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物業(yè)服務(wù)合同的完善
物業(yè)服務(wù)合同的完善【1】
摘要:物業(yè)服務(wù)終究是業(yè)主的私事,但凡事項(xiàng)不涉及社會(huì)公共利益,就不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行較多的行政干預(yù),即使介入也最好以指導(dǎo)或者監(jiān)督的形式來進(jìn)行。
關(guān)鍵詞:物業(yè)服務(wù)合同;業(yè)主委員會(huì);行政權(quán)
一、物業(yè)服務(wù)合同的有名化
物業(yè)服務(wù)合同并不在《合同法》所列舉的15種有名合同之列,盡管它是復(fù)合性合同但仍然是無名合同。
而對(duì)于無名合同的適用規(guī)則問題,無名合同可以適用合同法總則以及分則的相關(guān)規(guī)定,也可以參照適用最為接近的有名合同或者適用總則的相關(guān)規(guī)定。
但相較于有名合同的適用問題,無名合同的法律適用就顯得確定性不足。
盡管目前學(xué)界對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的委托合同、復(fù)合性合同性質(zhì)的認(rèn)知已漸成共識(shí),但反對(duì)的聲音也一直未曾停息,導(dǎo)致法律實(shí)務(wù)方面物業(yè)服務(wù)合同的法律適用也是仁者見仁、智者見智,這樣一種結(jié)果的出現(xiàn)既損害了法律的嚴(yán)肅性,有有悖于法制統(tǒng)一的目的,在一定程度上也威脅著和諧穩(wěn)定的社會(huì)秩序。
故此,將物業(yè)服務(wù)合同的有名化,使得其法律適用問題有一個(gè)行之有效的衡量標(biāo)準(zhǔn),為實(shí)務(wù)操作提供制度支持和保障就顯得彌足珍貴。
二、完善業(yè)主委員會(huì)的法律地位
盡管2003年最高院曾經(jīng)批復(fù)承認(rèn)過業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的訴訟主體資格,但最終由于其缺乏能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的財(cái)產(chǎn),這一觀點(diǎn)在并未被廣泛接受,而且籠統(tǒng)的賦予業(yè)主委員會(huì)的獨(dú)立訴訟主體資格,有違訴訟平等的嫌疑,也確實(shí)有不當(dāng)之處。
但不容忽視的社會(huì)現(xiàn)實(shí)是,正是由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位處于較為尷尬的局面,無法充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用,業(yè)主的自治權(quán)也就很難實(shí)現(xiàn)。
筆者認(rèn)為在一定程度上賦予業(yè)主委員會(huì)有限的訴訟主體資格不失為一個(gè)不錯(cuò)的嘗試和探索,如賦予其原告的訴訟主體資格但卻限制其作為被告的訴訟角色出現(xiàn),盡管如此,對(duì)于業(yè)主委員會(huì)作為原告的角色出現(xiàn)時(shí),也應(yīng)當(dāng)限制在一定的范圍之內(nèi),可以規(guī)定其行為不得參與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng),一旦其行為超越物業(yè)管理活動(dòng)的范圍就將其認(rèn)定為越權(quán)的無效行為。
從利益衡量的角度來講,目前雖然存在理論和制度上的阻礙,但仍應(yīng)謀求一得當(dāng)途徑保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
當(dāng)然筆者也一再強(qiáng)調(diào)鑒于業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的制度原則上的缺失,法律在賦予其訴權(quán)的同時(shí)一定要加以限制,防止訴權(quán)被惡意擴(kuò)大化的利用,反過來損害業(yè)主的利益。
具體立法操作可以從以下角度來加以規(guī)范:明確業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的范圍、規(guī)定相應(yīng)訴訟主體資格的啟動(dòng)程序、簡歷監(jiān)督機(jī)制和問責(zé)機(jī)制都可以在立法中進(jìn)行借鑒。
而當(dāng)下我國的地方性立法與實(shí)務(wù)操作層面逐漸接受了業(yè)主委員會(huì)參與訴訟的現(xiàn)象,當(dāng)然業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的訴訟主體資格也是有一定的理論依據(jù)的,其在性質(zhì)上可以歸屬于權(quán)利保護(hù)當(dāng)事人,所謂權(quán)利保護(hù)當(dāng)事人是指為保護(hù)他人權(quán)益而參與訴訟也具有當(dāng)事人的地位,也就是將依法對(duì)特定權(quán)利事項(xiàng)享有管理權(quán)或者處分權(quán)的人歸入當(dāng)事人范圍。
究其原因,業(yè)主委員會(huì)設(shè)立目的在于保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,是業(yè)主合法權(quán)益的代言人,依法代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)實(shí)施管理和監(jiān)督,具有一定程度上公共權(quán)利管理者的身份。
而從程序當(dāng)事人的角度來分析,業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的訴訟主體資格有利于擴(kuò)大司法救濟(jì)的途徑,能更充分的保障業(yè)主的訴權(quán),只是在一定程度上訴權(quán)有被濫用的嫌疑,這種理論還處于初始階段,尚未涉及法律規(guī)范的層面,而筆者也認(rèn)為前一種理論依據(jù)也就是權(quán)利保護(hù)當(dāng)事人學(xué)說,能賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立訴訟主體資格更多的現(xiàn)實(shí)合理性。
三、嚴(yán)格規(guī)范行政權(quán)的介入
由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同受到較多的公權(quán)力的干預(yù),尤其是行政權(quán)的介入。
當(dāng)然行政權(quán)的介入確有其一定的合理性,但物業(yè)服務(wù)終究是業(yè)主的私事,但凡事項(xiàng)不涉及社會(huì)公共利益,就不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行較多的行政干預(yù),即使介入也最好以指導(dǎo)或者監(jiān)督的形式來進(jìn)行,但《物業(yè)管理?xiàng)l例》卻出現(xiàn)了大量的強(qiáng)制性規(guī)定,在一定程度上不利于業(yè)主行使自治權(quán),故此需要嚴(yán)格規(guī)范行政權(quán)的介入。
筆者認(rèn)為規(guī)范行政權(quán)的介入可以從以下方面來著手:(1)在前期物業(yè)服務(wù)合同中,行政權(quán)應(yīng)充當(dāng)“平衡角色”,相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢地位,此時(shí)行政權(quán)應(yīng)充分參與到諸如物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)幅度等事關(guān)業(yè)主切身利益的事項(xiàng),充當(dāng)好業(yè)主的保護(hù)傘;(2)規(guī)定行政權(quán)的具體行使程序,首次業(yè)主大會(huì)的召開要確定具體指導(dǎo)的部門和程序并負(fù)有相應(yīng)的問責(zé)機(jī)制,如此才能使業(yè)主大會(huì)在公正的環(huán)境成立,走上良性的運(yùn)行軌道。
(3)行政權(quán)對(duì)于物業(yè)服務(wù)的介入應(yīng)注重監(jiān)督手段的運(yùn)用而非直接行政干預(yù),可采取事前監(jiān)督、日常監(jiān)督、事后監(jiān)督等手段的綜合運(yùn)用,已達(dá)到良好的效果;(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替階段要加強(qiáng)行政權(quán)的介入,以保障新企業(yè)的及時(shí)進(jìn)入,保證業(yè)主日常生產(chǎn)生活的正常進(jìn)行。
物業(yè)服務(wù)合同的立法完善【2】
一、進(jìn)一步簡化首次業(yè)主大會(huì)召開條件
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主構(gòu)成,是業(yè)主自行組成的維護(hù)物業(yè)整體利益的自治機(jī)構(gòu)。
業(yè)主大會(huì)是民主性組織,成員在其中地位平等;業(yè)主大會(huì)是自治性組織,其成員是業(yè)主,進(jìn)行的是自我服務(wù)、自我管理、自我協(xié)商、自我約束;業(yè)主大會(huì)還具有代表性特征,代表了全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。
所以,業(yè)主大會(huì)基于其性質(zhì)、宗旨、組成人員、運(yùn)作機(jī)制等的特征具有獨(dú)立性和不可替代性。
正是由于業(yè)主大會(huì)的獨(dú)特地位,首次業(yè)主大會(huì)的召開就顯得意義重大,其對(duì)于業(yè)主依法行使自治權(quán)從而避免房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期操控物業(yè)管轄區(qū)域范圍內(nèi)的監(jiān)管權(quán),更全面的維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益有著至關(guān)重要的意義。
但我國的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》并沒有對(duì)業(yè)主大會(huì)成立的具體條件作出規(guī)定,直至2009 年底住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部才印發(fā)了《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》,明確了首次業(yè)主大會(huì)的召開條件和程序。
與此形成強(qiáng)烈反差的是我國的地方性立法對(duì)于首次業(yè)主大會(huì)的召開條件和程序的規(guī)定卻走在了前列。
如《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》中均對(duì)此有詳細(xì)的規(guī)定,只是各地依據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀及地方綜合利益的考慮,規(guī)定的內(nèi)容往往千差萬別,且屢有不甚合理的情況出現(xiàn)。
這也是導(dǎo)致首次業(yè)主大會(huì)召開難,業(yè)主大會(huì)的作用無法得到正常發(fā)揮的一個(gè)重要因素,所以,進(jìn)一步簡化首次業(yè)主大會(huì)的召開條件和程序,使得業(yè)主大會(huì)能盡早介入到物業(yè)管理活動(dòng)中去,發(fā)揮其應(yīng)有的作用已經(jīng)成為一個(gè)全國性的問題。
鑒于住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的部門規(guī)章與地方性法規(guī)之間在此方面的規(guī)定屢有沖突,近年以來對(duì)于首次業(yè)主大會(huì)召開條件的立法問題,學(xué)界在制度層面上的立法要求更是呼之欲出。
二、完善業(yè)主委員會(huì)的法律地位
業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)問題,一直是學(xué)界爭論的焦點(diǎn),曾有“社會(huì)公益團(tuán)體說”、 “法人組織說”等,無論哪種學(xué)說都曾試圖賦予業(yè)主委員會(huì)成為獨(dú)立的法律主體。
但自《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布以來,其性質(zhì)已經(jīng)明確,即業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于非法人組織。
在具體的司法實(shí)踐中,業(yè)主委員會(huì)的法律地位大多被實(shí)用性的認(rèn)為它是否可以以自己的名義起訴或者應(yīng)訴。
一般而言,業(yè)主委員會(huì)并不天然享有訴訟權(quán)利,而是必須有業(yè)主的明確授權(quán),作為受托人參與訴訟。
所以,盡管 2003 年最高院曾經(jīng)批復(fù)承認(rèn)過業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的訴訟主體資格,但最終由于其缺乏能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的財(cái)產(chǎn),這一觀點(diǎn)在并未被廣泛接受,而且籠統(tǒng)的賦予業(yè)主委員會(huì)的獨(dú)立訴訟主體資格,有違訴訟平等的嫌疑,也確實(shí)有不當(dāng)之處。
筆者認(rèn)為在一定程度上賦予業(yè)主委員會(huì)有限的訴訟主體資格不失為一個(gè)不錯(cuò)的嘗試和探索,如賦予其原告的訴訟主體資格但卻限制其作為被告的訴訟角色出現(xiàn),盡管如此,對(duì)于業(yè)主委員會(huì)作為原告的角色出現(xiàn)時(shí),也應(yīng)當(dāng)限制在一定的范圍之內(nèi),可以規(guī)定其行為不得參與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng),一旦其行為超越物業(yè)管理活動(dòng)的范圍就將其認(rèn)定為越權(quán)的無效行為。
無獨(dú)有偶,國外的一些立法也有類似的規(guī)定,比如在德國、日本等國家,或者賦予業(yè)主委員會(huì)團(tuán)體法人的資格,或者在特定的條件下承認(rèn)業(yè)主委員會(huì)的法人資格,允許其在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)具有當(dāng)事人的能力。
而從利益衡量的角度來講,目前雖然存在理論和制度上的阻礙,但仍應(yīng)謀求一得當(dāng)途徑保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
當(dāng)然筆者也一再強(qiáng)調(diào)鑒于業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的制度原則上的缺失,法律在賦予其訴權(quán)的同時(shí)一定要加以限制,防止訴權(quán)被惡意擴(kuò)大化的利用,反過來損害業(yè)主的利益。
具體立法操作可以從以下角度來加以規(guī)范:明確業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的范圍、規(guī)定相應(yīng)訴訟主體資格的啟動(dòng)程序、簡歷監(jiān)督機(jī)制和問責(zé)機(jī)制都可以在立法中進(jìn)行借鑒。
業(yè)主委員會(huì)設(shè)立目的在于保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,是業(yè)主合法權(quán)益的代言人,依法代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)實(shí)施管理和監(jiān)督,具有一定程度上公共權(quán)利管理者的身份。
而從程序當(dāng)事人的角度來分析,業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的訴訟主體資格有利于擴(kuò)大司法救濟(jì)的途徑,能更充分的保障業(yè)主的訴權(quán),只是在一定程度上訴權(quán)有被濫用的嫌疑,這種理論還處于初始階段,尚未涉及法律規(guī)范的層面,而筆者也認(rèn)為前一種理論依據(jù)也就是權(quán)利保護(hù)當(dāng)事人學(xué)說,能賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立訴訟主體資格更多的現(xiàn)實(shí)合理性。
三、嚴(yán)格規(guī)范行政權(quán)的介入
由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性,導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同受到較多的公權(quán)力的干預(yù),尤其是行政權(quán)的介入。
當(dāng)然行政權(quán)的介入確有其一定的合理性,但物業(yè)服務(wù)終究是業(yè)主的私事,但凡事項(xiàng)不涉及社會(huì)公共利益,就不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行較多的行政干預(yù),即使介入也最好以指導(dǎo)或者監(jiān)督的形式來進(jìn)行,但《物業(yè)管理?xiàng)l例》卻出現(xiàn)了大量的強(qiáng)制性規(guī)定,在一定程度上不利于業(yè)主行使自治權(quán),故此需要嚴(yán)格規(guī)范行政權(quán)的介入。
筆者認(rèn)為規(guī)范行政權(quán)的介入可以從以下方面來著手:(1)在前期物業(yè)服務(wù)合同中,行政權(quán)應(yīng)充當(dāng)“平衡角色”,相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢地位,此時(shí)行政權(quán)應(yīng)充分參與到諸如物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)幅度等事關(guān)業(yè)主切身利益的事項(xiàng),充當(dāng)好業(yè)主的保護(hù)傘;(2)規(guī)定行政權(quán)的具體行使程序,首次業(yè)主大會(huì)的召開要確定具體指導(dǎo)的部門和程序并負(fù)有相應(yīng)的問責(zé)機(jī)制,如此才能使業(yè)主大會(huì)在公正的環(huán)境成立,走上良性的運(yùn)行軌道。
(3)行政權(quán)對(duì)于物業(yè)服務(wù)的介入應(yīng)注重監(jiān)督手段的運(yùn)用而非直接行政干預(yù),可采取事前監(jiān)督、日常監(jiān)督、事后監(jiān)督等手段的綜合運(yùn)用,已達(dá)到良好的效果;(4)物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替階段要加強(qiáng)行政權(quán)的介入,以保障新企業(yè)的及時(shí)進(jìn)入,保證業(yè)主日常生產(chǎn)生活的正常進(jìn)行,比如制定舊企業(yè)的退出時(shí)間表,同時(shí)規(guī)定違反時(shí)限時(shí)所采取的懲罰措施。
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