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物業(yè)管理服務(wù)中的法律關(guān)系
物業(yè)管理服務(wù)中的法律關(guān)系【1】
[摘要] 業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律定位以及如何確定其在物業(yè)管理服務(wù)中相互間的法律關(guān)系是長(zhǎng)期困繞物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)懸而未決的問(wèn)題，本文試圖從物業(yè)管理權(quán)利來(lái)源的源頭出發(fā)，運(yùn)用建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，來(lái)探討物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系。
[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理 業(yè)主委員會(huì) 法律關(guān)系
在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司是參與物業(yè)管理法律關(guān)系的最主要的民事主體。
如何準(zhǔn)確科學(xué)地確定業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律地位，明確它們?cè)谖飿I(yè)管理中的法律法律關(guān)系，奠定物業(yè)管理立法的基礎(chǔ)，是我國(guó)建立業(yè)主自治自律與物業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)化管理服務(wù)相結(jié)合的物業(yè)管理體制必不可少的基礎(chǔ)，也是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)的首要前提和必然要求。
一、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的法律地位
那么，上述這些物業(yè)管理法律關(guān)系中的民事主體的法律地位究竟為何呢?它們之間又存在著怎樣的法律關(guān)系?從全國(guó)人大常委會(huì)正在審議的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》中所設(shè)立的建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度來(lái)看，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)就是區(qū)分所有建筑物的管理，業(yè)主的法律地位就是區(qū)分所有建筑物的所有權(quán)人。
但這個(gè)法律制度并沒(méi)有直接對(duì)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司進(jìn)行明確的法律定位，而是設(shè)定了區(qū)分所有建筑物管理人和區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人這兩個(gè)法律地位。
那么，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司究竟誰(shuí)是區(qū)分所有建筑物管理人?誰(shuí)又是區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人?對(duì)此，必須有一個(gè)準(zhǔn)確、合理、科學(xué)地定位，因?yàn)檫@直接涉及到物業(yè)管理關(guān)系中民事主體的權(quán)利與義務(wù)配置，關(guān)系到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。
下面先來(lái)探討我國(guó)《民法通則》中“管理人”的立法原意。
“管理人”這個(gè)法律概念最早出現(xiàn)在我國(guó)的《民法通則》中。
《民法通則》第一百二十六條規(guī)定：“建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”這條法律將建筑物致害的責(zé)任主體確定為“所有人或者管理人”，對(duì)于建筑物所有人的法律地位是比較清晰的，這就是在物業(yè)管理活動(dòng)中被稱(chēng)為業(yè)主的區(qū)分建筑物所有權(quán)人。
由于這條法律確立了管理人責(zé)任主體的法律地位，因而在《中華人民共和國(guó)物權(quán)法(草案)》里，管理人就被直接納入了建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度之中。
那么，管理人的立法原意究竟是什么?只有明確了我國(guó)民法對(duì)“管理人”的立法原意，才能正確確立物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司的法律地位，依法均衡業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及物業(yè)管理公司的權(quán)利義務(wù)，促進(jìn)物業(yè)管理的健康發(fā)展。
我國(guó)民法中建筑物致害的責(zé)任主體的立法原意所謂的“管理人”實(shí)際上是指依照法律、法規(guī)或行政命令對(duì)特定建筑物或其他設(shè)施享有固定的帶有永久性的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的人。
管理人在我國(guó)民法的立法原意上應(yīng)該是指享有占有、使用、收益甚至處分權(quán)利的建筑物管理者，是指基于所有人授權(quán)或者其他法律事由而對(duì)建筑物取得法律上或事實(shí)上的占有，以及承擔(dān)維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)的人。
從關(guān)于管理人的法律規(guī)定來(lái)看，首先可以確認(rèn)物業(yè)管理公司不享有占有、使用、收益甚至處分的權(quán)利，也沒(méi)有對(duì)特定建筑物的固定的帶有永久性的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。
相比而言，業(yè)主委員會(huì)則對(duì)建筑物享有固定的帶有永久性的管理權(quán)。
因?yàn)橹灰ㄖ锎嬖冢捅仨殞?duì)區(qū)分所有建筑物行使管理權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的代表全體業(yè)主合法權(quán)益的群眾性自治自律組織，其民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)。
而全體業(yè)主擁有對(duì)建筑物的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，自然責(zé)任與權(quán)利的主體都是一致的。
業(yè)主委員會(huì)作為管理團(tuán)體是永久性伴隨著區(qū)分所有建筑物而存在的。
確立業(yè)主委員會(huì)作為管理人的地位，由全體業(yè)主承擔(dān)區(qū)分所有建筑物管理的整體責(zé)任，能夠直接體現(xiàn)業(yè)主自治管理的權(quán)利，同時(shí)也平衡了業(yè)主自律的義務(wù)責(zé)任。
就物業(yè)管理公司而言，它雖然承擔(dān)有一定的管理服務(wù)責(zé)任，但這種管理服務(wù)責(zé)任是通過(guò)與業(yè)主委員會(huì)所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同獲得的，并不是天生具有的，而且這種管理責(zé)任也是有限度的，是全部管理責(zé)任其中的一部分。
因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)合同不能也不可能將建筑物致害的全部管理責(zé)任都囊括在內(nèi)，除了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)之外往往其他民事主體(如物業(yè)管理公司)是不可能全部控制或徹底解除的。
當(dāng)物業(yè)管理公司違反物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，沒(méi)有盡到合同所約定的管理服務(wù)責(zé)任，就應(yīng)該以合同違約來(lái)承擔(dān)管理服務(wù)責(zé)任。
但是，業(yè)主委員會(huì)的管理責(zé)任卻是天生具有的，物業(yè)管理公司的管理服務(wù)是由其按合同約定的，而合同沒(méi)有約定的管理責(zé)任顯然仍然由業(yè)主委員會(huì)所保留，業(yè)主委員會(huì)有保留管理責(zé)任的權(quán)利，自然就要有承擔(dān)管理責(zé)任的義務(wù)，理應(yīng)成為合法的管理人。
根據(jù)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，既然業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有將全部管理責(zé)任通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司就不可能承擔(dān)全部管理責(zé)任。
否則，讓物業(yè)管理公司作為管理人承擔(dān)責(zé)任，就有悖公平正義的原則，不符合我國(guó)民法對(duì)管理人的立法本意。
因此，物業(yè)管理公司只能是區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人，是物業(yè)管理服務(wù)合同的平等的當(dāng)事人之一。
二、物業(yè)管理活動(dòng)中業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系
物業(yè)管理法律關(guān)系的內(nèi)容是指物業(yè)管理法律關(guān)系的主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。
當(dāng)事人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系是物業(yè)管理法律關(guān)系的核心和關(guān)鍵要素，也是法律規(guī)范的核心內(nèi)容。
物業(yè)管理法律關(guān)系的權(quán)利和義務(wù)內(nèi)容是物業(yè)管理法律制度調(diào)整的社會(huì)關(guān)系在物業(yè)管理法律上的直接表現(xiàn)。
如果僅有物業(yè)管理法律關(guān)系的主體，而主體之間并沒(méi)有權(quán)利和義務(wù)，就不能發(fā)生物業(yè)管理法律關(guān)系。
因此，物業(yè)管理立法的首要任務(wù)，就是要以法律的形式，確定物業(yè)管理法律關(guān)系中各個(gè)主體之間的法律地位和相互之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。
業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范，直接體現(xiàn)出民事主體的平等關(guān)系。
實(shí)踐中，物業(yè)管理法律關(guān)系大致包含以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：一是業(yè)主和住戶(hù)的權(quán)利與義務(wù)，即建筑物區(qū)分所有權(quán)人及占有人、使用人所享有的專(zhuān)有部分所有權(quán)、共用部分成員權(quán)的權(quán)利與應(yīng)承擔(dān)的義務(wù);二是作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù);三是作為區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人的物業(yè)管理公司，依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同的規(guī)定所確立的權(quán)利與義務(wù);四是作為建筑物的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利與義務(wù);五是各級(jí)政府及政府主管部門(mén)和物業(yè)管理協(xié)會(huì)等在物業(yè)管理活動(dòng)中作為政府主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)的行政監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)、合作關(guān)系。
其中，物業(yè)管理法律關(guān)系中最主要的主體是區(qū)分所有建筑物業(yè)主及住戶(hù)與物業(yè)管理公司，兩者之間是物業(yè)管理服務(wù)合同所確立的平等的合同當(dāng)事人的關(guān)系。
在物業(yè)管理發(fā)展的初期，由于物業(yè)管理理論研究的滯后，加上新《合同法》頒布前對(duì)委托合同的概念沒(méi)有一個(gè)明確法律規(guī)定，認(rèn)識(shí)不清晰等種種局限性因素，造成了將物業(yè)管理合同錯(cuò)誤定位成為委托合同，將業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司的法律關(guān)系定位在“委托”或“委托代理”上，其實(shí)這是望文生義所造成的一種誤解，對(duì)物業(yè)管理的健康發(fā)展是一種誤導(dǎo)。
“委托”一詞的字面意思是指“托付”，即把某物或某事務(wù)托付給某人代為處理的意思，這與我國(guó)合同法中確立的委托合同制度的“委托”概念是一致的。
委托制度是由于商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)，個(gè)人囿于有限的時(shí)間、精力和能力，不可能事必躬親，不得不將部分事務(wù)交由他人處理，法律對(duì)這種關(guān)系進(jìn)行確認(rèn)和調(diào)整就產(chǎn)生了委托，委托合同的最主要特征是是以處理委托人事務(wù)為目的。
結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，認(rèn)真對(duì)照合同法就會(huì)發(fā)現(xiàn)委托合同與物業(yè)管理合同有著本質(zhì)上的差別的：二者在合同的目的、合同性質(zhì)、合同的解除以及收費(fèi)方式等方面均明顯不同。
顯然無(wú)論是將物業(yè)管理合同定位成“委托合同”，還是將物業(yè)管理定位在“物業(yè)管理委托”的范圍上，都是對(duì)委托合同的曲解，雖然在物業(yè)管理活動(dòng)中也存在著少量諸如委托專(zhuān)營(yíng)公司提供專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)營(yíng)服務(wù)等委托行為。
如果今天仍然將物業(yè)管理合同以“物業(yè)管理委托合同”的形式出現(xiàn)，一旦出現(xiàn)合同糾紛進(jìn)行法律訴訟，那么法院就要首先用合同法關(guān)于委托合同的條款逐條審查。
而這個(gè)“物業(yè)管理委托合同”卻與合同法中委托合同的法律規(guī)定相去甚遠(yuǎn)，根本就不符合委托合同成立的法律要件，法官就會(huì)作出“物業(yè)管理委托合同”屬于無(wú)效的委托合同的判決，最終將給整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展造成重大的損害。
另外，在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司通常是沒(méi)有代理權(quán)的。
物業(yè)管理活動(dòng)中雖然也有涉及到法律行為的情形，但一般都不需要物業(yè)管理公司來(lái)代理，而且物業(yè)管理活動(dòng)中的大量活動(dòng)是事實(shí)行為，根本就沒(méi)有必要進(jìn)行代理。
因此，代理行為與物業(yè)管理活動(dòng)不存在必然聯(lián)系，絕不能用代理來(lái)解釋物業(yè)管理活動(dòng)。
我們應(yīng)該將物業(yè)管理行為與委托和代理相區(qū)分，擯棄過(guò)去將物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系界定成委托的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，將其界定為物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系。
物業(yè)管理服務(wù)合同不是委托合同，更不是代理合同。
依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，物業(yè)管理的實(shí)質(zhì)是區(qū)分所有建筑物的管理，所管理的對(duì)象是區(qū)分所有建筑物。
區(qū)分所有建筑物的管理，即物業(yè)管理，歸根結(jié)底來(lái)源于區(qū)分所有建筑物的權(quán)利歸屬，即建筑物區(qū)分所有權(quán)，也就是通常在物業(yè)管理活動(dòng)中所說(shuō)的物業(yè)建筑物的所有權(quán)。
建筑物區(qū)分所有權(quán)往往也是引起物業(yè)管理糾紛的癥結(jié)所在，相應(yīng)的物業(yè)管理法律關(guān)系實(shí)際上是建立在建筑物區(qū)分所有權(quán)的權(quán)利歸屬基礎(chǔ)上的。
因此，物業(yè)管理公司與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的法律關(guān)系應(yīng)該由建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度依法規(guī)范。
依據(jù)合同法以及建筑物區(qū)分所有權(quán)的法理，物業(yè)管理合同實(shí)際上是一種特殊的專(zhuān)業(yè)性勞務(wù)服務(wù)合同，物業(yè)管理合同應(yīng)遵循合同法的法律規(guī)定。
根據(jù)所依據(jù)的法律規(guī)范不同，物業(yè)管理法律關(guān)系主要有以下表現(xiàn)：首先是依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)人、區(qū)分所有建筑物管理人與區(qū)分所有建筑物管理服務(wù)人之間平等的法律關(guān)系;其次，依據(jù)合同法規(guī)定，按照物業(yè)管理服務(wù)合同構(gòu)成合同當(dāng)事人之間平等的法律關(guān)系; 再次，依據(jù)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法構(gòu)成消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者之間的平等的法律關(guān)系。
總之，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司是民法上的的平等民事主體，在物業(yè)管理活動(dòng)中形成平等的物業(yè)管理服務(wù)法律關(guān)系。
物業(yè)管理企業(yè)作為區(qū)分所有建筑物的管理服務(wù)人與作為區(qū)分所有建筑物管理人的業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)合同明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，共同構(gòu)建和諧居住環(huán)境。
物業(yè)管理費(fèi)糾紛的法律【2】
[摘要] 通過(guò)對(duì)物業(yè)管理費(fèi)糾紛中業(yè)主抗辯理由的分析，分別提出對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司的法律救濟(jì)。
[關(guān)鍵詞] 物業(yè)管理費(fèi) 糾紛 法律救濟(jì)
一、物業(yè)管理費(fèi)糾紛發(fā)生的原因
物業(yè)公司提供服務(wù)和業(yè)主交納管理費(fèi)均是雙方基本的合同義務(wù)，但實(shí)踐中業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)的原因十分復(fù)雜，主要有:由于房屋質(zhì)量存在問(wèn)題，造成生活上的不便，甚至財(cái)產(chǎn)上的損失;物業(yè)管理企業(yè)管理和服務(wù)水平低下，只收費(fèi)不服務(wù)或提供劣質(zhì)服務(wù)，與廣大業(yè)主日益增長(zhǎng)的需求相矛盾;物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)不合理，如未經(jīng)物價(jià)管理部門(mén)批準(zhǔn)擅自收費(fèi)或自行制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公共費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠?業(yè)主認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不能履行完整開(kāi)發(fā)之義務(wù);開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)單方面制定物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主入住房屋只得在合同上簽字，因帶有不滿(mǎn)情緒，故入住后便拒付各項(xiàng)費(fèi)用。
此外，還有一些業(yè)主素質(zhì)較差，故意拖欠付費(fèi)。
二、物業(yè)管理費(fèi)糾紛的法律救濟(jì)
業(yè)主所持的拒不交費(fèi)的上述抗辯理由各有不同，因此，處理此類(lèi)糾紛時(shí)，必須針對(duì)業(yè)主的抗辯理由進(jìn)行舉證、質(zhì)證，根據(jù)查明的事實(shí)，分別情況對(duì)業(yè)主和物業(yè)公司進(jìn)行救濟(jì)：
1.對(duì)業(yè)主的法律救濟(jì)
(1)對(duì)于因物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量達(dá)不到合同約定致使業(yè)主拒絕交費(fèi)的，屬于物業(yè)公司違約在先，業(yè)主拒絕交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)屬于行使合同履行中的抗辯權(quán)的行為，是依法采取的自我救濟(jì)手段。
此種情況下，可根據(jù)物業(yè)公司提供服務(wù)的質(zhì)量狀況，判決駁回物業(yè)公司要求業(yè)主交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，或適當(dāng)減少業(yè)主的應(yīng)交服務(wù)費(fèi),但應(yīng)交的物業(yè)維修費(fèi)用不在此限。
(2)對(duì)于現(xiàn)實(shí)中因開(kāi)發(fā)商不能履行完整開(kāi)發(fā)之義務(wù)導(dǎo)致業(yè)主以拒交物業(yè)管理費(fèi)抗辯之情況，筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完整完成開(kāi)發(fā)義務(wù)就交售物業(yè)，屬民法上違約之行為，應(yīng)當(dāng)采取判定開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行開(kāi)發(fā)義務(wù)或判定售房合同屬可撤銷(xiāo)情形予以解除之救濟(jì)方法。
對(duì)于實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商無(wú)法履行繼續(xù)開(kāi)發(fā)義務(wù)(如現(xiàn)實(shí)中開(kāi)發(fā)商卷錢(qián)逃匿現(xiàn)象)，法律應(yīng)規(guī)定給予政府救濟(jì)，認(rèn)定為城市小區(qū)公共設(shè)施，由國(guó)家財(cái)政承擔(dān)配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。
(3)對(duì)于因公共費(fèi)用的分?jǐn)偛缓侠韺?dǎo)致業(yè)主拒絕交費(fèi)引起的糾紛，應(yīng)當(dāng)按照政府主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定，在合理確定各個(gè)業(yè)主應(yīng)分?jǐn)傎M(fèi)用的基礎(chǔ)上，判令相關(guān)業(yè)主支付其應(yīng)攤的物業(yè)管理費(fèi)用和維修費(fèi)用。
(4)對(duì)于因?qū)儆谖飿I(yè)公司擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)情形，業(yè)主因而拒交的，應(yīng)判決業(yè)主按照物價(jià)部門(mén)核定的標(biāo)準(zhǔn)交付物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)管理公司未經(jīng)業(yè)主許可自行增加的服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)及收費(fèi)不合理的部分，應(yīng)予以駁回，同時(shí)建議政府價(jià)格監(jiān)督管理機(jī)關(guān)對(duì)物業(yè)管理公司的違規(guī)收費(fèi)予以處罰。
2.對(duì)物業(yè)公司的法律救濟(jì)
(1)明確業(yè)主法律責(zé)任。
各國(guó)立法一般都對(duì)遲延或拒絕交付服務(wù)費(fèi)用的行為規(guī)定了較為嚴(yán)厲的措施，例如新加坡立法規(guī)定，對(duì)拒絕或遲延交付服務(wù)費(fèi)用加收利息和罰金;美國(guó)立法規(guī)定，管理團(tuán)體對(duì)業(yè)主房屋享有先取特權(quán);德國(guó)住宅所有權(quán)法規(guī)定，管理團(tuán)體可以剝奪欠交費(fèi)用業(yè)主的居住權(quán);我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)立法規(guī)定，管理費(fèi)滯納連續(xù)3個(gè)月或總的遲延日數(shù)達(dá)到4個(gè)月時(shí)，管理委員會(huì)可以采取切斷電氣或水道等措施。
從我國(guó)目前的立法規(guī)定來(lái)看，對(duì)業(yè)主無(wú)合法理由欠交服務(wù)費(fèi)用的行為尚無(wú)有效的措施，因此，建議在將來(lái)全國(guó)性的物業(yè)管理有關(guān)立法中可以借鑒臺(tái)灣的立法及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，管理費(fèi)滯納連續(xù)2個(gè)月或總的遲延日數(shù)達(dá)到 3個(gè)月時(shí)，管理委員會(huì)可以采取切斷電氣或水道等具有強(qiáng)制效力的手段。
(2)設(shè)立物業(yè)管理法庭，簡(jiǎn)化物業(yè)公司主張服務(wù)費(fèi)用的訴訟程序。
我國(guó)目前對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起的管理服務(wù)費(fèi)用的訴訟，均采取普通民事訴訟程序，這種程序的時(shí)間較長(zhǎng)。
建議將來(lái)對(duì)這類(lèi)糾紛的訴訟可以設(shè)立程序簡(jiǎn)單、并案處理的小額欠債物業(yè)管理法庭，采取更為簡(jiǎn)便的程序。
這樣將有助于降低訴訟成本，更好地維護(hù)當(dāng)事人的利益。
(3)同時(shí)履行抗辯權(quán)的限制。
業(yè)主雖能行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，但至于在多大范圍內(nèi)行使應(yīng)當(dāng)以權(quán)利義務(wù)對(duì)等為原則。
《合同法》第66條規(guī)定，“一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求”，這就說(shuō)明同時(shí)履行抗辯權(quán)的引用是以對(duì)方未履行作為要件，既然對(duì)方已履行，另一方就不得主張同時(shí)履行抗辯權(quán)，否則有悖公平原則。
《合同法》第66條還規(guī)定，“一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求”。
但這條規(guī)定未對(duì)“不符合約定”的范圍加以定義。
筆者認(rèn)為，如果物業(yè)費(fèi)用是分不同項(xiàng)目收取的，則業(yè)主僅能對(duì)物業(yè)管理企業(yè)未盡職責(zé)部分的費(fèi)用行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，而不能以拒交全部物業(yè)費(fèi)用的方式行使抗辯權(quán)。
假如物業(yè)管理企業(yè)已較好履行了小區(qū)維護(hù)、管理等義務(wù)，雖然仍存在些細(xì)微瑕疵，但只要該瑕疵并不影響當(dāng)事人合同目的實(shí)現(xiàn)時(shí)，業(yè)主就無(wú)權(quán)引用同時(shí)履行抗辯權(quán)。
審判實(shí)踐中，法官可根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則加以判斷。
同時(shí)履行抗辯權(quán)乃誠(chéng)信原則的引伸，其設(shè)立旨在維護(hù)雙方的利益平衡，這種利益平衡的維持也應(yīng)以誠(chéng)信原則為指導(dǎo)。
另外，同時(shí)履行抗辯權(quán)屬阻卻的抗辯權(quán)，即只是暫時(shí)阻止對(duì)方當(dāng)事人請(qǐng)求權(quán)的行使，非滅卻的抗辯權(quán)，當(dāng)對(duì)方當(dāng)事人完全履行了合同的義務(wù)，同時(shí)履行抗辯權(quán)消失，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行自己的相應(yīng)義務(wù)。
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