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深圳保障房如何定價(jià)
近日，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂是冰火兩重天。
冰的是，深圳規(guī)土委剛剛發(fā)布《商品住宅和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售管理操作細(xì)則》，這被外界評(píng)價(jià)為升級(jí)版"限價(jià)令"。
市場(chǎng)和購(gòu)房者心情也比較復(fù)雜，因?yàn)檎笇?dǎo)定價(jià)被認(rèn)為是干擾了自由市場(chǎng)秩序，而限價(jià)表面上讓房?jī)r(jià)不再有上漲的想象空間，但卻讓購(gòu)房者糾結(jié)是否是入市良機(jī)?
自去年3月開(kāi)始，在一連串調(diào)控下一路狂飆的深圳樓市開(kāi)始有所降溫，多方數(shù)據(jù)和分析顯示，深圳樓市供需各方已進(jìn)入深度觀望階段。
根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委公布的數(shù)據(jù)，去年10月到12月深圳新房均價(jià)依次為每平方米55611元、54986元、54946元。
深圳市書(shū)記許勤在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)，透露深圳全市新建商品房住宅均價(jià)比9月份下降12.6%。
更讓人糾結(jié)發(fā)冷的是，許勤認(rèn)為，這對(duì)于我們進(jìn)一步引進(jìn)人才和進(jìn)一步降低生活成本應(yīng)該說(shuō)是不利的，也對(duì)我們住房保障提出了挑戰(zhàn)。
所以，深圳先后出臺(tái)了兩輪調(diào)控政策，一個(gè)是“深六條”，這是2016年3月份出臺(tái)的。
還有一個(gè)“深八條”，這是在2016年10月初出臺(tái)的。
這樣使得樓市逐漸趨于平穩(wěn)、回歸理性。
為此，深圳在2016年采取了一個(gè)措施，為了進(jìn)一步提供人才住房和保障房，我們成立了一個(gè)注冊(cè)一千億元的人才安居集團(tuán)，是由企業(yè)具體運(yùn)作，提高效率。
2016年新開(kāi)工和籌建人才住房和保障性住房6.2萬(wàn)套，竣工5.1萬(wàn)套，供應(yīng)4.2萬(wàn)套，這個(gè)是2015年的兩倍。
關(guān)于2017年深圳房地產(chǎn)的定調(diào)，政府報(bào)告中明確寫(xiě)入了“房子是用來(lái)住，不是用來(lái)炒的”這一定位。
而另一方面，讓深圳火爆的是學(xué)位問(wèn)題，近日深圳各區(qū)相繼發(fā)出預(yù)警。
在深圳大會(huì)期間，市教育局透露，根據(jù)出生人口測(cè)算，今年深圳公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口4.63萬(wàn)個(gè)，深圳今年計(jì)劃新改擴(kuò)建34所中小學(xué)學(xué)校，新增4.7萬(wàn)個(gè)公辦中小學(xué)學(xué)位，補(bǔ)齊學(xué)位缺口。
另外，許勤對(duì)媒體透露一組教育數(shù)據(jù)顯示，2011-2016年深圳新增中小學(xué)學(xué)位16.3萬(wàn)個(gè)，你可以查查看哪個(gè)城市可以在這個(gè)期間增加這么多的學(xué)位。
幼兒園學(xué)位17.3萬(wàn)個(gè)，背后可以算一下投資是多少，將會(huì)占用土地資源是多少?
更可怕的是，這一信號(hào)的背后是，深圳人口正在激增。
據(jù)投資快報(bào)消息：2017年1月深圳房?jī)r(jià)最新走勢(shì)及數(shù)據(jù)：
深圳當(dāng)前待售樓盤(pán)103 個(gè)，在售樓盤(pán) 204 個(gè)，12月新房均價(jià) 47509 元/m2，1月新房均價(jià) 47072 元/m2，環(huán)比上月下降 ↓ 0.92%。
2016~2017深圳房?jī)r(jià)最新走勢(shì)圖：
深圳12月二手房均價(jià) 44060 元/m2，1月二手房均價(jià) 41691 元/m2，環(huán)比上月下跌 5.38% ↓，同比去年同期下跌 7.35% ↓。
2016~2017深圳二手房房?jī)r(jià)最新走勢(shì)圖：
近期，安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文在演講中說(shuō)：房?jī)r(jià)上漲與人口有關(guān)，準(zhǔn)確一點(diǎn)說(shuō)，就是小學(xué)在校人數(shù)的數(shù)量!這一個(gè)有意思的統(tǒng)計(jì)，連任志強(qiáng)都說(shuō)，流動(dòng)人口的指數(shù)不如小學(xué)生增長(zhǎng)的指數(shù)快。
人口進(jìn)來(lái)了，可能還會(huì)跑，但是小學(xué)生增長(zhǎng)的，一定會(huì)增長(zhǎng)，而且財(cái)富也不可能帶走。
高善文在報(bào)告中指出，全國(guó)小學(xué)在校人數(shù)的增速，2年時(shí)間是1%。
這是1-6年級(jí)的增速，如果我們只算1年級(jí)單年的增速比這個(gè)要高得多。
但是在全國(guó)增速1%的條件下，我們看深圳，深圳小學(xué)生兩年的增速是8%，廈門(mén)是8%，北京是7%。
南京、鄭州、杭州、長(zhǎng)沙、武漢、合肥等，這些地區(qū)房?jī)r(jià)漲速非常快，他們小學(xué)入學(xué)增速高達(dá)5%。
所以，針對(duì)這一個(gè)信號(hào)，2017年深圳政府是否要在學(xué)位告急時(shí)，認(rèn)真考慮一下，如何加強(qiáng)學(xué)位房的調(diào)控?
無(wú)論如何，作為一線(xiàn)城市，今年日子都不好過(guò)。
1月16日下午召開(kāi)的廣東省全省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議透露了今年的工作部署：繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定和去庫(kù)存工作，深化住房制度改革。
廣州、深圳這兩個(gè)熱點(diǎn)城市，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有限購(gòu)、限貸政策，增加商品住房土地供應(yīng)，整頓市場(chǎng)秩序，確保商品住房?jī)r(jià)格穩(wěn)定。
而上海前段時(shí)間停售“類(lèi)住宅”項(xiàng)目，上海新當(dāng)選市長(zhǎng)應(yīng)勇直接回應(yīng)：不希望看到上海房?jī)r(jià)太高!
當(dāng)然，對(duì)深圳來(lái)說(shuō)，又一件事挺火的。
據(jù)東莞市國(guó)土資源交易網(wǎng)顯示，2017年首宗商住地將于1月20日上午10時(shí)正式出讓。
經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)154輪的競(jìng)報(bào)，該地塊最終由中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以292284 萬(wàn)元 +配建36450平方米的條件拿下，除去競(jìng)配建面積，可售面積折合樓面價(jià)高達(dá)26645.87元/㎡!另一種算法，最高突破了樓面價(jià)2.8萬(wàn)。
可售面積的樓面價(jià)已超越2016年9月22日拍出的新東莞地王——北大資源黃江地塊的樓面價(jià)25264.46元/㎡，刷新東莞土拍市場(chǎng)樓面價(jià)記錄!
如此火爆，就是其“深圳元素”，在深圳與東莞的交界上，該項(xiàng)目位于臨深片區(qū)且位置與深圳龍崗僅一路之隔，周邊配套完善，甚至有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其“完全可以定義為深圳的地了”，該地塊將成為各大房企爭(zhēng)搶對(duì)象。
說(shuō)到這，你可能意識(shí)到，深圳一直受困于城市面積不夠大，又加上發(fā)展比較快，人口激增的背景，在房地產(chǎn)調(diào)控上縮手縮腳，如要房?jī)r(jià)下跌，必然會(huì)指導(dǎo)定價(jià)。
同時(shí)，深圳又沒(méi)有重慶用房地產(chǎn)稅調(diào)控的優(yōu)勢(shì)，重慶只需針對(duì)一類(lèi)“三無(wú)”人群，炒房團(tuán)即可全軍覆沒(méi)!
如何解決一面限價(jià)，一面需求還沒(méi)減少的矛盾?2017年深圳房地產(chǎn)調(diào)控怎么辦?目前來(lái)看，只能更嚴(yán)。
其實(shí)，站在購(gòu)房者和實(shí)體經(jīng)濟(jì)角度，如何打擊炒房，無(wú)論如何都是一件值得慶賀的事件。
這也說(shuō)明，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)到了什么地步，傳統(tǒng)的城市格局到了難以為繼的地步!
但我認(rèn)為，深圳還在等一個(gè)大消息。
這個(gè)消息還不是房產(chǎn)稅，而是一個(gè)格局更大的，對(duì)城市競(jìng)爭(zhēng)力和資源重組與重新分工的灣區(qū)和城市群規(guī)劃的消息。
這將對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，比如軌道交通的高效連接，未來(lái)將徹底改變深圳人工作與生活的現(xiàn)狀。
目前來(lái)看，這個(gè)消息的確定越來(lái)越快了!
首先是，2016年12月9日發(fā)改委發(fā)布了加快城市群規(guī)劃編制工作的通知：
2017年擬啟動(dòng)珠三角灣區(qū)城市群、海峽西岸城市群、關(guān)中平原城市群、蘭州—西寧城市群、呼包鄂榆城市群等跨省域城市群規(guī)劃編制。
“珠三角灣區(qū)”城市群規(guī)劃將把珠三角9市(廣州、深圳、東莞、佛山、中山、珠海、惠州、肇慶、江門(mén))和香港、澳門(mén)作為整體來(lái)考慮，建立和保持合理的協(xié)作分工關(guān)系。
規(guī)劃由國(guó)家發(fā)改委牽頭，會(huì)同粵港澳地區(qū)共同編制。
▲國(guó)家發(fā)改委門(mén)戶(hù)網(wǎng)站截圖
接著，深圳作為“粵港澳大灣區(qū)”最早的提出者和倡導(dǎo)者，工作報(bào)告將其列為2017年工作的“十個(gè)重點(diǎn)方向”。
在報(bào)告中 ，深圳稱(chēng)要加快前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，拓展深港澳緊密合作新空間。
主動(dòng)服務(wù)“一帶一路”，以共建粵港澳大灣區(qū)構(gòu)建開(kāi)放發(fā)展新格局。
以香港回歸20周年為契機(jī)，全方位加強(qiáng)與香港在經(jīng)貿(mào)、金融、教育、科技等各領(lǐng)域合作，謀劃啟動(dòng)一批重大合作項(xiàng)目。
堅(jiān)持依托香港、服務(wù)內(nèi)地、面向世界，加快前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)建設(shè)，打造深港基金小鎮(zhèn)，全年新引進(jìn)港企2000家以上、香港青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)80余個(gè)。
關(guān)于灣區(qū)的概念，綜合開(kāi)發(fā)研究院(中國(guó)深圳)常務(wù)副院長(zhǎng)郭萬(wàn)達(dá)解讀認(rèn)為，灣區(qū)，實(shí)際就是城市群。
通過(guò)灣區(qū)，使得區(qū)域與區(qū)域之間的聯(lián)系更緊密，基礎(chǔ)設(shè)施可以互聯(lián)互通，產(chǎn)業(yè)之間能夠有一個(gè)相對(duì)的分工，公共服務(wù)也有一個(gè)相對(duì)的協(xié)調(diào)，這些都是區(qū)域合作中的一個(gè)很重要的內(nèi)容。
今年把前海自貿(mào)區(qū)的發(fā)展目標(biāo)放在粵港澳大灣區(qū)這一概念里，實(shí)際是把前海放在了一個(gè)更寬的平臺(tái)，讓前海能發(fā)揮更大的作用。
在廣東省層面，馬興瑞代省長(zhǎng)剛剛在報(bào)告中也指出：在“更大力度統(tǒng)籌區(qū)域城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展”方面，報(bào)告提出要“提升珠三角優(yōu)化發(fā)展水平”，包括“推進(jìn)三大經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)深度融合”，“攜手港澳推進(jìn)珠三角世界級(jí)城市群和粵港澳大灣區(qū)建設(shè)”等。
而敏銳的東莞市政府也嗅到了機(jī)遇，在報(bào)告中說(shuō)：隨著粵港澳大灣區(qū)一體化進(jìn)程的加快，珠三角城市群正處于區(qū)域分工格局調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期。
周邊中心城市作為產(chǎn)業(yè)高地和創(chuàng)新中心，輻射帶動(dòng)能力日益增強(qiáng)。
東莞依托優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，正日益成為高端產(chǎn)業(yè)加速和產(chǎn)能擴(kuò)張的首選之地，迎來(lái)了新一輪產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的重大歷史機(jī)遇。
我們必須正視港珠澳大橋、深中通道開(kāi)通后發(fā)展格局的變化，以強(qiáng)烈的使命感和緊迫感，抓住這3—5年的窗口期，努力在新一輪產(chǎn)業(yè)發(fā)展中占據(jù)先機(jī)、贏得主動(dòng)。
在產(chǎn)業(yè)增量上，以最積極主動(dòng)的態(tài)度，騰挪發(fā)展空間，狠抓招商引資，集聚高端資源，引進(jìn)一批支撐城市未來(lái)發(fā)展的重大優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和先進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群。
不要忘了這一輪調(diào)控，政府明確指出：特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動(dòng)周邊中小城市發(fā)展。
東莞明顯趕了好機(jī)遇，華為終端等部門(mén)一搬到東莞，即成為當(dāng)?shù)丶{稅第一名。
另外，參照在城市發(fā)展方面先進(jìn)一步的長(zhǎng)三角來(lái)看：
2016年6月3日，國(guó)家發(fā)改委網(wǎng)站正式發(fā)布《長(zhǎng)江三角洲城市群發(fā)展規(guī)劃》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》)，《規(guī)劃》明確提出，到2020年，長(zhǎng)三角城市群基本形成經(jīng)濟(jì)充滿(mǎn)活力、高端人才匯聚、創(chuàng)新能力躍升、空間利用集約高效的世界級(jí)城市群框架，人口和經(jīng)濟(jì)密度進(jìn)一步提高，在全國(guó)2.2%的國(guó)土空間上集聚11.8%的人口和21%的地區(qū)生產(chǎn)總值。
規(guī)劃全文指出，上海全球城市功能相對(duì)較弱，中心城區(qū)人口壓力大。
與紐約、東京、倫敦等全球城市相比，上海城市國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和國(guó)際化程度不夠，落戶(hù)上海的世界500強(qiáng)企業(yè)總部?jī)H為紐約的10%，外國(guó)人口占常住人口比重僅 0.9%。
一般性加工制造和服務(wù)業(yè)比重過(guò)高，國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心功能建設(shè)滯后。
正是有了《規(guī)劃》，上海的人口增長(zhǎng)也被嚴(yán)格控制，到2020年上海僅有85萬(wàn)的人口增長(zhǎng)空間，而從2020年到2030年，上海的人口增長(zhǎng)空間被強(qiáng)行設(shè)定為0——因?yàn)?020年與2030年的人口規(guī)劃都是2500萬(wàn)。
2015年，上海常住人口罕見(jiàn)地出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，比2014年減少了大約11萬(wàn)人。
除了上海這個(gè)單核，長(zhǎng)三角城市群還將重點(diǎn)建設(shè)五個(gè)副中心級(jí)都會(huì)區(qū)。
五個(gè)都會(huì)區(qū)的勢(shì)力范圍已經(jīng)劃分完畢，分別如下：
南京都市圈：包括南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州三市。
提升南京中心城市功能，加快建設(shè)南京江北新區(qū)，促進(jìn)與合肥都市圈融合發(fā)展。
杭州都市圈：包括杭州、嘉興、湖州、紹興四市。
加快建設(shè)杭州國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)和跨境電子商務(wù)綜合試驗(yàn)區(qū)、湖州國(guó)家生態(tài)文明先行示范區(qū)。
合肥都市圈：包括合肥、蕪湖、馬鞍山三市。
發(fā)揮在推進(jìn)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)中承東啟西的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新資源富集優(yōu)勢(shì)，提升合肥輻射帶動(dòng)功能。
蘇錫常都市圈：包括蘇州、無(wú)錫、常州三市。
全面強(qiáng)化與上海的功能對(duì)接與互動(dòng)，加快推進(jìn)滬蘇通、錫常泰跨江融合發(fā)展。
寧波都市圈：包括寧波、舟山、臺(tái)州三市。
高起點(diǎn)建設(shè)浙江舟山群島新區(qū)和江海聯(lián)運(yùn)服務(wù)中心、寧波港口經(jīng)濟(jì)圈、臺(tái)州小微企業(yè)金融服務(wù)改革創(chuàng)新試驗(yàn)區(qū)。
關(guān)于人口增長(zhǎng)目標(biāo)，到2020年，長(zhǎng)三角城市群26市將增加大約1000萬(wàn)人口，但這一千萬(wàn)人口不再是流入超大城市與特大城市，而是引導(dǎo)人口向開(kāi)發(fā)區(qū)、郊區(qū)、重點(diǎn)小城鎮(zhèn)和臨滬城市分布。
2017年，我們更有理由等一個(gè)消息，就是：珠三角世界級(jí)城市群和粵港澳大灣區(qū)的國(guó)家規(guī)劃。
屆時(shí)，我們將更清楚深圳在未來(lái)城市群競(jìng)爭(zhēng)中的定位和周邊城市的分工。
房地產(chǎn)的發(fā)展也將沿軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局發(fā)展。
那時(shí)，將沒(méi)有臨深概念了，也沒(méi)有誰(shuí)拋棄深圳了，因?yàn)槌鞘械倪吔缯谙�，城市群時(shí)代已將到來(lái)!未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)不再是城市，而是要直接PK世界著名國(guó)際灣區(qū)：曼哈頓灣、舊金山灣和東京灣。
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