)估算中未予
考慮的諸如基準日存在非日常經(jīng)營所需貨幣資金，應收、應付股利等流
動資產(負債);呆滯或閑置設備、房產以及未計及收益的在建工程等
非流動資產(負債)，定義其為基準日存在的溢余或非經(jīng)營性資產(負
債)，單獨測算其價值;
(3)由上述各項資產和負債價值的加和，得出評估對象的企業(yè)價
值，經(jīng)扣減付息債務價值后，得出評估對象的所有者權益價值。
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3、評估模型
(1)基本模型
本次評估的基本模型為：
E=B-D (1)
式中：
E：評估對象的股東全部權益價值;
B：評估對象的企業(yè)價值;
B=P+C+I(2)
P：評估對象的經(jīng)營性資產價值;
(3)
式中：
Ri：評估對象未來第 i 年的預期收益(自由現(xiàn)金流量);
Pn：期末固定資產、營運資金回收值;
r：折現(xiàn)率;
n：未來經(jīng)營期。
C：評估對象基準日存在的溢余或非經(jīng)營性資產(負債)的價值;
C C1 C2 (4)
C1：評估對象基準日存在的現(xiàn)金類資產(負債)價值;
C2：評估對象基準日存在的其他溢余性或非經(jīng)營性資產價值;
I:非評估范圍的股權投資
D：評估對象的付息債務價值。
(2)收益指標
本次評估，使用企業(yè)的自由現(xiàn)金流量作為評估對象投資性資產的收
益指標，其基本定義為：
R=經(jīng)營活動產生的凈現(xiàn)金流+投資活動產生的凈現(xiàn)金流+籌資活動
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產生的凈現(xiàn)金流(5)
根據(jù)評估對象的經(jīng)營歷史以及未來市場發(fā)展等，估算其未來預期的
自由現(xiàn)金流量。將未來經(jīng)營期內的自由現(xiàn)金流量進行折現(xiàn)處理并加和，
測算得到企業(yè)的經(jīng)營性資產價值。
(3)折現(xiàn)率
本次評估采用資本資產加權平均成本模型(WACC)確定折現(xiàn)率 r
r rd wd re we (6)
式中：
Wd：評估對象的債務比率;
D
wd (7)
( E D)
We：評估對象的權益比率;
E
we (8)
( E D)
re：權益資本成本。本次評估按資本資產定價模型(CAPM)確定
權益資本成本 re;
re r f e (rm r f ) (9)
式中：
rf：無風險報酬率;
rm：市場預期報酬率;
ε：評估對象的特性風險調整系數(shù);
βe：評估對象權益資本的預期市場風險系數(shù);
D
e u (1 (1 t ) ) (10)
E
βu：可比公司的無杠桿市場風險系數(shù);
t
u (11)
D
(1 (1 t) i
Ei
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βt：可比公司股票(資產)的預期市場平均風險系數(shù)
t 34%K 66% x (12)
式中：
K：一定時期股票市場的平均風險值，通常假設 K=1;
βx：可比公司股票(資產)的歷史市場平均風險系數(shù);
Di、Ei：分別為可比公司的付息債務與權益資本。
八、評估程序實施過程和情況
整個評估工作分四個階段進行：
(一)評估準備階段
1、2016 年 7 月中旬，委托方召集本項目各中介協(xié)調會，有關各方
就本次評估的目的、評估基準日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出
本次資產評估工作計劃。
2、配合企業(yè)進行資產清查、填報資產評估申報明細表等工作。2016
年 7 月下旬，評估項目組人員對委估資產進行了詳細了解，布置資產評
估工作，協(xié)助企業(yè)進行委估資產申報工作，收集資產評估所需文件資料。
(二)現(xiàn)場評估階段
項目組現(xiàn)場評估階段的時間為 2016 年 8 月 3 日至 2016 年 8 月 10
日。主要工作如下：
1、聽取委托方及被評估企業(yè)有關人員介紹企業(yè)總體情況和委估資
產的歷史及現(xiàn)狀，了解企業(yè)的財務制度、經(jīng)營狀況、固定資產技術狀態(tài)
等情況。
2、對企業(yè)提供的資產清查評估申報明細表進行審核、鑒別，并與
企業(yè)有關財務記錄數(shù)據(jù)進行核對，對發(fā)現(xiàn)的問題協(xié)同企業(yè)做出調整。
3、根據(jù)資產清查評估申報明細表，對固定資產進行了全面清查核
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實，對流動資產中的存貨類實物資產進行了抽查。
4、查閱、收集委估資產的產權證明文件。
5、根據(jù)委估資產的實際狀況和特點，確定各類資產的具體評估方
法。
6、對通用設備，主要通過市場調研和查詢有關資料，收集價格資
料。
7、對企業(yè)提供的權屬資料進行查驗。
8、對評估范圍內的資產及負債，在清查核實的基礎上做出初步評
估測算。
(三)評估匯總階段
2016 年 8 月 11 日至 8 月 15 日對各類資產評估及負債審核的初步結
果進行分析匯總，對評估結果進行必要的調整、修改和完善。
(四)提交報告階段
在上述工作基礎上，起草資產評估報告，與委托方就評估結果交換
意見，在全面考慮有關意見后，按評估機構內部資產評估報告三審制度
和程序對報告進行反復修改、校正，最后出具正式資產評估報告。
九、評估假設
本次評估中，評估人員遵循了以下評估假設：
(一)一般假設
1、交易假設
交易假設是假定所有待評估資產已經(jīng)處在交易的過程中，評估師根
據(jù)待評估資產的交易條件等模擬市場進行估價。交易假設是資產評估得
以進行的一個最基本的前提假設。
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2、公開市場假設
公開市場假設，是假定在市場上交易的資產，或擬在市場上交易的
資產，資產交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會
和時間，以便于對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷。
公開市場假設以資產在市場上可以公開買賣為基礎。
3、資產持續(xù)經(jīng)營假設
資產持續(xù)經(jīng)營假設是指評估時需根據(jù)被評估資產按目前的用途和
使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基
礎上使用，相應確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。
(二)特殊假設
1、本次評估假設評估基準日外部經(jīng)濟環(huán)境不變，國家現(xiàn)行的宏觀
經(jīng)濟不發(fā)生重大變化;
2、假設企業(yè)在期后可以簽署土地出讓合同并可以取得土地使用證;
3、假設企業(yè)期后可以獲得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許
可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、;
4、評估對象無產權糾紛;能合法進行房地產開發(fā)建設;并能按預
計價格進行銷售;
5、企業(yè)能保質保量完成開發(fā)項目建設周期目標、銷售目標、工程
成本管理目標、質量目標;
6、無其他不可預測和不可抗力因素對被評估資產造成的重大不利
影響;
7、企業(yè)所處的社會經(jīng)濟環(huán)境以及所執(zhí)行的稅賦、稅率等政策無重
大變化;
8、企業(yè)未來的經(jīng)營管理班子盡職，并繼續(xù)保持現(xiàn)有的經(jīng)營管理模
式;
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9、本次評估的各項資產均以評估基準日的實際存量為前提，有關
資產的現(xiàn)行市價以評估基準日的國內有效價格為依據(jù);
10、本次評估假設委托方及被評估企業(yè)提供的基礎資料和財務資料
真實、準確、完整;
11、評估范圍僅以委托方及被評估企業(yè)提供的評估申報表為準，未
考慮委托方及被評估企業(yè)提供清單以外可能存在的或有資產及或有負
債;
12、企業(yè)未來收入主要來源于評估基準日已有詳細規(guī)劃、未來投入
產出明確的房地產開發(fā)項目業(yè)務;
13、企業(yè)在未來的經(jīng)營期內的主營業(yè)務及相關收入、成本、費用等
能夠按照企業(yè)未來經(jīng)營和收益狀況預測進行，相關預測數(shù)據(jù)能夠如期實
現(xiàn);
14、本次評估測算的各項參數(shù)取值不考慮通貨膨脹因素的影響。
當上述條件發(fā)生變化時，評估結果一般會失效。
十、評估結論
我們根據(jù)國家有關資產評估的法律、法規(guī)、規(guī)章和評估準則，本
著獨立、公正、科學、客觀的原則，履行了資產評估法定的和必要的
程序，采用公認的評估方法，對納入評估范圍的資產實施了實地勘
察、市場調查、詢證和評估計算，得出如下結論：
(一)資產基礎法評估結論
資產賬面價值 186,227.88 萬元，評估值 231,949.30 萬元，評估增值
45,721.42 萬元，增值率 24.55 %。
負債賬面價值 181,324.33 萬元，評估值 181,324.33 萬元，無評估增
減值。
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凈資產賬面價值 4,903.55 萬元，評估值 50,624.97 萬元，評估增值
45,721.42 萬元，增值率 932.41 %。詳見下表。
資產評估結果匯總表
被評估企業(yè)：武漢園博園置業(yè)有限公司 評估基準日：2016 年 7 月 31 日 單位：人民幣萬元
賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
項目
B C D=C-B E=D/B×100%
1 流動資產 186,226.06 231,947.57 45,721.51 24.55
2 非流動資產 1.82 1.73 -0.09 -4.95
3 其中：長期股權投資 - - -
4 投資性房地產 - - -
5 固定資產 1.80 1.71 -0.09 -5.00
6 在建工程 - - -
7 無形資產 - - -
8 其中：土地使用權 -
9 長期待攤費用 0.02 0.02 - -
10 其他非流動資產 - - -
11 資產總計 186,227.88 231,949.30 45,721.42 24.55
12 流動負債 83,724.33 83,724.33 - -
13 非流動負債 97,600.00 97,600.00 - -
14 負債總計 181,324.33 181,324.33 - -
15 凈資產(所有者權益) 4,903.55 50,624.97 45,721.42 932.41
資產基礎法評估結論詳細情況見評估明細表。
(二)收益法評估結論
經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程
序，采用現(xiàn)金流折現(xiàn)方法(DCF)對企業(yè)股東全部權益價值進行評估。
園博園置業(yè)在評估基準日 2016 年 7 月 31 日的所有者權益賬面值為
4,903.55 萬元，評估 后的凈 資產價值 為 50,007.95 萬元 ，評估增 值
45,104.40 萬元，增值率 919.83%。
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(三)評估結果分析及最終評估結論
1、評估結果的差異分析
本次評估采用收益法得出的股東全部權益價值為 50,007.95 萬元，
比資產基礎法測算得出的股東全部權益價值 50,624.97 萬元，低 617.02
萬元，低 1.22%。兩種評估方法差異的原因主要是：
(1)資產基礎法評估是以資產的成本重置為價值標準，反映的是
資產投入(購建成本)所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨
著國民經(jīng)濟的變化而變化;
(2)收益法評估是以資產的預期收益為價值標準，反映的是資產
的經(jīng)營能力(獲利能力)的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經(jīng)濟、
政府控制以及資產的有效使用等多種條件的影響;
綜上所述，從而造成兩種評估方法產生差異。
2、評估結果的選取
本次評估目的為股權轉讓，通過對武漢園博園置業(yè)有限公司整體資
產及相關負債進行評估，以核實企業(yè)在評估基準日股東全部權益的公允
價值，為企業(yè)股權轉讓行為提供價值參考依據(jù)。
考慮到收益法受市場環(huán)境條件變化的影響較大，尤其是受國家調控
政策影響較大，導致企業(yè)未來經(jīng)營戰(zhàn)略的實施存在一定的不確定性。因
此，此次評估選用資產基礎法評估結果作為評估結論。由此得到武漢園
博園置業(yè)有限公司股東全部權益在基準日時點的價值為50,624.97萬元。
本次評估增值的主要原因為評估值中包含了已發(fā)生成本對應部分
預計可實現(xiàn)利潤，企業(yè)取得土地時間為2014年，土地成交時周邊樓面地
價約為4000元/平方米，至評估基準日待估地塊因所在的區(qū)域相關配套
逐步完善，經(jīng)評估測算正在開發(fā)或擬開發(fā)的各個項目預期均可實現(xiàn)一定
利潤，故評估值中包含了已發(fā)生成本對應部分預計可實現(xiàn)利潤以及開發(fā)
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地塊土地增值因素。
十一、特別事項說明
(一)產權瑕疵事項
截止至評估基準日，被評估企業(yè)項目開發(fā)用地尚未取得土地使用權
證。據(jù)《武漢長豐村 A 包項目合作協(xié)議》約定，美好置業(yè)集團股份有限
公司承諾分別于 2016 年 9 月 30 日前、2017 年 5 月 20 日前將 K5、K6
地塊、K3、K4、K7 地塊國有土地使用權證辦理至武漢園博園置業(yè)有限
公司名下，本次評估以上述協(xié)議及約定能按期按計劃落實為前提。
(二)抵押擔保事項
2016 年 5 月 25 日園博園置業(yè)由武漢東湖高新集團股份有限公司提
供信用擔保，向渤海銀行北京魏公村支行借款 476,000,000.00 元、
500,000,000.00 元，分別于 2018 年 5 月 24 日還款 476,000,000.00 元，
2018 年 11 月 23 日還款 500,000,000.00 元。
(三)重大期后事項
期后事項是指評估基準日之后出具評估報告之前發(fā)生的重大事項。
本次評估未發(fā)現(xiàn)存在重大期后事項。
(四)其他需要說明的事項
1、園博園置業(yè)所擁有的《中華人民共和國房地產開發(fā)企業(yè)暫定資
質證書》于2014年6月20日到期，由于企業(yè)項目一直處于前期階段，故
一直未辦理該資質延續(xù)手續(xù)，本次評估中未考慮上述問題對本次評估結
果影響，提請本次報告使用者注意。
2、2016年5月1日起，國家全面推行營改增改革。由于本次評估企
業(yè)所開發(fā)項目仍處于前期階段，因項目目標成本為預計數(shù)，無法預計項
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目成本產生的增值稅進項金額，故本次評估中仍選擇簡易計稅方法按照
1/1.05×0.05×100%=4.76%確定增值稅銷項金額，提請本次報告使用者
注意。
3、武漢園博園置業(yè)有限公司于2014年3月6日獲得《國有建設用地使用權成交確認書》
(以下簡稱“土地成交確認書”)，確認書中約定，編號為P(2014)014號國有建設用地使用權，
成交價總額為159270萬元(包含本掛牌地塊對應的城中村綜合改造成本;政府土地收益，含土地
出讓金、水土保持設施補償費和土地登記費)。由于此項目至評估基準
日尚未簽署國有土地出讓合同，距離企業(yè)獲得土地成交確認書已有2.5
年，近年來武漢房地產單價持續(xù)走高，因此，現(xiàn)企業(yè)對長豐村村民征地
拆遷安置補償款較政府規(guī)定標準提高較多。根據(jù)武漢園博園置業(yè)有限公
司提供的《武漢長豐村A包項目合作協(xié)議》，園博園開發(fā)項目土地征地拆
遷安置補償總價款為2864060000元，本次評估委估開發(fā)項目土地取得成
本中拆遷補償安置費按協(xié)議約定金額取值，如因上述協(xié)議發(fā)生變更或簽
署了補充協(xié)議，本次評估結果應同步進行修改，提請本次報告使用者注
意。
4、因企業(yè)至基準日仍未簽署國有土地使用權出讓合同，本次評估
假定企業(yè)可按《武漢長豐村A包項目合作協(xié)議》中約定簽署國有土地使
用權出讓合同并獲得國有土地土地使用權證，未考慮逾期等事項對本次
評估影響，提請本次報告使用者注意。
5、本次評估中，截止至評估基準日，①委估宗地均未簽署土地出
讓合同，并均未獲得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑
工程施工許可證、商品房預售許可證、土地使用證;②目標地塊 K3、
K4、K5、K6、K7，目前已有 K5、K6 凈地交付，其余地塊仍為毛地階
段;③目標地塊 K3，涉及軌道 12 號線控制用地面積。綜上，本次評估
時采用假設開發(fā)法時所選用的參數(shù)來自于武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)
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布的武規(guī)條字【2014】13 號-K3 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號
-K4 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K5 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字
【2014】13 號-K6 地塊(開發(fā))、武規(guī)條字【2014】13 號-K7 地塊(開
發(fā))規(guī)劃設計條件，項目可行性研究報、項目成本費用表、市場區(qū)域競
品分析等資料，如因上述資料發(fā)生調整或因有關部門審批時項目主要經(jīng)
濟技術指標發(fā)生變更時，本次評估結果應同步進行修改，提請本次報告
使用者注意。
6、評估師和評估機構的法律責任是對本報告所述評估目的下的資
產價值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機構對該項評估目的
所對應的經(jīng)濟行為做出任何判斷。評估工作在很大程度上，依賴于委托
方及被評估企業(yè)提供的有關資料。因此，評估工作是以委托方及被評估
企業(yè)提供的有關經(jīng)濟行為文件，有關資產所有權文件、證件及會計憑證，
有關法律文件的真實合法為前提。
7、評估過程中，評估人員在對設備進行勘察時，因檢測手段限制
及部分設備正在運行等原因，主要依賴于評估人員的外觀觀察和被評估
企業(yè)提供的近期檢測資料及向有關操作使用人員的詢問情況等判斷設
備狀況。
8、評估機構獲得的被評估企業(yè)盈利預測是本評估報告收益法的基
礎。評估師對被評估企業(yè)盈利預測進行了必要的調查、分析、判斷，經(jīng)
過與被評估企業(yè)管理層及其主要股東多次討論，被評估企業(yè)進一步修
正、完善后，評估機構采信了被評估企業(yè)盈利預測的相關數(shù)據(jù)。評估機
構對被評估企業(yè)盈利預測的利用，不是對被評估企業(yè)未來盈利能力的保
證。
9、本次評估范圍及采用的由被評估企業(yè)提供的數(shù)據(jù)、報表及有關
資料，委托方及被評估企業(yè)對其提供資料的真實性、完整性負責。
10、評估報告中涉及的有關權屬證明文件及相關資料由被評估企業(yè)
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提供，委托方及被評估企業(yè)對其真實性、合法性承擔法律責任。
11、評估師執(zhí)行資產評估業(yè)務的目的是對評估對象價值進行估算并
發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔相關當事人決策的責任。評估結論不應當被認
為是對評估對象可實現(xiàn)價格的保證。
12、在評估基準日以后的有效期內，如果資產數(shù)量及作價標準發(fā)生
變化時，應按以下原則處理：
(1)當資產數(shù)量發(fā)生變化時，應根據(jù)原評估方法對資產數(shù)額進行
相應調整;
(2)當資產價格標準發(fā)生變化，且對資產評估結果產生明顯影響
時，委托方應及時聘請有資格的資產評估機構重新確定評估價值;
(3)對評估基準日后，資產數(shù)量、價格標準的變化，委托方在資
產實際作價時應給予充分考慮，進行相應調整。
十二、評估報告使用限制說明
(一)本評估報告只能用于本報告載明的評估目的和用途。同時，
本次評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則
確定的現(xiàn)行公允市價，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及
特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響。同時，本報告
也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力
對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續(xù)經(jīng)營原則等其它
情況發(fā)生變化時，評估結論一般會失效。評估機構不承擔由于這些條件
的變化而導致評估結果失效的相關法律責任。
本評估報告成立的前提條件是本次經(jīng)濟行為符合國家法律、法規(guī)的
有關規(guī)定，并得到有關部門的批準。
(二)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。評
估報告的使用權歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，本評估機構不會隨意
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向他人公開。
(三)未征得本評估機構同意并審閱相關內容，評估報告的全部或
者部分內容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體，法律、法規(guī)規(guī)定以及
相關當事方另有約定的除外。
(四)根據(jù)國有資產評估管理的相關規(guī)定，資產評估報告須經(jīng)備案
(或核準)后使用，經(jīng)備案(或核準)后的評估結果使用有效期一年，
即自評估基準日2016年7月31日至2017年7月30日使用有效，超過一年，
需重新進行評估。
十三、評估報告日
評估報告日為二〇一六年八月二十六日。
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備查文件目錄
1、經(jīng)濟行為文件(復印件);
2、大華會計師事務所(特殊普通合伙)基準日審計報告(復印件);
3、委托方和被評估企業(yè)企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復印件);
4、園博園置業(yè)項目有限公司 2014 年、2015 年會計報表(復印件);
5、土地成交確認書(復印件);
6、《武漢長豐村 A 包項目合作協(xié)議》(復印件);
7、K3-K7 規(guī)劃設計條件(復印件);
8、委托方及被評估企業(yè)承諾函;
9、簽字注冊資產評估師承諾函;
10、中聯(lián)資產評估集團有限公司資產評估資格證書(復印件);
11、中聯(lián)資產評估集團有限公司企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照(復印件);
12、簽字注冊資產評估師資格證書(復印件)。
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