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物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險因素
物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險因素，下面帶來的物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險因素相關(guān)論文范文，歡迎閱讀。
物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險因素【1】
摘 要 作為整個物業(yè)(資產(chǎn))管理的大環(huán)境所帶來的風(fēng)險，筆者可以引用經(jīng)濟學(xué)中“系統(tǒng)風(fēng)險”這個概念來詮釋此類風(fēng)險，也就是說這種風(fēng)險是不可分散風(fēng)險，是不能夠通過人為手段消減的，無論是大型公司還是中小型企業(yè)都是無法避免的。
然而再進一步研究的過程中，竟然發(fā)現(xiàn)這類風(fēng)險對于大型物業(yè)管理公司和中小型物業(yè)管理企業(yè)來說卻又是不一樣的，原因竟是由于大型物業(yè)管理公司能涉及到更多的資本運營領(lǐng)域，所以能夠很好地沖抵由狹義的“物業(yè)管理”所帶來的“系統(tǒng)風(fēng)險”，而一般僅從事于狹義上的“物業(yè)管理”的中小型企業(yè)卻往往不堪一擊。
關(guān)鍵詞 物業(yè)(資產(chǎn))管理 風(fēng)險 政府
1物業(yè)管理中的風(fēng)險因素界定
在找出風(fēng)險源之后，筆者將物業(yè)(資產(chǎn))管理中主要的風(fēng)險因素劃分為人、經(jīng)濟、物品三大部分。
除此之外，筆者還從企業(yè)生存整體環(huán)境這個總體的大方向上對物業(yè)(資產(chǎn))管理中存在的風(fēng)險因素進行了淺顯易懂的分析與闡述，并就一些具體的問題提出了專業(yè)的看法、見解和政策建議。
1.1人的因素
1.1.1企業(yè)內(nèi)部工作人員所帶來的風(fēng)險
首先從物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的人員說起，我國物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，因此政府相關(guān)部門對物業(yè)管理專業(yè)人才的培養(yǎng)關(guān)注度不夠，培訓(xùn)機構(gòu)的設(shè)置也很晚，直到2005年11月16日，國家人事部和建設(shè)部才制定和頒布了《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》《物業(yè)管理師資格考試實施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》，將物業(yè)管理師資格正式納入了國家專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格系列。
這距80年代初我國引進物業(yè)管理已經(jīng)有20余年了，發(fā)展速度有點緩慢。
正是因為行業(yè)的發(fā)展滯后于經(jīng)濟的飛速發(fā)展，導(dǎo)致當(dāng)前我國物業(yè)管理企業(yè)普遍存在著員工素質(zhì)參差不齊的現(xiàn)象。
人才是企業(yè)最為重要的資源，尤其作為勞動密集型行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，人才是企業(yè)最核心的價值所在同時也是企業(yè)最核心的競爭力。
企業(yè)中員工的個人行為不僅僅代表他自己的個人素養(yǎng)，更是代表著企業(yè)的外部形象和品牌地位。
因此，員工對業(yè)主和客戶的態(tài)度、言行舉止以及對他們投訴的反應(yīng)，都會在一定層面上給企業(yè)的經(jīng)營帶來風(fēng)險，另一點就是企業(yè)員工的流失率，控制的不好會給企業(yè)帶來很大的損失，尤其是掌握著企業(yè)商業(yè)機密的中高層領(lǐng)導(dǎo)的跳槽，有時候給企業(yè)帶來的很有可能就是滅頂之災(zāi)。
1.1.2開發(fā)商帶來的風(fēng)險
我國現(xiàn)行的政策體制決定了房地產(chǎn)的開發(fā)脫離日后的物業(yè)管理，導(dǎo)致重建設(shè)、重銷售、輕管理的問題難以在短時間內(nèi)得到根本的解決。
許多項目在規(guī)劃、設(shè)計以及施工階段沒有前期物業(yè)的介入，遺留下來很多的問題，常在業(yè)主入住之后才會逐漸的暴露出來，直接的后果就是引發(fā)了業(yè)主們對物業(yè)管理企業(yè)的不滿。
而開放商在這個時候早已經(jīng)拍拍屁股走人了，留下的爛攤子還得由與之毫不相干的物業(yè)管理公司收拾。
這些遺留問題壓根就不應(yīng)該由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)，但是業(yè)主們卻并不這樣認(rèn)為，他們往往會這樣覺得，既然物業(yè)服務(wù)企業(yè)收了管理費，就應(yīng)該負(fù)責(zé)處理所有的事宜，包括因為市場供需改變導(dǎo)致的房價下跌等環(huán)境風(fēng)險所導(dǎo)致的資產(chǎn)損失。
與此同時，有很大一部分開發(fā)商為了促進銷售，追求短期效益，在物業(yè)管理方面例如物業(yè)管理費等方面對業(yè)主做出不切實際的承諾和讓步，正是這種鼠目寸光的行為，給后續(xù)的物業(yè)管理帶來了很多本可以避免的困難和風(fēng)險。
1.1.3業(yè)主帶來的風(fēng)險
業(yè)主帶來的風(fēng)險主要是因為業(yè)主缺乏理性，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)不得不花費大量的精力用在向業(yè)主解釋一些原本和自己不相干的問題。
就好比在萬達菱角湖廣場住宅物業(yè)參觀見習(xí)的時候，住宅部經(jīng)理很生動形象的給筆者講述了一張紙屑是怎么在業(yè)主眼里變成“滿地都是垃圾”的故事。
正是因為業(yè)主們的理念沒有與時俱進，使得物業(yè)管理企業(yè)本就入不敷出的資源更是捉襟見肘，也使得企業(yè)沒有多余的精力花在更應(yīng)該投入的地方，例如提高服務(wù)質(zhì)量，增加服務(wù)內(nèi)容。
這往往就又給了業(yè)主們更多的理由來找物業(yè)管理企業(yè)的“茬”，從而陷入了一個“業(yè)主找茬、企業(yè)彌補、花費精力、減少投入、再出紕漏”的死循環(huán)。
許多小型的物業(yè)管理企業(yè)就這樣深深地陷入了這死循環(huán)中，難以在擴大經(jīng)營項目、增持資本、開拓財源等方面增加投入，最終陷于困境中不能自拔。
另一方面是業(yè)主們并沒有認(rèn)識到物業(yè)管理的價值所在，一般情況下連對于物業(yè)費是否要交都持懷疑態(tài)度，拖欠物業(yè)管理費更是成為他們與“低劣”的物業(yè)管理“斗爭”的“合理手段”，這無疑是雪上加霜，可見，業(yè)主所帶來的風(fēng)險不可謂不烈、不猛!
1.1.4行政主管部門帶來的風(fēng)險
物業(yè)管理行業(yè)之所以會存在目前這樣多的問題，政府相關(guān)的行政主管部門負(fù)有不可推卸的責(zé)任。
法律法規(guī)的不健全、人員培訓(xùn)機構(gòu)設(shè)置的不完善、市場準(zhǔn)入門檻過低，使得這個行業(yè)的從業(yè)人員收入總體偏低，人員素質(zhì)總體偏差，企業(yè)資質(zhì)良莠不齊，“劣幣驅(qū)逐良幣”，使很大一部分原本信譽良好的中小企業(yè)在無序的市場經(jīng)濟惡性競爭下倒閉。
同時，各地的行政主管部門在市場經(jīng)濟的環(huán)境下為物業(yè)管理費戴上了一個“緊箍咒”――設(shè)置了物業(yè)管理費收費的上線，也就是這一條，讓很多有能力提供高品質(zhì)服務(wù)的企業(yè)失去了創(chuàng)收的動力，為相當(dāng)一部分奉行“打一槍換一地”的殼子公司大開方便之門，擠小了正規(guī)企業(yè)的生存空間。
1.2經(jīng)濟因素
1.2.1貨幣風(fēng)險
物業(yè)管理公司在經(jīng)營管理服務(wù)中必須保持一定的貨幣資產(chǎn)，但由于非貨幣資產(chǎn)收益率高于貨幣資產(chǎn)，貨幣資產(chǎn)過大往往導(dǎo)致資金閑置，造成公司收益不足，發(fā)展緩慢。
同時，隨著時代的發(fā)展，物業(yè)管理處也承擔(dān)著越來越多的社會職能，例如收取居民的水電費等，這是一筆巨大的數(shù)目，而且牽扯到眾多的個體，牽涉面很大，所以在操作過程中，必須做到錢賬分開，管賬的和收錢的必須是兩個人。
以免發(fā)生財管人員卷款外逃等惡性事件的發(fā)生。
1.2.2應(yīng)收賬款風(fēng)險
當(dāng)企業(yè)的應(yīng)收款項與營業(yè)額或流動資產(chǎn)相比，超過了營業(yè)規(guī)�；蛄鲃淤Y產(chǎn)的一定比例，就會造成企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不暢、調(diào)度不靈。
營業(yè)款周轉(zhuǎn)率低或回收天數(shù)長，表明回收情況不佳，應(yīng)收款項過大。
應(yīng)收賬款占流動資產(chǎn)比重更能說明應(yīng)收款項是否過大。
應(yīng)收賬款損失率高說明回收情況不好。
這個時候，為了減小應(yīng)收賬款數(shù)額，就必須采取緊縮信用等政策，或者通過現(xiàn)金折扣等方式，刺激應(yīng)收賬款及早回收。
同時要加強日常管理，制定措施，及時回收應(yīng)收款項。
以期企業(yè)的資產(chǎn)能夠良性運轉(zhuǎn)，否則會使企業(yè)的壞賬損失率增高，這類風(fēng)險如果控制不當(dāng)，會極度惡化企業(yè)的生存環(huán)境。
1.2.3業(yè)主帶來的財務(wù)風(fēng)險
業(yè)主給企業(yè)帶來的風(fēng)險主要在于物業(yè)管理費的收繳，往往業(yè)主們有一點點不滿意的地方，就以不交物業(yè)管理費相要挾。
正是業(yè)主們這樣的行為，造成了中小型物業(yè)管理企業(yè)飽經(jīng)風(fēng)霜，生存環(huán)境極其惡劣，隨時隨地都有可能因為財務(wù)收入連最基本的支出都維持不了而破產(chǎn)。
1.3物品因素
1.3.1物資保管
對于中小企業(yè)來說，物業(yè)資產(chǎn)管理并不適合作為企業(yè)的日常操作準(zhǔn)則，在這方面，更多的像是物資物料的保管守則。
以下摘錄兩條物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于資產(chǎn)管理制度的提要：
第十七條：各部門領(lǐng)用的物品由所在部門指定專人負(fù)責(zé)保管，行政部倉管員每月檢查一次物品的完好情況。
第三十五條：倉管員、部門負(fù)責(zé)人、資產(chǎn)管理員離職，要對相應(yīng)人員管轄的資產(chǎn)進行盤點。
從中筆者可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)對于資產(chǎn)管理這一概念大部還是停留在“物料保管”這一層面，除了第三十九條“降級使用”有點新意，很符合建設(shè)節(jié)約型社會的號召外。
其余都只是在講如何保證物資不外流，收支要相抵。
可見，物資保管這項，對內(nèi)所面臨的風(fēng)險主要來自于企業(yè)內(nèi)部的制度保障和物料保管人員的職業(yè)素養(yǎng)。
1.3.2自然損毀
物料保管的外部風(fēng)險主要是由于自然因素，例如狂風(fēng)暴雨侵毀，或者是其他不可抗力的原因?qū)е挛锪蠐p毀的。
對于這些，筆者平時能做的也就是加強實時監(jiān)控，在山雨欲來風(fēng)滿樓之前將物資安置妥當(dāng)，使得損失降至最低。
2“系統(tǒng)風(fēng)險”的差異性
顯然，除去以上三大因素之外，還有一點亦是至關(guān)重要的，那就是整個物業(yè)(資產(chǎn))管理的大環(huán)境所帶來的風(fēng)險，此類風(fēng)險筆者可以引用經(jīng)濟學(xué)中“系統(tǒng)風(fēng)險”這個概念，也就是說這種風(fēng)險是不可分散風(fēng)險，是不能夠通過人為手段消減的。
無論是大型公司還是中小型企業(yè)都是無法避免的。
但是在研究“系統(tǒng)風(fēng)險”這個概念的時候，筆者突然發(fā)現(xiàn)這類風(fēng)險對于大型物業(yè)管理公司和中小型物業(yè)管理企業(yè)來說卻又是不一樣的，原因竟是由于大型物業(yè)管理公司能涉及到更多的資本運營領(lǐng)域，所以能夠很好地沖抵由狹義的“物業(yè)管理”所帶來的“系統(tǒng)風(fēng)險”，而一般僅從事于狹義上的“物業(yè)管理”的中小型企業(yè)卻往往不堪一擊。
在這里可以借用這么一句話：“越接近于物業(yè)的使用屬性就越接近物業(yè)管理范疇，越接近于物業(yè)的投資收益屬性就越接近于資產(chǎn)管理范疇”。
但是實際情況卻是，在中小型企業(yè)能夠接觸到上層資產(chǎn)管理、資本運營的之前就很有可能已經(jīng)關(guān)門大吉了，而我國現(xiàn)在這幾家發(fā)展起來的大型物業(yè)管理企業(yè)就是那幾家邁過了這道坎，從而占據(jù)了領(lǐng)軍的地位，蓬勃發(fā)展起來的。
再來看一下物業(yè)管理領(lǐng)域內(nèi)資產(chǎn)的概念，以及從法律角度關(guān)于其所有者的歸屬問題和歸屬問題對于企業(yè)發(fā)展的重要意義。
因為這對所有的物業(yè)管理企業(yè)來說都是一樣的，定義不清、概念模糊也會在日常經(jīng)營中給企業(yè)帶來很多的風(fēng)險。
按照企業(yè)資產(chǎn)的定義：資產(chǎn)指企業(yè)擁有或控制的能以貨幣計量的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權(quán)和其它權(quán)利。
資產(chǎn)按其流動性(即資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和支付能力)劃分為：流動資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、長期資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)、生物資產(chǎn)和其它資產(chǎn)等。
那就是說從理論上來講，對于中小企業(yè)來說，所有的產(chǎn)權(quán)都是屬于業(yè)主所有或者業(yè)主們所共有，業(yè)主委員會代為處置，而物業(yè)管理公司僅僅擁有使用權(quán)，因此受益也是歸于業(yè)主所有或者業(yè)主委員會所有。
這就引出了這樣一個問題，那就是中小型企業(yè)經(jīng)營的應(yīng)該是屬于筆者自己的那部分資產(chǎn)還是需要經(jīng)營業(yè)主手中的那部分資產(chǎn)?如果經(jīng)營的是自己手中的那部分資產(chǎn)，則與上文中所說的物料保管無異。
如果經(jīng)營的是只擁有使用權(quán)卻沒有所有權(quán)的業(yè)主資產(chǎn)，而且收益又全歸業(yè)主或者業(yè)主委員會所有，那么經(jīng)營的推動力又在哪里?畢竟所有的經(jīng)商之道都是以營利為目的的。
所以筆者的理解是，首先需要剝離掉物管企業(yè)所管理的資產(chǎn)中屬于業(yè)主的那部分，再剝離掉本公司中不屬于所有者權(quán)益的那部分資本，這樣剩下的就很少了。
尤其是對于一般沒有資本積累的物業(yè)管理中小企業(yè)來說。
因此筆者可以得出這樣一個觀點，那就是，如果沒有自持經(jīng)營性物業(yè)，想要躋身于大型一流企業(yè)簡直就是一件不可能的事。
同時，和中小型物業(yè)管理企業(yè)一樣，對于大型物業(yè)管理公司來說，作為一個服務(wù)收費型企業(yè)，需要注意的一點是，所收取的物業(yè)管理費和資產(chǎn)管理費不僅僅在名稱上是不一樣的，在實際的操作過程中的差別也是相當(dāng)大的。
因為筆者提供的是物業(yè)服務(wù)，所以就算物業(yè)的價值獲得了上升，業(yè)主們也不會認(rèn)為這是物業(yè)管理公司起的作用，即使物業(yè)的保全增值中確實有一部分是物業(yè)管理公司提供的服務(wù)所造成的，也不可能從業(yè)主的收益中得到一部分報酬。
但是如果業(yè)主將自己的物業(yè)交給專門的資產(chǎn)管理機構(gòu)，收益卻是共同分享的，而損失則是由業(yè)主買單的，因為資產(chǎn)管理機構(gòu)類似于金融證券行業(yè)，“入市須謹(jǐn)慎”。
與之形成對比的是，一旦業(yè)主購買的房屋或者商鋪由于政策調(diào)控或者其它原因?qū)е滤麄冑徶玫奈飿I(yè)的市場價格下降，所有業(yè)主們會在瞬間達成一致，一起找物業(yè)公司要求進行賠償，在他們的潛意識里，他們是沒有風(fēng)險的，所有的風(fēng)險就這樣被轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)管理公司身上。
風(fēng)險和收益也不是對等的，物業(yè)公司往往承擔(dān)了許多不必要的風(fēng)險，而收益卻僅限于自持的那部分資產(chǎn)和少得有點讓人可憐的物業(yè)管理費。
同樣的問題還存在于商品經(jīng)營這個環(huán)節(jié)。
從圖中可知，資本經(jīng)營的重點在于資產(chǎn)經(jīng)營，而資產(chǎn)經(jīng)營又是建立在商品經(jīng)營的前提條件上的。
如果說物業(yè)服務(wù)企業(yè)有提供商品的話，也是屬于那種看不見的隱性服務(wù)，看得見的部分所占比例極小，例如清潔、維修、公用設(shè)備設(shè)施的日常維護，這些日常操作做不好會被業(yè)主指責(zé)，做好了卻被認(rèn)為是應(yīng)該的。
而且服務(wù)具有無形性、接觸性、不可存儲性、提供和消費同時性、品質(zhì)差異性，前四個特性就是造成這些問題的根本原因，這給物業(yè)管理公司出了一個很大的難題，怎樣才能讓客戶們感覺到服務(wù)的存在，感受到他們付的物業(yè)費是物有所值的，以及如何避免因這類問題產(chǎn)生的不必要的麻煩和隨之帶來的風(fēng)險。
3政策建議
從上文的分析中也可以發(fā)現(xiàn)，只有走跨領(lǐng)域、多層次的物業(yè)資產(chǎn)管理之路才能盡量的避免風(fēng)險，將風(fēng)險發(fā)生的可能性降至最低。
僅僅依靠物業(yè)管理是沒有出路的，狹義的物業(yè)管理就好比基層的“吃飯性財政”，只能量入為出，談不上資本積累，更談不上擴大再生產(chǎn)。
因為資本具有趨利性，也就是說資本只會流向收益高的領(lǐng)域，而接近于使用屬性的物業(yè)管理是難以獲得高回報的，從而也使得資本從低層面向高層次轉(zhuǎn)移，最終會導(dǎo)致中小物業(yè)管理行業(yè)的消亡。
我國目前的物業(yè)管理行業(yè)就很像現(xiàn)在的農(nóng)業(yè)，而物業(yè)資產(chǎn)管理就好比而今的商業(yè)，又有誰會安于種了一年地卻只有幾千元收入的農(nóng)村，都向往著去大城市打工賺錢，這也就是為什么我國只有一億多的農(nóng)民工。
政府已經(jīng)認(rèn)識到了這個問題，于2006年正式全面免征農(nóng)業(yè)稅，并不斷提高農(nóng)民種植每畝土地的補貼，雖然金額數(shù)目還遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上美國等發(fā)達國家的補貼數(shù)額，但也還是顯示出了政策扶持的必要性。
同樣的道理，筆者認(rèn)為現(xiàn)在也是“工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)”，高端物業(yè)(資產(chǎn))管理企業(yè)回饋低層次的物業(yè)管理企業(yè)的時候了。
除了在政府層面上相關(guān)的行政主管部門應(yīng)該放寬物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)、減輕稅收之外，政府各相關(guān)部門更應(yīng)該加強對物業(yè)資產(chǎn)管理公司和資產(chǎn)管理公司，尤其是對資產(chǎn)管理公司的監(jiān)督管理，在資產(chǎn)證券化的過程中，起到政府應(yīng)該起到的作用，進行轉(zhuǎn)移支付功能，將一部分本就應(yīng)屬于那些經(jīng)營底層物業(yè)的公司的收益還給他們，使之有能力在如此激烈的市場競爭中生存下去。
筆者認(rèn)為可以將一些大型的物業(yè)(資產(chǎn))管理企業(yè)與中小型的物業(yè)管理企業(yè)捆綁起來，在一定的地域范圍內(nèi)形成一個整合體，這樣不僅可以免去政府部門花在轉(zhuǎn)移支付上的精力與時間，也更能行之有效的將整個地域緊密聯(lián)系到一起，形成規(guī)�；�、效率化的收益。
如果能進一步發(fā)展，很有可能可以將例如居委會、街道辦事處等一系列半官方半社會的組織納入到同一個系統(tǒng)內(nèi)，構(gòu)成一個完整的社區(qū)體系。
這無疑是加強社區(qū)和諧社會的最有效的方法。
以上兩種方法都是將大中小型物業(yè)(資產(chǎn))管理企業(yè)相結(jié)合，來使收益和風(fēng)險共同轉(zhuǎn)移。
與此同時，還有一點值得筆者關(guān)注，那就是如何確定這個轉(zhuǎn)移支付的比率以及需要轉(zhuǎn)移支付的對象的確定等，都是一系列復(fù)雜而又繁瑣的事務(wù)。
雖然經(jīng)濟上的補償并不能在短時間內(nèi)就扭轉(zhuǎn)物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)如今的風(fēng)貌，但是筆者相信只要把經(jīng)濟能力提上去了，能夠帶動包括人員素質(zhì)等相關(guān)事宜由內(nèi)而外的提升。
如此，假以時日，不僅僅能大幅度降低整個物業(yè)(資產(chǎn))管理行業(yè)的“系統(tǒng)風(fēng)險”，而且能不同程度的減小每家公司各自的風(fēng)險。
經(jīng)過微觀和宏觀層面上的分析，再對之進行整理和思考，筆者是能夠找到解決問題的思路的，也只有從根本上把握住風(fēng)險的來源，通過對相關(guān)企業(yè)的整合、重組，才能對風(fēng)險進行控制和消減，和經(jīng)濟學(xué)中的風(fēng)險相似，使未來可能的損失值在一個可以接受的范圍內(nèi)波動，只有這樣，才能將未來的不確定性牢牢掌握在自己的手中。
參考文獻
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物業(yè)管理面臨的問題【2】
摘 要：物業(yè)管理的發(fā)展，為改善人們居住條件和環(huán)境上起到了重要作用，是新型化小區(qū)建設(shè)不可或缺的部分，對穩(wěn)定人民生活和促進社會和諧發(fā)展，推進城市化進程有重大意義。
積極的面對物業(yè)管理中的問題，并用相適應(yīng)的對策處理問題，使物業(yè)管理在傳統(tǒng)管理小區(qū)的方法上添加新的內(nèi)容，緩解小區(qū)服務(wù)與居民生活在對接中產(chǎn)生的新矛盾，使之更符合現(xiàn)代化小區(qū)建設(shè)的要求，走人性化、親民化的物業(yè)管理路線，與小區(qū)居民和諧互助，才是物業(yè)管理得以有效開展的真諦。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 問題 相關(guān)對策
為響應(yīng)國家號召，建設(shè)現(xiàn)代化的美麗城市，高樓一幢幢的拔地而起，在為居民提供舒適的生活環(huán)境的同時，也帶來種種問題。
例如小區(qū)的公共秩序，公共安全，生活配套設(shè)置，衛(wèi)生環(huán)境等都需要新的管理方式來應(yīng)對這些問題。
物業(yè)管理在新的形式要求下也要一改其管理模式，與時俱進，參與新問題的解決。
隨著社會保障體系的發(fā)展，人們追求高的生活質(zhì)量與品質(zhì)，物業(yè)管理勢必經(jīng)歷一個由發(fā)展，開始完善到成熟的階段，這期間面臨的挑戰(zhàn)可以促進物業(yè)管理自身的完善，是不可或缺的一環(huán)。
1 物業(yè)管理面臨的難題和挑戰(zhàn)
1.1 缺乏專業(yè)高素質(zhì)人員的配備
一般的小區(qū)用傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式就可以應(yīng)對，現(xiàn)代更多的傾向于高檔住宅區(qū)的追求，目前專業(yè)人員明顯不足，能夠在日常雜務(wù)中起到管理作用的人才更是少之又少。
在面對高科技智能運用和引入信息技術(shù)的小區(qū)，如果仍用舊體制中的管理人員將不能適應(yīng)社會發(fā)展需求，他們嚴(yán)重缺乏相關(guān)操作經(jīng)驗，面對出現(xiàn)的問題往往“有心無力”。
配備高素質(zhì)物業(yè)管理人員也少不了專業(yè)技能，如使用電腦系統(tǒng)，善于公關(guān)，掌握多語言等，都是對人員配備上的要求。
1.2 管理人員缺乏專業(yè)素質(zhì)和法律意識
目前物業(yè)管理是一個新發(fā)展行業(yè)，管理人員的素質(zhì)良莠不齊，加上管理企業(yè)不愿意花成本去讓物業(yè)人員參加培訓(xùn)，也懈怠于對內(nèi)部員工職業(yè)道德素質(zhì)的強化，沒有完整規(guī)范化的管理體制，工作內(nèi)容分配混亂，考核只下表面功夫等，以致于整體管理水平較差，服務(wù)質(zhì)量受人詬病，服務(wù)和被服務(wù)的主體關(guān)系沒有搞清楚，這樣的管理是有形無實的。
物業(yè)管理服務(wù)于小區(qū)，畢竟不單單是道德上和素質(zhì)上的要求，它是有法可依的。
目前管理人員的法律意識淡薄也是一個重要問題。
從整體形勢上看，物業(yè)管理存在的隱患多半在法律認(rèn)識上出錯，全國都缺乏系統(tǒng)完善的物業(yè)管理體系，半數(shù)以上的省、直轄市乃至大都市都沒有完善的地方法律法規(guī)，即便有落實的效果也是差強人意，這些問題都制約了物業(yè)管理的發(fā)展。
1.3 物業(yè)管理中設(shè)施、安全、環(huán)境等問題
管理企業(yè)自接手物業(yè)管理，就該清楚自己的法律義務(wù)和責(zé)任。
從不同省份不同地區(qū)都出現(xiàn)過類似與開發(fā)商相關(guān)的法律糾紛。
主要現(xiàn)象有：房屋質(zhì)量差，小區(qū)開發(fā)時與入住后環(huán)境差異大，許多內(nèi)容與宣傳時候不符合。
等房屋出現(xiàn)大面積的漏水、開裂等問題，環(huán)境無法居住，沒有按承諾書按裝設(shè)施等。
業(yè)主的問題得不到緩解，就容易把責(zé)任主體強加在物業(yè)身上，各種不滿和情緒上來時，最常見以不繳納物業(yè)費為主要表現(xiàn)。
大多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理存在認(rèn)識上的誤區(qū)，他們意識里的物業(yè)無非是替小區(qū)搞衛(wèi)生，做綠化，保證一些最基本的生活安全，維修小區(qū)公共設(shè)備等，認(rèn)為這些都是低成本的服務(wù)運作，涉及不到物業(yè)費高收取。
因此在物業(yè)管理費繳納問題上出現(xiàn)的事情也較多。
前面講述業(yè)主的問題，使管理企業(yè)無形中增加了收費困難，還有問題是物業(yè)本身管理工作不合理，業(yè)主以服務(wù)不周投訴，更有甚者物業(yè)公司為謀取利益偷偷設(shè)項多收物業(yè)費，為了利益使企業(yè)形象受損。
2 針對物業(yè)管理出現(xiàn)的問題可采取的對策
2.1 依法管理
參考我國物業(yè)管理立法的情況，物業(yè)管理的相關(guān)法律體系所包含的內(nèi)容有：(1)物業(yè)管理對建筑房屋的管理范圍;(2)小區(qū)相應(yīng)配套設(shè)備的管理和維護;(3)環(huán)境衛(wèi)生條例的制定;(4)區(qū)域安全和消防設(shè)施的管理;(4)組織業(yè)主，大家共同參與組建物業(yè)管理委員會;(5)物業(yè)管理人員職責(zé)范圍和責(zé)任承擔(dān)的劃分;(6)策劃宣傳小組，給業(yè)主和管理人員普及法律知識。
以上是主要的法律涉及面，通過法律法規(guī)的約束和保障，物業(yè)管理才能順利開展。
2.2 引入專業(yè)化和規(guī)范化的管理模式
專業(yè)化是指物業(yè)管理針對小區(qū)具體問題采取專業(yè)解決方案，減少矛盾和糾紛的發(fā)生。
所謂專業(yè)不是單單增加物業(yè)管理成本，配備超員的專業(yè)管理人員，而是在發(fā)揮資源共享上，實現(xiàn)資源的合理利用。
例如小區(qū)衛(wèi)生可交給清潔公司負(fù)責(zé)，既能減少物業(yè)的工作量，還能專業(yè)化的裝點美化環(huán)境;小區(qū)的安保人員聘用專業(yè)培訓(xùn)公司的職員，他們在巡邏方面受過專業(yè)訓(xùn)練，提升小區(qū)的安全級別，提高業(yè)主居住的身心舒適感;小區(qū)的設(shè)施定期請專業(yè)公司進行檢查和維護，及時修理問題設(shè)備，最大程度的保養(yǎng)，延長設(shè)備使用年限，減少物業(yè)支出。
規(guī)范化是指認(rèn)清服務(wù)主體，增強服務(wù)理念，管理企業(yè)認(rèn)識自身的不足主動引進國內(nèi)外已經(jīng)成熟的物業(yè)管理經(jīng)驗，來規(guī)定和完整物業(yè)管理體系。
通過調(diào)查業(yè)主所需，更好的提高服務(wù)質(zhì)量。
2.3 科技的運用管理
在通訊技術(shù)，計算機網(wǎng)絡(luò)、多媒體、近遠(yuǎn)程控制等現(xiàn)代科技的普及上，為物業(yè)管理增加科技化設(shè)備，已成為一種高效的需求。
科技在物業(yè)管理上發(fā)揮的最大優(yōu)勢是建立完整的管理系統(tǒng)，同時大大節(jié)約了管理成本。
高科技的運用已然成為一種新型的競爭化手段，物業(yè)管理系統(tǒng)建立后，企業(yè)就可以隨時隨地的檢查和監(jiān)督小區(qū)物業(yè)管理問題，系統(tǒng)都能把問題及時、準(zhǔn)確的記錄，給企業(yè)提供可參考資料，使企業(yè)能根據(jù)相關(guān)情況及時制定應(yīng)對措施。
2.4 政府監(jiān)管制度的加強
物業(yè)管理涉及的面很廣，遇見的問題更是五花八門。
獨立靠企業(yè)運行，有時候確保不了執(zhí)行力度，政府雖在相關(guān)領(lǐng)域制訂了一系列法律法規(guī)，但是對小區(qū)物業(yè)管理委員會等組織的參與度不夠，沒有給予物業(yè)行政人員相應(yīng)的處事權(quán)限，使得一些物業(yè)投訴問題告誡無門。
政府監(jiān)管后，可介入涉及法律問題的糾紛處理，指導(dǎo)管理人員更好的服務(wù)于小區(qū)業(yè)主。
3 結(jié)語
物業(yè)管理是市場經(jīng)濟下的產(chǎn)物，只有認(rèn)真面對物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，企業(yè)才能意識到問題出現(xiàn)的源頭所在，為更好的解決問題和采取相關(guān)對策。
逐步減輕物業(yè)管理在工作施展上的壓力，通過提高自身素質(zhì)和專業(yè)訓(xùn)練，經(jīng)受住現(xiàn)實問題的考驗，才能使管理企業(yè)在適應(yīng)社會發(fā)展需求上充滿勃勃生機和進取的動力。
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