物業(yè)管理�？飘厴I(yè)論文參考

　　一：物業(yè)管理基本問題解釋

　　〔摘要〕

　　從以建筑物區(qū)分所有權、房屋管理的公共產品屬性、業(yè)主的集體行動、2016物業(yè)管理作為房屋管理的方式之一、2016物業(yè)管理市場的市場失靈和政府管制五個視角，對城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理中的幾個基本問題進行了分析�；�于以上五個研究視角構建了城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理的基本理論框架。結果表明:2016物業(yè)管理中問題的解決有賴于建筑物所有權的明確及拓展、業(yè)主自治能力和市場談判能力的提高、2016物業(yè)管理市場價格管制的取消和信息披露方面社會管制的加強。

　　〔關鍵詞〕

　　所有權;自治管理;2016物業(yè)管理;價格管制;信息披露

　　一、引言

　　始于上世紀80年代的住房體制改革給我國社會帶來了極大的變化，其中最根本的變化是承認了個人對住房的所有權。雖然這一權利直到2007年《物權法》頒布才得到確認，但實際上于1986年施行的《民法通則》已有了相關規(guī)定，同時，多年的實踐實際上也已經承認了個人對住房的權利。隨之而來的另一個變化是，住房不再由國家統(tǒng)一管理，而是由業(yè)主自己管理。這一變化給社會發(fā)展帶來了一系列矛盾，而城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展帶來的高層建筑的成倍出現，更是加劇了這一矛盾，“2016物業(yè)管理”正是在這一形勢下出現的一種房屋管理方式。然而，三十多年的發(fā)展使得2016物業(yè)管理在目前面臨著較多的問題，甚至有人希望取消2016物業(yè)管理制度返回以前計劃經濟時代的住房管理方式。本文認為，這些問題的出現很重要的一個原因在于，關于2016物業(yè)管理基本的理論體系還沒有建立起來，因而在實踐中(尤其是在立法方面)缺乏理論指導，從而導致當前的2016物業(yè)管理出現了種種問題[1]。究于以上原因，本文將對2016物業(yè)管理中的一些基本問題進行解釋，并努力嘗試構建城鎮(zhèn)居住區(qū)2016物業(yè)管理的理論框架，進而指導2016物業(yè)管理實踐。

　　二、以居住區(qū)區(qū)分所有權

　　與城鎮(zhèn)居住區(qū)內的場地和設施有關的各種權利約束集合在一起構成了一個復雜的權利體系。這一體系也可以稱之為“權利束”，2016物業(yè)管理活動的開展有賴于對這一權利束進行明晰，尤其是對其中的“所有權”進行明晰，因為所有權是其他各種權利的基礎。首先，需要甄別權利的本體，即權利針對的對象。該對象是城鎮(zhèn)居住區(qū)，城鎮(zhèn)居住區(qū)由于其特殊的作用，除住宅以外還配建較完善的、能滿足該區(qū)居民物質與文化生活所需的設施，主要包括道路、綠地、公共服務設施(公共建筑)等。其次，針對不同的對象辨別其所有權性質。《物權法》試圖完成這一工作，其內容主要體現在“建筑物區(qū)分所有權”這一章，該章首先明確了，業(yè)主對一棟建筑物內“住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”，即業(yè)主對套內部分擁有“專有部分的所有權”;對同一棟建筑物內的“共用部位”(如樓梯等)和“共用附屬設施”(如電梯等)擁有“共同所有權”。同時，該章對部分配建設施，主要是道路、綠地，對其所有權歸屬情況進行了明確:“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有”，“建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有”�！段餀喾ā返娜舾蓪徸h稿試圖針對以上對象分別明確其所有權性質，從而構建居住區(qū)權利束，但是相關條款在《物權法》的最終定稿中并沒有體現出來。其定稿規(guī)定，“建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和2016物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有”，但是，這一條款并未明確其中“其他公共場所”、“公用設施”的含義，因而不但未能解決居住區(qū)2016物業(yè)管理中的相關問題，反而使權屬矛盾更為突出。本文認為，可以將“以建筑物區(qū)分所有權”這一概念向“以居住區(qū)區(qū)分所有權”進行拓展，在對“公共服務設施”這一概念進行明確的基礎上，分別明確其中各種設施的投資義務和所有權[2]。只有在以上基礎上，才有可能構建居住區(qū)各種場地和設施的權利束，明確相關場地以及設施的權責利關系，為2016物業(yè)管理的開展提供基礎。

　　三、房屋管理作為公共產品的屬性

　　1.房屋管理是業(yè)主們的共同需求

　　居住區(qū)建筑區(qū)劃內業(yè)主共有場地和設施的自然屬性決定了這些部位需要定期進行維修養(yǎng)護，但是它們的所有權共有性質又決定了這些部位的維修養(yǎng)護區(qū)別于業(yè)主的專有部分，因為某個特定的業(yè)主不可能愿意像對待專有部位那樣為共有部分提供維修養(yǎng)護工作(不排除極端情況)，其原因在于其他業(yè)主存在“搭便車”的可能。本文將這種維修養(yǎng)護工作稱為“房屋管理”(“2016物業(yè)管理”是房屋管理的方式之一)，但需要指出的是，這種“房屋管理”并不包括政府部門的行政管理[3]。

　　2.房屋管理作為公共產品的一般解釋

　　正是由于房屋管理的上述特征，一般把房屋管理當作一種“公共產品”來對待，這種解釋是根據薩繆爾森、馬斯格雷夫、布坎南等人的相關理論做出的。根據他們的理論，可以通過消費過程中“是否排他”和“是否競爭”，將產品的性質區(qū)分為“私人產品”、“俱樂部產品”、“可擁擠產品”、“公共產品”四類。從這個標準來看，業(yè)主共同需要的房屋管理是一種“俱樂部產品”，一方面只有建筑區(qū)劃內的業(yè)主才可能獲得這種服務(排他性);另一方面，建筑區(qū)劃內一個業(yè)主的消費并不影響其他業(yè)主的消費(非競爭性)[4]。

　　3.房屋管理作為公共產品的一個新的解釋

　　但是，隨著研究的深入，不少學者也提出了疑問:“是否排他”和“是否競爭”是不是兩個獨立的要素?雙重標準中哪個是基礎?同時，對于“排他性”，究竟是產品屬于個人造成了排他性還是排他性使得產品屬于個人所有?很明顯，上面的分類標準并沒有給出合理的解釋。近年來的研究表明，采用“是否排他”一個標準完全能夠區(qū)分私人產品和公共產品，而且，就雙重標準分類法的極端情況來看，正好是競爭性與排他性的結合以及非競爭性與非排他性的結合，因此，“是否競爭”不能成為公共產品的充分條件。在完全排他的私人產品、部分排他的準公共產品、完全排他的純公共產品三種場合中，都存在競爭性和非競爭性的例子，因此完全可以從“是否排他”的角度對產品屬性進行區(qū)分。這一判斷標準與巴澤爾的產權理論不謀而合。巴澤爾并非專門研究產品的屬性，但是他的產權理論從另外一個角度對私人產品和公共產品進行了區(qū)分。在他的理論里，私人產品從個人角度看，其所有權利都得到了保證和界定，屬于可以完全排他的產品，可以保證自己的財產不淪為共同財產，因而也就避免了“搭便車”的問題;公共產品就是某方面的權利沒有界定清楚，任何人都可以不受任何限制地加以利用的產品，因此公共產品是一種產權形式，它不歸任何人擁有，但是又可以為任何人所使用。另外，巴澤爾從消費和生產的角度分析了產品性質，消費者排他決定了產品是由個人使用還是由許多人共同使用;生產者排他解決了產品能否由私人生產并由市場分配的問題。因而，其理論可以從“消費者排他”的角度將產品分為完全排他的私人產品、部分排他的準公共產品和完全排他的公共產品，從“生產者排他”的角度判斷應當由哪個部門負責提供相應的產品。對房屋管理而言，其在建筑區(qū)劃外可以做到消費者的排他(即區(qū)劃范圍以外的人無法享受到服務)，因此對整個區(qū)劃外而言，房屋管理無疑是“私人產品”;但是對于區(qū)域內的各個業(yè)主而言，房屋管理無法達到消費者排他的效果，即某個業(yè)主享受服務并不能阻止其他業(yè)主享受同樣的服務，從這一角度來看2016物業(yè)管理又成為了區(qū)劃以內的“公共產品”(從生產者的角度可以做同樣的分析)。因此，作為區(qū)劃以外的“私人產品”和區(qū)劃以內的“公共產品”，這雙重屬性一方面決定了房屋管理在建筑區(qū)劃內應當由業(yè)主集體提供，在建筑區(qū)劃外可以聘請他人提供。

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