房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的重要性探討論文

　　本文旨在分析房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理，以目標(biāo)成本管理與傳統(tǒng)成本管理的區(qū)別為切入點(diǎn)，簡(jiǎn)要分析了應(yīng)當(dāng)如何建立房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理方面的要點(diǎn)問題，繼而在此基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理的運(yùn)用與調(diào)整，以供讀者參考指正。

　　房地產(chǎn)屬于高利潤(rùn)的行業(yè)范疇，但是在政策的宏觀調(diào)控之下，其利潤(rùn)空間不斷被擠壓。為了適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)成果，必須要實(shí)施目標(biāo)成本管理，準(zhǔn)確定位目標(biāo)利潤(rùn)，有選擇性地降低經(jīng)營(yíng)成本，全程落實(shí)，統(tǒng)籌兼顧，對(duì)出現(xiàn)超付或者未付差異的環(huán)節(jié)重點(diǎn)彌補(bǔ)與調(diào)整。

　　一、目標(biāo)成本管理與傳統(tǒng)成本管理的醫(yī)別分析

　　所謂的目標(biāo)成本管理，即是一種在企業(yè)既定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的基礎(chǔ)上，分解目標(biāo)成本，綜合考察評(píng)價(jià)的系統(tǒng)工作。其核心為管理，手段為核算，目的為效益，著眼于事前測(cè)定、事中控制、事后考核三個(gè)方面，旨在實(shí)現(xiàn)少投入，多產(chǎn)出的經(jīng)營(yíng)目的。其與傳統(tǒng)成本管理的最大匳別在于：目標(biāo)成本管理確定成本目標(biāo)的方法是“市場(chǎng)價(jià)格-期望利潤(rùn)”，價(jià)格視市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況而定，目標(biāo)利潤(rùn)則視行業(yè)財(cái)務(wù)狀況而定。傳統(tǒng)成本管理確定成本目標(biāo)的方法是“成本+利潤(rùn)率=產(chǎn)品價(jià)格”，難以貼近市場(chǎng)的需求，在應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方面缺乏靈活性，判斷有欠準(zhǔn)確。

　　二、建立房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理方面的要點(diǎn)問題分析

　　1.明確項(xiàng)目目標(biāo)成本建立的時(shí)間節(jié)點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)行目標(biāo)成本的設(shè)計(jì)工作，某一個(gè)具體的項(xiàng)目即是目標(biāo)成本的實(shí)際核算對(duì)象。目標(biāo)成本具備顯著的預(yù)測(cè)性特征，建議以設(shè)計(jì)方案作為時(shí)間節(jié)點(diǎn)的設(shè)定參考，因?yàn)榧榷ǖ氖┕�圖紙與設(shè)計(jì)方案原則上不會(huì)出現(xiàn)大的變動(dòng)，以其作為目標(biāo)成本管理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)會(huì)相對(duì)準(zhǔn)確一些�；�于控制前期費(fèi)用的重要目的，允許在項(xiàng)目立項(xiàng)之時(shí)便設(shè)定目標(biāo)成本，然而在后期需要及時(shí)調(diào)整。

　　2.建立反映市場(chǎng)變化與成本策略調(diào)整的機(jī)制當(dāng)前，我國(guó)政府部門對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度持續(xù)加大。在此背景之下，市場(chǎng)也必定會(huì)出現(xiàn)相應(yīng)的變化。整體而言，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出“剛性需求”的特征，然而在國(guó)家宏觀政策的調(diào)控之下，必須要建立并完善的能夠反映市場(chǎng)變化與成本策略調(diào)整的機(jī)制，以合理規(guī)避因市場(chǎng)變化而產(chǎn)生的成本風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.設(shè)定目標(biāo)成本

　　在土地正式掛牌拍賣之前，開發(fā)部門基本上能夠以規(guī)劃條件為參考，預(yù)判出土地的費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)拿下土地使用權(quán)之后，預(yù)算部門必須要參照項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與施工方案計(jì)算并設(shè)定工程的成本，財(cái)務(wù)部門需要對(duì)包括利息支出在內(nèi)的財(cái)務(wù)費(fèi)用進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，而銷售部門則主要負(fù)責(zé)在市場(chǎng)實(shí)況的基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目所能帶來的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)，繼而對(duì)銷售費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)。打造完善而系統(tǒng)的項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)體系，確保所設(shè)定的目標(biāo)成本和房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目維持一直，以開發(fā)成本為總綱，下設(shè)土地稅費(fèi)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、間接開發(fā)費(fèi)等子目錄，隨后把所預(yù)測(cè)得出的目標(biāo)成本全部進(jìn)行分門別類處理，詳細(xì)地記錄到目標(biāo)成本管理文件當(dāng)中。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理運(yùn)用與調(diào)整的重要性分析

　　1.運(yùn)用目標(biāo)成本管理

　�。�1）目標(biāo)成本管控主要由工程預(yù)算管理部門負(fù)責(zé)，工程預(yù)算管理部門針對(duì)工程款的支付情況進(jìn)行全面的審核。每筆工程款項(xiàng)在支付之后，工程預(yù)算管理部門均需要把該筆資金款項(xiàng)詳細(xì)地記錄到成本模塊或者是關(guān)系軟件系統(tǒng)當(dāng)中去，其主要涉及的資金款項(xiàng)包括配套設(shè)施費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等。

　�。�2）前期工程費(fèi)的錄入工作主要由前期開發(fā)部門完成，而財(cái)務(wù)部門則主要負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)部門以及管理費(fèi)用的錄入，同時(shí)完成會(huì)計(jì)核算的相關(guān)工作，分別記錄到相關(guān)的科目當(dāng)中去。

　�。�3）各個(gè)部門均需要對(duì)實(shí)際錄入成本進(jìn)行全面的對(duì)比，找出目標(biāo)成本與費(fèi)用累積金額的實(shí)際差距，明確實(shí)際成本是否大于目標(biāo)成本，如是，則需要找出具體的原因，重新對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整，但是前提是房地產(chǎn)企業(yè)的管理階層一致同意。

　�。�4）完成項(xiàng)目的結(jié)算工作之后，成本管理工作人員將實(shí)際結(jié)算成本和目標(biāo)成本進(jìn)行綜合性的對(duì)比分析，繼而根據(jù)對(duì)比分析的結(jié)果評(píng)估成本管理工作人員的業(yè)績(jī)，對(duì)相關(guān)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)深化，幫助發(fā)現(xiàn)成本控制當(dāng)中所存在的部分問題，進(jìn)而反映出企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的漏洞所在，完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理制度。

　　2.調(diào)整目標(biāo)成本

　　作為動(dòng)態(tài)性質(zhì)的成本模式，目標(biāo)成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家政策的調(diào)整以及市場(chǎng)形勢(shì)的變化進(jìn)行科學(xué)而合理的調(diào)整。筆者將在下文以開發(fā)進(jìn)度為參照，就房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本調(diào)控進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

　�。�1）房地產(chǎn)企業(yè)在通過合法的手段以及程序取得項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)之前，必須要根據(jù)土地拍賣的具體條件進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)，例如土地面積、土地容積率等，與市場(chǎng)的情況緊密結(jié)合，在對(duì)銷售進(jìn)行預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上完成利潤(rùn)預(yù)測(cè)的相關(guān)工作，最為可靠而準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)主要有相關(guān)稅費(fèi)與土地成本兩點(diǎn)。

　　（2）拿下項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)之后，落實(shí)項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，在立項(xiàng)的基礎(chǔ)上進(jìn)行更深層次的成本預(yù)測(cè)。因?yàn)樵撨^程的土地成本已經(jīng)基本確定下來，原則上不會(huì)出現(xiàn)太大的變動(dòng)，所以關(guān)于前期行政規(guī)劃費(fèi)用的預(yù)測(cè)結(jié)果是比較準(zhǔn)確的，可信度較高。

　�。�3）確定設(shè)計(jì)方案之后，進(jìn)行項(xiàng)目的配套費(fèi)用、建安費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等的二次預(yù)測(cè)工作。一般而言，施工圖紙與設(shè)計(jì)圖紙存在微小的差異是合理的，但是同樣需要進(jìn)行成本預(yù)測(cè)調(diào)整。在項(xiàng)目的開發(fā)期間，以實(shí)際發(fā)生的成本為指標(biāo)，控制目標(biāo)成本預(yù)測(cè)。若引起實(shí)際成本大于目標(biāo)成本的因素具有不可預(yù)見的特征，并且無法避免，那么可適當(dāng)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整，使其與實(shí)際成本相吻合。

　�。�4）成本效益原則是成本控制需要重點(diǎn)考慮的因素，實(shí)際上并非全部的成本差異以及成本變動(dòng)均需要對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整。筆者認(rèn)為，進(jìn)行目標(biāo)成本調(diào)整需要滿足如下的幾點(diǎn)條件：設(shè)計(jì)方案發(fā)生較大的更改與變動(dòng)；整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)出現(xiàn)明顯的變化，具有危及房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的可能性；房地產(chǎn)企業(yè)自身所設(shè)定的成本調(diào)整范圍被突破。一般而言，成本變動(dòng)的幅度介于成本預(yù)測(cè)比例的5%-8%之間可不進(jìn)行調(diào)整，大于8%才進(jìn)行調(diào)整，有助于保證房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理相對(duì)穩(wěn)定，避免造成意料之外的損失。

　　四、結(jié)語

　　綜上所述，筆者在此提出自身的觀點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理在對(duì)成本實(shí)現(xiàn)有效控制的基礎(chǔ)上，還可以起到兩點(diǎn)非常重要的作用，一是鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期比較長(zhǎng)，工程款項(xiàng)完全結(jié)清的難度也相對(duì)較大，采用目標(biāo)成本管理方法，在成本與收入的配比原則之下，目標(biāo)成本預(yù)測(cè)的結(jié)果準(zhǔn)確可信。二是房地產(chǎn)企業(yè)可借助目標(biāo)成本管理對(duì)土地增值稅清算的金額進(jìn)行綜合預(yù)測(cè)，防止出現(xiàn)“先征后退”的問題。簡(jiǎn)而言之，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施目標(biāo)成本管理，有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，強(qiáng)化管理人員的成本控制意識(shí)，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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