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解決物業(yè)管理收費難的初探
摘要：在社會主義市場經(jīng)濟下，房屋管理正發(fā)生著深刻的改革。物業(yè)管理正逐步取代傳統(tǒng)、單一的公有住宅的管理模式。對于這一新事物，一方面，多數(shù)房屋居住者的思想觀念，不能一蹴而就從計劃經(jīng)濟中轉(zhuǎn)變過來;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目運作上和物業(yè)管理公司在實施物業(yè)管理過程中，存在諸多問題和不規(guī)范的行為，因而產(chǎn)生一系列利益沖突，出現(xiàn)問題。在這之中，物業(yè)管理收費難可以認為是一個非常重要的問題。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理收費
一、物業(yè)管理收費難的原因
通過近年來的實踐，筆者認為物業(yè)管理收費難的問題是多重矛盾交錯、積累的結(jié)果，解決這一問題非一朝一夕，尤其是在現(xiàn)階段，由于法規(guī)不健全、配套不完善，解決這一問題更是一個艱巨的任務。物業(yè)管理收費難的原因可從以下幾方面透視。
(一)宣傳不適度，人們對“物業(yè)管理”產(chǎn)生了各種偏頗的認識
在計劃經(jīng)濟體制下，我國住房采用的是福利制社會分配體系，人們居住公有住宅。住宅的管理和維修全部由政府指定的部門承擔。
居民習慣的是“只享受、不(少)付費”。根本不認識和理解物業(yè)管理的概念。我國實行社會主義市場經(jīng)濟后，人們不僅獲取住房的方式發(fā)生了變化，而且物業(yè)管理也隨之出現(xiàn)。因此，就產(chǎn)生了如何認識和實踐物業(yè)管理。根據(jù)市場經(jīng)濟的要求，人們在得到住房、成為業(yè)主后，要與物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)管理公約》，依照“誰消費、誰付費”的原則，明確各種交納的費用。業(yè)主對于支付了大筆房款后，仍要按期交納管理費，難免不產(chǎn)生思想抵觸。盡管政府根據(jù)物業(yè)管理要求相繼出臺一系列收費法規(guī)，但是，物業(yè)管理在計劃經(jīng)濟下無人認知。經(jīng)濟過渡后的初期，建立在物業(yè)管理概念基礎(chǔ)上的這些法規(guī)怎能一下深入人心，讓廣大業(yè)主充分認可。近來，媒體加大了宣傳力度，但是，在國內(nèi)，物業(yè)管理存在的類型多、收費標準多等現(xiàn)象，例如住宅物就劃分成經(jīng)濟適用住房、普通居住小區(qū)和高檔公寓等多種類型;收費標準制定有政府定價、政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。這些概念，物業(yè)管理專業(yè)人士在理解和使用上都難免出現(xiàn)差錯。媒體報道盡管是加大了力度，但是宣傳的準確度難于把握。這些在客觀上造成管理費用征收困難。
(二)物業(yè)管理費用透明度差
企業(yè)是以獲取利潤為目的的組織。物業(yè)管理公司是服務性的企業(yè)，物業(yè)管理肯定要獲取利潤。這利潤來源于物業(yè)管理費收取。如果科學地測算物業(yè)管理費，使之透明地運作。那么，物業(yè)管理費將不難收取。但是，事實并非如此。物業(yè)管理公司不愿將物業(yè)管理費的運作完全透明。原因是：一方面，根據(jù)經(jīng)濟學的一般觀點，物業(yè)管理費應是生產(chǎn)成本加上合理的利潤率。問題出在生產(chǎn)成本的確定。我們知道，生產(chǎn)成本受企業(yè)自身條件和生產(chǎn)產(chǎn)品數(shù)量規(guī)模的影響。
具體反映在物業(yè)企業(yè)：1、物業(yè)公司實力。例如，如果某物業(yè)管理公司有多個物業(yè)項目，它將某固定資產(chǎn)設備用在多個項目，但是，每個項目都分別一樣地提取折舊，這樣，生產(chǎn)成本必定會加大。2、物業(yè)公司經(jīng)營的物業(yè)項目規(guī)模。物業(yè)的規(guī)模有大小。在符合規(guī)模的項目中，物業(yè)公司不按照規(guī)模效益計算物業(yè)費。采取不規(guī)模經(jīng)濟的方法加大生產(chǎn)成本。另一方面，有些物業(yè)公司存在“多收費少服務，甚至收費不服務”等不道德職業(yè)行為。這些都影響和阻礙著物業(yè)管理費透明性運作。這與業(yè)主(消費者)明明白白地消費要求，大相徑庭，物業(yè)管理費怎好收取? (三)開發(fā)商難兌現(xiàn)的高承諾
人們生活水平的提高，對物業(yè)管理檔次的要求在不斷提高。為了迎合消費者、保證樓宇的銷售，開發(fā)商往往采取夸大宣傳，對物業(yè)管理做出不切實際的承諾。待業(yè)主進駐后，發(fā)現(xiàn)實際狀況與之差距甚遠。于是，業(yè)主就以物業(yè)管理公司為對象拒絕交納物業(yè)管理費，以此作為挽回損失的手段。
(三)建筑工程遺留問題多，物業(yè)管理不能服務到位
建筑工程問題多，已成為社會高度關(guān)注的焦點。有些建筑工程問題，直接造成物業(yè)管理先天不足、物業(yè)服務不能到位。例如，保安監(jiān)控系統(tǒng)因工程質(zhì)量不能投入使用，嚴重影響了物業(yè)公司對小區(qū)社會治安管理。開發(fā)項目分期開業(yè)，造成邊入住、邊施工，導致對居住小區(qū)不能實施封閉式管理、前期規(guī)劃的綠地不能達標，停車場不能正常使用等。居民由此產(chǎn)生的各種意見，都有可能造成物理管理費收取困難。
(四)國家法規(guī)不健全、不完善，不能充分適應物業(yè)管理的發(fā)展
在《北京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(京價<房>字〔1997〕第196號)中，將普通住宅劃分為甲、乙、一般住宅三個檔次。這個劃分標準只考慮到物業(yè)管理的傳統(tǒng)做法，以及依據(jù)1992年市政府有關(guān)部門頒布的“七五——八五期間住宅設計標準”而制定的�，F(xiàn)在，一方面市政府有關(guān)部門出臺了“八五期間住宅設計標準”;另一方面，目前部分商品房設計標準已經(jīng)超過了新標準，如果物業(yè)管理收費仍按原辦法執(zhí)行，長此下去，必然會造成產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)之間的收費糾紛。
(五)物業(yè)公司過多地承擔社會公用部門責任，造成收取費用風險加大
目前，社會公用部門繼續(xù)沿用在計劃經(jīng)濟下的收費管理模式。供暖、供水、供電、供氣以及有線電視等費用，本應由社會公用部門向業(yè)主直接收取，但是他們憑借市場的優(yōu)勢地位，責令由物業(yè)管理公司來承擔，使物業(yè)公司充當成“第一繳款人”的角色，使物業(yè)公司經(jīng)營風險過大。在這種形勢下，業(yè)主對上述的某項服務不滿意，就斷然采取不交費。由此也造成物業(yè)公司收費困難。
經(jīng)濟改革的不斷深入，失業(yè)及職業(yè)的不穩(wěn)定性增加，業(yè)主道德風險問題越發(fā)突出，也為物業(yè)管理公司收費帶來困難。
二、從案例談避免物業(yè)管理收費難的基本設想
為了方便，我們對所談項目隱去名稱。以××項目稱謂。該項目建筑面積45000平方米，是屬集會所、公寓、寫字樓于一體的高檔外銷綜合物業(yè)�，F(xiàn)大廈處于施工收尾階段，物業(yè)公司正著手制訂物業(yè)管理方案。為減少物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的糾紛，避免物業(yè)管理收費難的問題出現(xiàn)，筆者提出如下設想：
(一)物業(yè)管理公司應作好的早期介入工作
物業(yè)管理的早期介入，越來越被各方人士廣泛重視。早期介入既是為日后作好物業(yè)管理打下基礎(chǔ)，又可以協(xié)助開發(fā)商把握好工程質(zhì)量。物業(yè)公司早期介入的工作重點是制訂《工程服務計劃》。其包括：
1、對建安工程、附屬工程和室外工程進行補充設計漏項、完善使用功能;
2、優(yōu)化系統(tǒng)設計、完善設計細節(jié);
3、對綠化設計和變更設計進行審核補充設計;
4、參與房屋建筑設備和電氣設備的選型;
5、對土建結(jié)構(gòu)、隱蔽工程、裝飾裝修、設備安裝和系統(tǒng)調(diào)試進行工程監(jiān)理。
根據(jù)《工程服務計劃》進行有效地組織和實施，可以減少工程規(guī)劃設計和施工遺留的問題，彌補建管脫節(jié)造成的對物業(yè)管理的先天不足，最大限度地避免業(yè)主入住后因施工質(zhì)量及配套設施不完善而造成的不滿和由此產(chǎn)生的糾紛，從而為物業(yè)管理費的收取打下良好基礎(chǔ)。
(二)努力履行開發(fā)商物業(yè)服務的承諾
項目的開發(fā)商，在樓書和廣告宣傳中，已明確承諾了“五星級”酒店式服務標準。同時，出資組建了物業(yè)管理公司。為此，物業(yè)管理公司理應想方設法地為開發(fā)商履行承諾，這就需要物業(yè)管理公司必須在管理和服務向國際標準看齊，在規(guī)范化服務和個性化服務上，真正做到以為業(yè)主服務為中心、以業(yè)主滿意為標準。同時，也為物業(yè)管理費的收取營造良好氛圍。
(三)彌補《大廈使用、管理、維修公約》中的缺陷和失誤
眾所周知，《房屋使用、管理、維修公約》是一種維護開發(fā)企業(yè)、產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益的約束性文件。由于項目的開發(fā)商在制訂公約時因急于辦理預售許可證，忽略了《公約》中在此方面應包括的實質(zhì)性內(nèi)容。另外，隨著政府主管部門有關(guān)物業(yè)管理的新政策法規(guī)不斷出臺，原公約有些內(nèi)容已不再適用。因此，十分必要做出修改和補充;對大廈共用部位、共用設施及配套設施要作較為詳盡的描述，明確其包含內(nèi)容，便于進行經(jīng)營及管理;需進一步充實業(yè)主的權(quán)利和義務的內(nèi)容，在有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)使其更加全面，加強可遵守性、可操作性;對管理公司職責的內(nèi)容規(guī)定需具體化、細致化;進一步明確寫字樓物業(yè)管理費的構(gòu)成;根據(jù)市房地局(1997)第485號文件，應相應修改產(chǎn)權(quán)人大會及業(yè)主管委會的組成、職責等內(nèi)容;根據(jù)市房地局、市財政局1999年10月發(fā)出的“關(guān)于歸集共用部位、共用設施設備維修基金的通知”的精神，原公約中需增加有關(guān)共用部位、共用設施設備維修基金的交納時間、地點、標準、程序以及用途的相關(guān)規(guī)定。
物業(yè)管理公司按照公約規(guī)定承擔向業(yè)主及使用人收取供暖、供水、供電以及有線電視等費用責任，實際上是承擔了公用事業(yè)的責任，也就承擔了風險。為規(guī)避風險，必須要妥善處理此類責任不清的問題。結(jié)合本項目有三項選擇：
1、徹底改變計量辦法，實行“卡式”一步到位的收取方式;
2、進行管理硬件升級，將自動抄表系統(tǒng)上網(wǎng)，實行“網(wǎng)上”一步到位的收取方式;
3、制訂約束性條款，實施有效控制。
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