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物業(yè)管理畢業(yè)論文

物業(yè)管理的介入最佳時機

時間:2022-09-30 13:00:15 物業(yè)管理畢業(yè)論文 我要投稿
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物業(yè)管理的介入最佳時機

  摘 要:本文論述了物業(yè)管理前期介入意義和對后期物業(yè)管理服務工作的影響,不同的介入時間會對后期的物業(yè)管理產(chǎn)生不同的影響。確定物業(yè)管業(yè)管理介入開發(fā)的時機是本文重點論述的內容。

  關鍵詞:物業(yè)管理前期介入 現(xiàn)實意義 時機選擇

  所謂物業(yè)管理前期介入,即開發(fā)商通過招標或邀請物業(yè)管理公司,使其在正式接管物業(yè)之前,從物業(yè)管理和運作角度為房地產(chǎn)設計、施工、竣工、驗收、接管等方面提出專業(yè)性、建設性意見,并配合監(jiān)理公司對工程質量進行監(jiān)督,以保證設計的合理、施工質量的提高,為以后的管理打下良好的基礎。一般認為,物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的后續(xù)工作,為了對物業(yè)實施有效管理,以保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,物業(yè)管理企業(yè)需要前期介入。目前我市一些富有遠見的開發(fā)商雖已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的,且主要是就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,因而介入管理在深度和廣度上都存在一定的缺陷,難以解決開發(fā)商給物業(yè)管理帶來的許多問題。

  1. 物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)實意義

  在房地產(chǎn)開發(fā)建設、營銷、消費使用的全過程中,物業(yè)管理起著至關重要的作用。我國的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)過多年的發(fā)展,從以抓建設為主的生產(chǎn)導向階段,以抓促銷為主的銷售導向階段,已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)的營銷導向階段,開發(fā)商們開始根據(jù)市場需要和用戶呼聲確定開發(fā)戰(zhàn)略,對物業(yè)管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服務上,還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢前期介入開發(fā)階段,共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等工作,保證物業(yè)建設的設計合理和質量良好,使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求。物業(yè)管理前期介入,也能讓消費者真切感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。目前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高,據(jù)專家評估,物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20%―30%。

  2. 物業(yè)管理前期介入開發(fā)的時機分析

  根據(jù)前期介入階段的不同,它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業(yè)管理公司在項目可行性研究階段即開始介入;中期介入則是在項目施工階段開始;在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入看作為晚期介入。

  2.1物業(yè)管理早期介入。

  物業(yè)管理的早期介入是在物業(yè)項目剛剛立項,進行可行性研究時介入的。從項目設計開始提前介入,參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計,對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設提出建設性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。

  2.1.1完善基本配套設施的設計。

  物業(yè)管理企業(yè)介入住宅小區(qū)的設計,應完善幼兒園、學校、商場、郵電、交通、娛樂場所、餐飲等基本的配套設施的設計。如寫字樓,要考慮停車場、會議室、商務中心等配套。

  2.1.2完善水電設備安裝設計。

  樓宇的機電設備在安裝設計時,要考慮到將來檢查、維修的方便,避免遺留隱患;電路設計不僅要考慮當前線路的負載能力,還應考慮未來一個時期電器負荷增加的需要;管路、線路鋪設應不影響室內外的美觀,其有關資料應保存完好。住房設計應考慮空調、煤氣、熱水器、抽油煙機、洗衣機及其他大型家用電器安裝或安放及其進排水、廢氣排放管道的適當位置等。

  2.1.3完善消防設施的設計。

  在建筑設計中,消防設施設計是有嚴格要求的,自動滅火器及滅火器材的位置、自動報警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設計都應有利于防災、滅災。

  2.1.4完善環(huán)保設施及設備、綠地、園林的規(guī)劃設計。

  工業(yè)物業(yè)的“三廢”的處理、住宅和商業(yè)物業(yè)污水的處理,是物業(yè)設計必須考慮的。工業(yè)和住宅物業(yè)要考慮綠地、園林的規(guī)劃設計。在現(xiàn)代物業(yè)設計中,還應考慮垃圾的收集、存放、處理問題。

  由此可見,前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論,完善設計細節(jié),提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理,可以有效避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。[1]

  2.2物業(yè)管理的中期介入。

  2.2.1在項目的施工階段。

  開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質量,使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質工程的目標,但往往由于人力、技術、精力等方面的原因忽視了對工程質量的全面監(jiān)控。雖然我國已經(jīng)實行工程監(jiān)理制度,但是監(jiān)理不是物業(yè)建成之后使用維護的參與者,所以從使用方便的角度來說,監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題,比如:現(xiàn)在的物業(yè)建設,特別是高層物業(yè)建設,其結構、管線等十分復雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難,甚至導致極大的浪費,特別是在目前房地產(chǎn)的施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下,某些作業(yè)者很可能為方便自己工作,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工,從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗,總結物業(yè)在使用過程中常暴露的各種工程質量問題,通過參與施工監(jiān)理,加強監(jiān)理的力度,盡可能把施工質量問題消滅在建造過程中,消除隱患,確保物業(yè)的工程質量。同時,物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)建造過程的質量監(jiān)理,可以提高物業(yè)驗收工作質量,縮短驗收時間,使驗收不至于成為“走過場”的程序,也為以后接管物業(yè)打下良好的基礎。

  2.2.2在項目設備安裝階段。

  有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維護性不足,特別是在接管驗收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,從而專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關,就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使其解決發(fā)現(xiàn)的問題,避免扯皮推諉的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時,由于有了提前介入,物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施能基本做到心中有數(shù),對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節(jié)省費用,又大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。[2]

  2.3在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入。

  此時,物業(yè)的建設已經(jīng)基本完成,物業(yè)公司的介入對物業(yè)本身品質的提升已無任何幫助。物業(yè)公司的任務就是幫助開發(fā)商進行物業(yè)的銷售,總的來說,物業(yè)公司的作用體現(xiàn)在以下兩點:

  2.3.1有利于促進物業(yè)的銷售。

  先進的物業(yè)管理和服務工作無疑是對購房者消費心態(tài)的滿足與保證。物業(yè)管理前期介入將工作重點放在營造出一種富有特色的企業(yè)文化上,樹立物業(yè)品牌。同時,大力宣傳該物業(yè)的獨到之處,對該物業(yè)的優(yōu)質服務水準及價格與價值相符的收費標準,從而吸引更多的消費者前來購置物業(yè),并可以使產(chǎn)權人的房產(chǎn)得到增值。

  2.3.2有利于物業(yè)管理公司的準備工作。

  物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設備和線路,收集、掌握房屋及公用設施設備的第一手資料,建立原始檔案,為以后順利管理帶來便利。此外,在對物業(yè)實體實施管理之前還可以進行服務方案的設計,制定相應的管理細則,并進行人員的招聘和培訓等,實施入住前的宣傳與教育。[3]

  3. 結語

  通過以上的分析可知,物業(yè)管理公司的前期介入確實非常重要、非常關鍵。從科學角度分析,物業(yè)管理公司的介入應越早越好。物業(yè)管理公司越早介入,開發(fā)商損失越少,業(yè)主得利越多,物業(yè)管理公司的管理基礎將會越扎實,樓盤的保值、升值將會更有保障。因此,筆者認為,物業(yè)管理的最佳介入時機是項目處于可行性研究之時。

  參考文獻:

  [1]阮文勤.試論物業(yè)管理前期介入[J].福建商業(yè)高等?茖W校學報,2005,(2):19-20.

  [2]張惠蕓.試論物業(yè)管理前期介入[J].天津職業(yè)院校聯(lián)合學報,2006(5);134-136.

  [3]殷閩華.試論物業(yè)管理前期介入的意義[J].福建行政學院福建經(jīng)濟管理干部學院學報,2003增刊.

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