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物業(yè)管理信息化發(fā)展探析畢業(yè)論文
第1篇:寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化探析
寫字樓的品質(zhì)是由硬件和軟件共同決定的,硬件固然重要,但也離不開物業(yè)管理等軟件的支撐。近年來(lái),伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和商業(yè)活動(dòng)的繁榮,寫字樓越來(lái)越多,特別是出現(xiàn)了一批高檔的寫字樓。但是,這些寫字樓的管理也存在著問(wèn)題。比如,寫字樓的物業(yè)管理就經(jīng)常被詬病。來(lái)往人員繁雜,很難杜絕不法分子入樓盜竊;寫字樓的消防隱患等。[1]我們要對(duì)寫字樓物業(yè)管理問(wèn)題進(jìn)行重新認(rèn)識(shí),知曉其工作內(nèi)容,了解優(yōu)化管理的意義,并掌握物業(yè)管理優(yōu)化的路徑。
一、寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容和優(yōu)化意義
(一)寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容
與經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展相伴隨出現(xiàn)的現(xiàn)象就是各個(gè)城市寫字樓的發(fā)展,寫字樓在一定程度上代表著這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)能量和物質(zhì)財(cái)富,也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體。[2]關(guān)于寫字樓物業(yè)管理的內(nèi)容,可以從狹義和廣義兩個(gè)角度來(lái)認(rèn)識(shí)。從狹義的角度來(lái)看,就指的是個(gè)人或者物業(yè)管理公司對(duì)寫字樓的內(nèi)部環(huán)境、設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)所等所進(jìn)行的管理。廣義的物業(yè)管理除了以上內(nèi)容之外,還包括了委托管理等在內(nèi)。本文從狹義的角度來(lái)認(rèn)識(shí)寫字樓的物業(yè)管理問(wèn)題。
(二)寫字樓的物業(yè)管理優(yōu)化意義
寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化對(duì)于寫字樓本身的'增值、寫字樓各業(yè)主或者租戶的利益維護(hù)、城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等都具有重要的意義。從寫字樓本身的增值來(lái)看,目前對(duì)寫字樓是分等級(jí)的,要努力提升寫字樓的等級(jí),提升寫字樓的商場(chǎng)價(jià)值或者品質(zhì),這其中,物業(yè)管理水平就扮演了重要角色。從寫字樓租客或者業(yè)主的角度來(lái)看,高端的物業(yè)管理可以維護(hù)寫字樓內(nèi)外部的優(yōu)良環(huán)境、維護(hù)安全和秩序、消除消防隱患等,這些對(duì)業(yè)主或者租戶都是有利的。
二、寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化的路徑
。ㄒ唬⿲懽謽俏飿I(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化
寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化路徑之一是推行管理的標(biāo)準(zhǔn)化。標(biāo)準(zhǔn)化程度本身就是服務(wù)性行業(yè)發(fā)展水平的一個(gè)基本指標(biāo),越是標(biāo)準(zhǔn)化,越容易規(guī)范服務(wù)性行為。從大的行業(yè)發(fā)展來(lái)看,寫字樓物業(yè)管理要有自己的標(biāo)準(zhǔn),這一點(diǎn)從中央政府層面已經(jīng)提出了要求,全國(guó)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)正在努力。行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的確立必將對(duì)寫字樓物業(yè)的發(fā)展起到積極的推動(dòng)作用。此外,從每個(gè)寫字樓物業(yè)管理來(lái)說(shuō),標(biāo)準(zhǔn)化也是基本的要求,每一項(xiàng)服務(wù)都要有據(jù)可循,知曉應(yīng)該做到什么水平。
。ǘ⿲懽謽俏飿I(yè)管理的專業(yè)化
寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化路徑之二是推行管理的專業(yè)化。專業(yè)化是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,寫字樓特別是5A級(jí)寫字樓發(fā)展的必然趨勢(shì)。[3]業(yè)主和租客所需要的服務(wù)是越來(lái)越專業(yè)的,那么,與之相適應(yīng),寫字樓的物業(yè)管理也要同步跟進(jìn),否則就會(huì)被淘汰出局。具體來(lái)看,寫字樓物業(yè)管理專業(yè)化如何來(lái)實(shí)現(xiàn)呢?目前,服務(wù)外包是一個(gè)較為可行的辦法。所謂服務(wù)外包實(shí)際上就是將物業(yè)管理本身的管理層和操作層分開,管理由自身來(lái)負(fù)責(zé),具體的業(yè)務(wù)則可以委托給更專業(yè)的公司來(lái)進(jìn)行,由專業(yè)的人來(lái)做專業(yè)的事。
。ㄈ⿲懽謽俏飿I(yè)管理的國(guó)際化
寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化路徑之三是國(guó)際化。提出這個(gè)路徑是因?yàn),首先,越?lái)越多的外資公司入駐寫字樓,而且這也是以后的一個(gè)基本趨勢(shì)。其次,入駐的本土業(yè)主也有走向國(guó)際市場(chǎng)的趨勢(shì)。最后,也是最重要的,寫字樓物業(yè)管理發(fā)展需要向國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和水平靠齊。因此,寫字樓物業(yè)管理也積極未雨綢繆,緊盯行業(yè)發(fā)展趨勢(shì),主動(dòng)進(jìn)行變革,跟上行業(yè)發(fā)展的步伐。
。ㄋ模⿲懽謽俏飿I(yè)管理的環(huán)保化
寫字樓物業(yè)管理優(yōu)化的途徑之四是環(huán);,F(xiàn)在入駐寫字樓的公司,其要求是多方面的。比如,有的要求零干擾的環(huán)境,有的有環(huán)保需求,要求有綠色、節(jié)能、健康的環(huán)境等。[4]而且健康因素越來(lái)越受到人們的關(guān)注,不僅是在家庭環(huán)境中,在辦公環(huán)境中也同樣重要。針對(duì)這一情況,從物業(yè)管理的設(shè)施設(shè)備到公共空間的景觀擺放,再到具體的清潔材料的選取等,都要嚴(yán)格符合環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。
三、結(jié)語(yǔ)
物業(yè)管理之于寫字樓,就如同程序?qū)τ谝慌_(tái)電腦,是不可或缺的。而且,經(jīng)濟(jì)愈是發(fā)展,業(yè)主和租戶對(duì)寫字樓的要求愈是高端。而對(duì)于寫字樓來(lái)說(shuō),要想使自身能夠有良好口碑,能夠獲得高水平的租金,則必須有高品質(zhì)的物業(yè)管理。二者之間是相互成全、相互增值的關(guān)系。正因?yàn)槿绱,寫字樓物業(yè)管理需要緊跟行業(yè)發(fā)展步伐和客戶需求,主動(dòng)地采取措施,不斷地提升管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、國(guó)際化、環(huán);疁(zhǔn),在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。
第2篇:油田物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)策略的信息化研究
1引言
物業(yè)管理在我國(guó)雖然只有多年的歷史,卻得到了很大的發(fā)展,許多物業(yè)管理公司不僅具有優(yōu)秀的管理隊(duì)伍、高效的運(yùn)行機(jī)制、先進(jìn)的管理理念和管理方法以及嚴(yán)格的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和有效的質(zhì)量保障體系,而且形成了較大的管理規(guī)模和門類較齊全、分布較合理的能夠相互配合的專業(yè)分工體系。同時(shí),隨著政策法規(guī)的逐步出臺(tái)和落實(shí),社會(huì)及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的逐漸認(rèn)識(shí)和住房消費(fèi)意識(shí)的逐步形成,初步形成了競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理市場(chǎng)。這些充分說(shuō)明了物業(yè)管理在我國(guó)已經(jīng)取得了長(zhǎng)足進(jìn)展[1]。
2物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)概念以及特點(diǎn)
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)可概括為兩個(gè)方面一是將物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)融為一體,在做好物業(yè)管理工作的同時(shí),為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營(yíng)方案,發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對(duì)管轄物業(yè)全過(guò)程的營(yíng)銷、服務(wù)和管理層面,亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長(zhǎng)壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排,從而為業(yè)主,客戶提供更全面,更徹底的服務(wù)。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的核心思想為將營(yíng)銷的概念深刻的溶合于物業(yè)管理的工作中通過(guò)對(duì)管轄物業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的合力運(yùn)行,更好地體現(xiàn)物業(yè)管理,實(shí)現(xiàn)物業(yè)保值、增值的重要功能。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面,主要包括租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí),還促進(jìn)了物業(yè)的市場(chǎng)流通,挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益,并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對(duì)物業(yè)真正價(jià)值的理解。
物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分,是收益性物業(yè)管理概念的拓展和延伸,是物業(yè)營(yíng)銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成,有著廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。它除了具備“純”物業(yè)管理外,還包括商業(yè)推廣、商業(yè)策劃和商業(yè)管理,它的投資和開發(fā)可以獲得比一般物業(yè)投資回報(bào)更大的商業(yè)利潤(rùn),但是這種高回報(bào)的實(shí)現(xiàn)過(guò)程非常復(fù)雜,存在諸多變數(shù)。業(yè)界有專家斷言“物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)水平代表一個(gè)城市最先進(jìn)的物業(yè)管理水平氣、收益性。投資者或租戶付出貨幣獲得物業(yè)長(zhǎng)久或一定期限的使用價(jià)值,從而獲得經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或出租場(chǎng)地,通過(guò)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)其最大效益。復(fù)雜性。表現(xiàn)為設(shè)備配套復(fù)雜、業(yè)主或使用人構(gòu)成復(fù)雜、對(duì)外關(guān)系復(fù)雜、環(huán)境復(fù)雜等。綜合性。既有物業(yè)管理的維修維護(hù)、安全消防、清掃保潔等基本服務(wù)內(nèi)容,更有物業(yè)租售代理、營(yíng)造商業(yè)氛圍、商業(yè)推廣、商業(yè)策劃等一系列商務(wù)運(yùn)作,而且還需解決配套問(wèn)題和商務(wù)服務(wù)、娛樂(lè)服務(wù)等、創(chuàng)造性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)本身就是創(chuàng)造價(jià)值的場(chǎng)所,要求新、奇、特,給顧客留下強(qiáng)烈觀感印象。而且經(jīng)營(yíng)方式和營(yíng)銷理念也要隨時(shí)需創(chuàng)新,緊跟市場(chǎng)發(fā)展方向。品牌性。物業(yè)經(jīng)營(yíng)要獲取最大商業(yè)價(jià)值,關(guān)鍵在于社會(huì)消費(fèi)群體對(duì)本物業(yè)場(chǎng)所的知曉程序、美譽(yù)度和鐘愛(ài)程度,而這一切的取得需要依賴物業(yè)經(jīng)營(yíng)獲取收益的各方面達(dá)成共識(shí),形成共同的價(jià)值觀和服務(wù)理念,從而營(yíng)造一種親情氛圍和信任品牌。另外,物業(yè)經(jīng)營(yíng)的高檔豪華趨勢(shì)、多功能性、人文休閑文化特色也日趨明顯。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)面臨的難點(diǎn)是市場(chǎng)培育難、經(jīng)濟(jì)繁榮難、安全防范難、設(shè)備運(yùn)行保障難、商業(yè)推廣難、處理業(yè)主和消費(fèi)者的利益關(guān)系難。
3油田物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)策略要考慮的因素
3.1促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)形式
針對(duì)物業(yè)管理這個(gè)新興行業(yè)的特點(diǎn),企業(yè)首要的戰(zhàn)略選擇是考慮能否有能力促進(jìn)行業(yè)結(jié)構(gòu)趨向穩(wěn)定、成型。從物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀可知,現(xiàn)階段是行業(yè)發(fā)展過(guò)程中戰(zhàn)略自由度最大,戰(zhàn)略影響最高的階段。首先,行業(yè)結(jié)構(gòu)尚未穩(wěn)定,不存在公認(rèn)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策原則,企業(yè)可以在行業(yè)戰(zhàn)略特性和資源的限制范圍內(nèi),在服務(wù)方針、市場(chǎng)營(yíng)銷方法和價(jià)格策略、運(yùn)行模式等方面建立一套有利于自身發(fā)展的游戲規(guī)則,從而有利于企業(yè)建立長(zhǎng)遠(yuǎn)的行業(yè)地位。其次,油田物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)積極參與支持我國(guó)物業(yè)管理理論的探索和研究,扭轉(zhuǎn)行業(yè)發(fā)展過(guò)程中的認(rèn)識(shí)誤區(qū),主動(dòng)引導(dǎo)政府、公眾、社會(huì)各界建立對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的正確認(rèn)識(shí),大力促進(jìn)政策環(huán)境、法制環(huán)境的進(jìn)步,為行業(yè)的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
3.2正確對(duì)待外在因素
所謂外在因素一,即企業(yè)效率和社會(huì)效率之間的不一致。油田物業(yè)管理公司必須在行業(yè)利益和企業(yè)自身利益之間取得平衡。企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況與行業(yè)的整體形象、信譽(yù)、吸引力,行業(yè)與政府的關(guān)系,行業(yè)與其他行業(yè)的關(guān)系等息息相關(guān),企業(yè)的發(fā)展離不開同業(yè)的協(xié)調(diào)以及整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。油田物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)具有大局意識(shí),避免過(guò)度的趨利性要把促進(jìn)行業(yè)發(fā)展,促進(jìn)住宅區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展作為企業(yè)戰(zhàn)略的重要組成部分。像深圳的中海、萬(wàn)科、長(zhǎng)城、華僑城等物業(yè)管理公司的“北伐”戰(zhàn)略,對(duì)于宣傳、普及、推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展已起到良好的作用。
3.3適應(yīng)行業(yè)門檻的轉(zhuǎn)變
新興行業(yè)的行業(yè)門檻的構(gòu)成因素,會(huì)隨著產(chǎn)業(yè)規(guī)模的成長(zhǎng)和技術(shù)的成熟而發(fā)生變化。早期的進(jìn)入障礙較少是來(lái)源于需要掌握巨大資源,而更多是源于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力、技術(shù)上的創(chuàng)造性以及做出前瞻性的決策。當(dāng)產(chǎn)業(yè)在規(guī)模上發(fā)展和技術(shù)上成熟時(shí),這些進(jìn)入障礙會(huì)被不同的其他因素所代替,企業(yè)必須為維持其行業(yè)地位而創(chuàng)新,而不能只固守過(guò)去獲得的成功。隨著物業(yè)管理的發(fā)展,策劃能力和資源整合能力將成為企業(yè)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力,企業(yè)必須能夠針對(duì)某一物業(yè)的綜合需求制定最佳的管理服務(wù)方案,選擇恰當(dāng)?shù)?質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),調(diào)動(dòng)和使用最合適的資源,包括人才、技術(shù)等來(lái)實(shí)現(xiàn)這個(gè)方案并使之持續(xù)運(yùn)行。圍繞這個(gè)目標(biāo),企業(yè)應(yīng)當(dāng)把人才的培養(yǎng)和經(jīng)營(yíng)管理水平的提升作為總體戰(zhàn)略的重心。
3.4縱向整合戰(zhàn)略
油田物業(yè)管理公司實(shí)行后向整合,進(jìn)入上游的清潔、綠化、機(jī)電維修等相關(guān)領(lǐng)域,這是目前規(guī)模相對(duì)較大的物業(yè)管理企業(yè)普遍采用的戰(zhàn)略。通過(guò)整合,企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可以在下列方面得到加強(qiáng)、形成歧異化。在經(jīng)歷了多年的各級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)大廈的評(píng)比之后,物業(yè)管理的主體服務(wù)具有標(biāo)準(zhǔn)化的趨勢(shì),其服務(wù)內(nèi)容、合同、收費(fèi)、價(jià)格等方面將隨著行業(yè)的規(guī)范而日趨雷同,而同質(zhì)化的最終結(jié)果將是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)通過(guò)實(shí)施縱向整合戰(zhàn)略,可以及時(shí)對(duì)服務(wù)需求做出反應(yīng),提供多種選擇的配套服務(wù),甚至可以在管理層控制范圍之內(nèi)提供一系列的服務(wù)附加值,從而使企業(yè)的整體服務(wù)形象別具一格,形成歧異化,增強(qiáng)了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。如廣州城建開發(fā)物業(yè)管理集團(tuán)在管理的小區(qū)中開展配套服務(wù)性質(zhì)的“幸福家園”活動(dòng)已經(jīng)三年多,通過(guò)下屬的清潔、綠化、家政、機(jī)電工程等子公司的共同努力,締造了放心、省心、舒心的服務(wù)口碑,為集團(tuán)的品牌建設(shè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
4油田物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)策略實(shí)施對(duì)策研究
4.1提高思想認(rèn)識(shí),加強(qiáng)自身建設(shè)
發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理,取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才,他們不僅要有良好的思想素質(zhì),而且要掌握現(xiàn)代管理科學(xué)技術(shù),并善于運(yùn)用于實(shí)踐。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵,在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。要提高物業(yè)管理人員的素質(zhì),必須加強(qiáng)物業(yè)管理人員的思想作風(fēng)和業(yè)務(wù)建設(shè)。加強(qiáng)思想建設(shè),提高物業(yè)管理人員的政治素質(zhì)。要建設(shè)一支思想好、技術(shù)精,進(jìn)取心強(qiáng),勇于開拓的物業(yè)管理隊(duì)伍,必須從思想教育抓起。油田要經(jīng)常對(duì)職工進(jìn)行社會(huì)公德、職業(yè)道德教育,引導(dǎo)職工樹立正確的世界觀、人生觀、價(jià)值觀,培養(yǎng)職工愛(ài)崗盡責(zé)、服務(wù)群眾,奉獻(xiàn)社會(huì)的職工道德,使職工牢固樹立為人民服務(wù)的思想,扎扎實(shí)實(shí)、任勞任怨,一絲不茍地做好管理服務(wù)工作。加強(qiáng)作風(fēng)建設(shè),樹立雷厲風(fēng)行的工作作風(fēng),建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊(duì)伍物業(yè)管理人員的工作作風(fēng),直接反映物業(yè)管理企業(yè)的形象。
4.2加強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)管理工作
重視基礎(chǔ)管理工作,理順經(jīng)營(yíng)管理體制。一應(yīng)明確重視和健全各項(xiàng)基礎(chǔ)工作,是企業(yè)有效地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)活動(dòng)的前提。應(yīng)向開發(fā)企業(yè)爭(zhēng)取更多的物業(yè)管理啟動(dòng)資金和辦公用房、管理設(shè)備,并建立物業(yè)維修專項(xiàng)基金,使物業(yè)管理有良好的基礎(chǔ)條件。為避免徑管脫節(jié),物業(yè)公司應(yīng)提前介入,在建筑施工前期就與開發(fā)商共同探討日后物業(yè)管理細(xì)則,使物業(yè)在建造中更加合理、經(jīng)濟(jì)、有效,為今后進(jìn)行物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。二應(yīng)把好接管驗(yàn)收關(guān)。根據(jù)《住宅小區(qū)接管驗(yàn)收管理辦法》進(jìn)行認(rèn)真驗(yàn)收,保證建筑質(zhì)量,保證使用功能,并做到檔案資料完整,這是搞好物業(yè)管理關(guān)鍵性的一環(huán),是與業(yè)主和住戶建立起良好的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、依照物業(yè)管理合同實(shí)施管理經(jīng)營(yíng)與有償服務(wù)的重要依據(jù)和條件。此外,物業(yè)管理公司接管物業(yè)后還要制定物業(yè)管理細(xì)則,建立完善的管理服務(wù)章程、崗位責(zé)任制和各項(xiàng)規(guī)章制度,并在管理過(guò)程予以不斷完善,做到有章可循、按章辦事。
5結(jié)束語(yǔ)
本文研究了油田物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)策略的環(huán)境因素,對(duì)公司內(nèi)外、宏觀和微觀環(huán)境因素進(jìn)行綜合全面的分析,明確企業(yè)的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì),發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的機(jī)會(huì),避免和克服發(fā)展過(guò)程中將會(huì)遇到的威脅,為制定油田的經(jīng)營(yíng)策略奠定成功的基礎(chǔ)。希望能為了能夠確保油田經(jīng)營(yíng)策略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),分析和提出了加強(qiáng)我國(guó)油田物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的一些措施和建議。
第3篇:淺談?wù)飿I(yè)管理的社會(huì)化發(fā)展趨勢(shì)
物業(yè)管理社會(huì)化改革是指在對(duì)政府物業(yè)管理進(jìn)行規(guī)劃時(shí),基于市場(chǎng)的要求,將市場(chǎng)運(yùn)行作為主要參考,采取有償服務(wù)政策。政府物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù),將服務(wù)對(duì)象與服務(wù)要求作為管理的出發(fā)點(diǎn),來(lái)決定政府物業(yè)管理服務(wù)的方式以及詳細(xì)內(nèi)容,進(jìn)而提高政府物業(yè)管理水平。物業(yè)管理社會(huì)化的前提是物業(yè)所有權(quán)與管理權(quán)相互分離,從而便于政府物業(yè)管理工作的開展。
一、政府物業(yè)管理社會(huì)化發(fā)展的主要體現(xiàn)
1.服務(wù)對(duì)象社會(huì)化
政府物業(yè)管理工作備受人們的關(guān)注,因?yàn)檎鳛闄C(jī)關(guān)單位,其行為受到群眾的監(jiān)督,政府的動(dòng)向極易引起社會(huì)的關(guān)注,而政府辦公用房與寫字樓一樣,需要專業(yè)的物業(yè)管理體系,做好政府物業(yè)管理工作,能夠確保政府正常運(yùn)作。物業(yè)管理社會(huì)化已經(jīng)成為當(dāng)前政府物業(yè)管理的主要趨勢(shì),從某一角度而言,政府物業(yè)管理服務(wù)體現(xiàn)著政府的形象,因此成了政府日常管理事物中的主要內(nèi)容。政府辦公用房是政府職員辦公的主要場(chǎng)所,這也是以往政府物業(yè)管理服務(wù)的主要對(duì)象。除此之外,現(xiàn)代化物業(yè)管理還擴(kuò)大了服務(wù)對(duì)象范圍,包括來(lái)往群眾與社會(huì)各界人士,以及服務(wù)同級(jí)或者高級(jí)政府官員。
2.物業(yè)管理人員社會(huì)化
隨著政府物業(yè)的管理權(quán)與所有權(quán)逐漸分離,使得政府物業(yè)基礎(chǔ)工作人員組成社會(huì)化明顯,政府物業(yè)管理人員由政府機(jī)關(guān)人員擔(dān)任;但是基礎(chǔ)工作人員,不再局限于政府機(jī)關(guān)內(nèi)部人員,而是吸納社會(huì)人員,組成物業(yè)基礎(chǔ)工作隊(duì)伍。物業(yè)基礎(chǔ)工作人員社會(huì)化,使得物業(yè)管理工作的內(nèi)容有所增加,因?yàn)檎块T的工作具有保密性,許多事務(wù)不能公開,除了機(jī)關(guān)內(nèi)部人員能夠了解到工作內(nèi)容外;出入政府辦公場(chǎng)所的人員,也能夠有所了解。而對(duì)于政府職員而言,保密是其工作職責(zé)與職業(yè)操守,但是物業(yè)基礎(chǔ)工作人員缺乏這樣的意識(shí),因此物業(yè)管理部門除了打理政府物業(yè)管理的日常事務(wù)外,人員管理是其重要管理工作,因?yàn)槲飿I(yè)人員雖然不能接觸到保密文件,但是常出入政府辦公場(chǎng)所,難免會(huì)有所接觸,進(jìn)而分析出保密內(nèi)容,因此物業(yè)人員的選擇與管理工作尤為重要,不僅需要其具備較高的政治覺(jué)悟,還需要具有較強(qiáng)的保密意識(shí)。
3.服務(wù)多樣化
新形勢(shì)下,政府辦公用房主要分為基本辦公用房與附屬辦公用房。其中基本辦公用房主要包括辦公室、服務(wù)用房、設(shè)備用房等,附屬用房主要包括:食堂、車庫(kù)、人防設(shè)施等,使得物業(yè)管理服務(wù)呈現(xiàn)多樣化。政府辦公用房與其他用房的物業(yè)管理工作不同。若政府辦公用房單獨(dú)作為行政辦公場(chǎng)所,則可以采取與普通寫字樓相同的物業(yè)管理方式即可,即確保政府各個(gè)部門能夠正常運(yùn)行,及時(shí)解決出現(xiàn)的物業(yè)管理問(wèn)題。同時(shí)政府辦公用房還需要對(duì)外服務(wù),在規(guī)定區(qū)域設(shè)立窗口,以提供政務(wù)服務(wù),在某一時(shí)段里會(huì)集中大量訪客,因此物業(yè)管理部門除了做好基本服務(wù)外,還需要做好安保服務(wù),為訪客提供良好的安全的環(huán)境,為各類群眾提供多樣化服務(wù),這也是其社會(huì)化的主要體現(xiàn)。
二、政府物業(yè)管理社會(huì)化改革面臨的困難
1.思想觀念轉(zhuǎn)變難度大
政府物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主受到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的影響比較大,使得其對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的反應(yīng)較弱,缺乏物業(yè)管理意識(shí),管理部門缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),原有的行政管理辦法難以滿足群眾對(duì)政府物業(yè)管理服務(wù)的需求,加之政府物業(yè)管理水平難以與市場(chǎng)上專業(yè)的物業(yè)管理公司相比,使得管理部門不愿加快物業(yè)管理社會(huì)化改革。除此之外,員工需要轉(zhuǎn)變期管理觀念。政府物業(yè)管理社會(huì)化改革后,提供的是有償服務(wù),需要征收物業(yè)管理費(fèi),政府部門也需要繳納管理費(fèi)用,這使得部分人員難以接受,是政府物業(yè)管理社會(huì)化改革需要解決的主要問(wèn)題。
2.政府物業(yè)管理體制問(wèn)題
以往的政府物業(yè)管理采取的是行政管理辦法,這樣的模式已經(jīng)難以適應(yīng)物業(yè)管理社會(huì)化改革發(fā)展的需求,行政管理模式下難以保證物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量與效率,主要體現(xiàn)在無(wú)法為群眾提供多樣化的服務(wù),滿足群眾對(duì)政府物業(yè)管理服務(wù)的需求,因此為了加快政府物業(yè)管理社會(huì)化改革進(jìn)程,則需要克服行政管理體制弊端,并基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制,構(gòu)建新的物業(yè)管理機(jī)制,使得政府作為業(yè)主能夠和物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)雙向選擇,以此促使政府物業(yè)管理社會(huì)化。若要提高政府物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量,則必須要形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),以此為群眾提供更多更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
3.政府物業(yè)管理改革的難度大
政府物業(yè)管理改革后,會(huì)參與到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,采取市場(chǎng)化運(yùn)作的方式,執(zhí)行物業(yè)管理成本核算,提供有償服務(wù),這需要政府繳納相應(yīng)的管理費(fèi)用,加之政府單位用房的設(shè)施老化嚴(yán)重,且配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)較低,難以滿足政府部門日常辦公需求,公共場(chǎng)所的基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境等需要進(jìn)行改造,這需要大量的資金支持,造成了資金籌措問(wèn)題,因此增加了政府物業(yè)管理的難度,這不僅需要轉(zhuǎn)變職工思想觀念,還需要建立健全管理制度,尤其是明確收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行收費(fèi)明晰化管理以及費(fèi)用公開化。部分政府物業(yè)管理部門的人員是機(jī)構(gòu)后勤人員與機(jī)構(gòu)分流人員,沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的培訓(xùn),政府物業(yè)管理隊(duì)伍的水平較低,這需要政府部門加強(qiáng)物業(yè)管理人員隊(duì)伍建設(shè),加強(qiáng)與專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)之間的合作,充分利用社會(huì)資源,提高政府物業(yè)管理水平與服務(wù)質(zhì)量。
三、政府物業(yè)管理的社會(huì)化改革措施
1.建立健全物業(yè)管理制度
政府物業(yè)管理改革工作的開展,使得各種問(wèn)題都暴露出來(lái),尤其是制度不健全問(wèn)題,因此為了加快政府物業(yè)管理社會(huì)化改革的進(jìn)程,需要建立并且完善物業(yè)管理部門的各項(xiàng)規(guī)章制度,以及制定各項(xiàng)規(guī)定規(guī)范,強(qiáng)化政府物業(yè)管理服務(wù),使其能夠向規(guī)范化與專業(yè)化方向發(fā)展。落實(shí)各項(xiàng)管理制度,并且嚴(yán)格執(zhí)行,采取激勵(lì)管理機(jī)制,調(diào)動(dòng)人員的積極性,確保政府物業(yè)管理工作能夠順利開展。政府物業(yè)管理社會(huì)化改革面臨的挑戰(zhàn)大,需要解決的問(wèn)題也很多,其中人員與資金籌措就是兩大難題,加之科學(xué)技術(shù)的發(fā)展,使得政府辦公用房的需求有所提高,需要提高用房自身的功能,實(shí)現(xiàn)信息化辦公,以及智能化、集群化公辦,提高政府機(jī)關(guān)的自動(dòng)化程度,這需要物業(yè)管理部門不斷提高自身的技術(shù)實(shí)力,能夠應(yīng)對(duì)政府智能化辦公過(guò)程中出現(xiàn)的設(shè)備問(wèn)題、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)問(wèn)題等,因此需要物業(yè)管理部門提高物業(yè)管理人員的技術(shù)水平,建立完善的人員管理制度。
2.加強(qiáng)物業(yè)管理人員隊(duì)伍建設(shè)
政府物業(yè)管理人員隊(duì)伍建設(shè)需要做好全面的管理工作,首先需要加強(qiáng)人員調(diào)度管理,主要在政府機(jī)關(guān)后勤人員中選取思想覺(jué)悟較高,且具有管理能力的人員,來(lái)?yè)?dān)任物業(yè)管理職位。物業(yè)管理部門需要嚴(yán)格把關(guān),加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)工作人員的選拔與任用,不僅需要考查基礎(chǔ)工作人員的技能水平,還需要考查基礎(chǔ)工作人員的基本素養(yǎng),包括職業(yè)素養(yǎng)與政治覺(jué)悟等,加強(qiáng)入職考試管理,同時(shí)采用人性化管理,對(duì)于技能水平較高且職業(yè)素養(yǎng)較高的人員,適當(dāng)放寬入職要求。其次,需要做好物業(yè)管理人員的思想教育工作,定期開展教育培訓(xùn),使其能夠做好物業(yè)管理人員的思想工作,消除其消極思想,深入到物業(yè)工作人員內(nèi)部,了解其生活與工作所面臨的困難,并幫助其解決,為其營(yíng)造溫馨的工作環(huán)境。最后,加強(qiáng)物業(yè)管理人員的監(jiān)督,主要監(jiān)督其工作狀況以及思想方向,加強(qiáng)工作人員的技能培訓(xùn),提高其物業(yè)管理水平,促進(jìn)政府物業(yè)管理社會(huì)化改革的`發(fā)展。
3.逐個(gè)擊破社會(huì)化改革問(wèn)題
現(xiàn)代化政府辦公下的物業(yè)管理工作,需要提高其維護(hù)質(zhì)量,做好現(xiàn)代化設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng),實(shí)現(xiàn)辦公設(shè)備效用最大化,因此需要物業(yè)管理部門制定設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃,定期檢查并且維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備,采取預(yù)防性檢修措施,制定應(yīng)急預(yù)案,以預(yù)防突發(fā)事件造成的損失,確保政府機(jī)關(guān)的穩(wěn)定運(yùn)行。同時(shí)做好費(fèi)用審核工作,尤其是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,要基于市場(chǎng)情況,結(jié)合物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與質(zhì)量,來(lái)計(jì)算物業(yè)費(fèi)用,并采取公開招標(biāo)的方法來(lái)選擇物業(yè)公司,利用物業(yè)公司的專業(yè)化服務(wù),提高政府物業(yè)管理水平與質(zhì)量,政府物業(yè)管理部門則需要加強(qiáng)規(guī)范化管理,定期檢查物業(yè)公司的服務(wù)情況。對(duì)于政府物業(yè)管理部門來(lái)說(shuō),除了需要做好日常服務(wù)管理外,最主要的是做好安保工作,確保政府職員的人身安全與政府的財(cái)產(chǎn)安全,因此需要加強(qiáng)物業(yè)安保人員隊(duì)伍建設(shè),制定完善的安保體系。
4.采取面向社會(huì)的管理方法
政府物業(yè)管理工作是政府后勤服務(wù)的核心,因此需要不斷提高政府物業(yè)管理水平,這需要物業(yè)管理部門建立面向市場(chǎng)、面向業(yè)主的管理模式,基于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律,開展物業(yè)管理服務(wù),進(jìn)而滿足群眾的各項(xiàng)活動(dòng)需求。政府物業(yè)管理要采取規(guī)范化與專業(yè)化管理方法,吸納社會(huì)資源,做好創(chuàng)新管理工作,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)化發(fā)展,做好物業(yè)工作人員的管理,以此提高物業(yè)管理的專業(yè)性,提高政府物業(yè)管理水平。管理者需要積極轉(zhuǎn)變自身的管理理念,接納并善于運(yùn)用先進(jìn)的管理理念,促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化的發(fā)展。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著政府物業(yè)管理改革進(jìn)程的加深,政府物業(yè)管理已經(jīng)向社會(huì)化方向發(fā)展,其主要體現(xiàn)在服務(wù)人員社會(huì)化、服務(wù)對(duì)象社會(huì)化等方面,但是政府物業(yè)社會(huì)化改革過(guò)程中,仍然面臨著許多問(wèn)題,包括人員管理問(wèn)題、資金籌集問(wèn)題等,這些都是政府物業(yè)管理社會(huì)化改革需要解決的問(wèn)題,只有切實(shí)解決這些問(wèn)題,才能促進(jìn)物業(yè)管理社會(huì)化的發(fā)展。
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