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銀行與房地產經紀代理機構的合作博弈分析
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【摘要】中國房地產市場在經過一段時期的自由發(fā)展,到1994年中國宏觀調控政策的實施后,至今已由賣方市場轉向買方市場。在競爭日益激烈的樓市中,房地產經紀代理行業(yè)得到了發(fā)展。本文重點運用博弈論相關知識,分析了在新的營銷模式下,房地產經紀代理結構和商業(yè)銀行在信息不完全的條件下的合作博弈模式。
【關鍵詞】房地產經紀代理機構 商業(yè)銀行 合作博弈 信息不完全
一、房地產經紀代理機構與銀行間的合作基礎
(一)房地產經紀代理機構在合作中的收益
1、更多的潛在購房者。銀行擁有大量的客戶資源,并且自身信譽比較高,銀行可以利用短信、營業(yè)廳宣傳等手段,幫助經紀代理機構向自己的客戶宣傳各樓盤信息,提升銷售能力。
2、快捷的按揭服務。銀行通過經紀代理機構獲得更多的開發(fā)商進行合作,會節(jié)省大量的人財力,簡化貸前審批程序、提高貸款的發(fā)放效率和加強貸后的監(jiān)管力度,加速銷售機構資金的回流。
(二)銀行在合作中的收益
1、更多可靠的客戶源。僅僅依靠原來的銀行和開發(fā)商之間直接的合作模式,是不能保證銀行有可靠的客戶來源的。兩者的合作,經紀代理機構可以利用其一對多的經營模式,向銀行提供可以合作的開發(fā)商。
2、增加信息透明度。銀行可以通過經紀代理機構了解更多的開發(fā)商資信信息,或者通過代理機構的銷售情況了解所提供按揭服務的進度和實際執(zhí)行情況,增強銀行對客戶經理工作效率的監(jiān)管力度。
二、銀行與房地產經紀代理機構合作的博弈模型
(一)銀行與房地產經紀代理機構博弈的假設前提
1、在二者的博弈過程中,只有商業(yè)銀行和房地產經紀代理機構兩個市場參與者,A代表房地產經紀代理機構,B代表商業(yè)銀行。
2、二者均滿足理性經濟人的假設,都是追求自身利益最大化的。在決定合作的開發(fā)商時,商業(yè)銀行是風險中性的,傾向于把錢借給風險比較低的企業(yè)。
3、雙方進行動態(tài)博弈,且銀行與經紀代理機構在信息上是完全不對稱的,所以銀行和房地產經紀代理機構之間是不完全信息動態(tài)博弈。
(二)銀行與房地產經紀代理機構的合作博弈條件
在信息不完全的情況下,房地產經紀代理機構有兩種策略選擇,即努力為銀行介紹資信好的開發(fā)商,或者不努力甚至與開發(fā)商勾結向銀行介紹資信不好的開發(fā)商。而銀行對應的策略選擇也有兩種,即信任經紀代理機構或者不信任。假定房地產經紀代理機構努力或者不努力的概率分別為PA與1-PA(其中0
其中,W表示銀行向開發(fā)商提供貸款的本金,Wr表示向開發(fā)商提供貸款獲得的利息收入,R表示銀行支付給房地產經紀代理機構的介紹費,S表示銀行向開發(fā)商貸款的篩選成本和以后的監(jiān)督成本之和,I 表示銀行為經紀代理機構提供的咨詢、宣傳等工作的支出,C1表示經紀代理機構努力向銀行介紹開發(fā)商的成本支出,C2表示經紀代理機構不努力向銀行介紹開發(fā)商的成本支出,且C1>C2 ;當C2<0時,表示經紀代理機構向銀行介紹開發(fā)商的成本為負,即表示經紀代理機構與開發(fā)商勾結向銀行隱瞞信息,并從開發(fā)商手中獲得了好處。
三、銀行與房地產經紀代理機構合作的博弈分析
(一) 一次博弈的分析
在一次博弈中,由于信息是不完全的,經紀代理機構相對銀行掌握了較多的信息。假如在開始時,銀行首先選擇信任經紀代理機構的介紹,與開發(fā)商之間進行合作,并把款項貸給開發(fā)商,由于R+I-C1
運用逆向歸納法,在博弈的第一階段,銀行考慮到經紀代理機構會選擇不努力的策略,由于|-W-Wr-R-S-I|大于|-S|,即銀行選擇信任的損失大于選擇不信任的損失,此時理性的銀行會在博弈的第一階段便選擇不信任的策略。最終得到該博弈的唯一納什均衡解(不信任,不努力)。因此,在一次博弈的情況下,由于經紀代理機構道德風險的存在,使得最優(yōu)策略均衡解(信任,努力)不能實現(xiàn),導致了銀行也不會再選擇與經紀代理機構合作。
(二) 重復博弈的分析
現(xiàn)實中,銀行與經紀代理機構往往是希望能夠長期合作的,在一次博弈結束之后,雙方都預期到可能存在著下一次博弈,并且每次博弈的結構相同。在這種情況下,假定博弈進行無限次,經紀代理機構選擇努力的收益為:U1=PB(R+I-C1)+(1-PB)(-C1)+PB2(R+I-C1)+(1-PB)2(-C1)+PB3(R+I-C1)+(1-PB)3(-C1)+……+PBn(R+I-C1)+(1-PB)n(-C1)=PB(R+I-C1)/(1-PB)+(1-PB)(-C1)/PB;經紀代理機構選擇不努力的收益為:U2=PB(R+I-C2)+(1-PB)(-C2)。只要U1 > U2,理性的房地產經紀代理機構就會選擇努力。
四、 總結
房地產經紀代理機構的快速發(fā)展不僅為房地產開發(fā)企業(yè)的影響提供了更專業(yè)的服務,也為銀行與房地產開發(fā)企業(yè)的合作搭起了橋梁。但是,由于銀行與經紀代理機構之間的信息不對稱現(xiàn)象的存在,使得兩者之間的合作必須建立在雙方互相監(jiān)督,增加信息透明度的基礎之上,相應的增加房地產經紀代理機構不盡責或者與房地產開發(fā)企業(yè)進行勾結的違約成本。
參考文獻:
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