房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告范本
一、項(xiàng)目背景
1、項(xiàng)目名稱：××村城中村改造項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目)。
2、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)：
(1)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》
(2)《A市城市拆遷管理?xiàng)l例》
(3)《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》
(4)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》
(5)《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》
(6)《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》
(7)《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》
(8)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》
3、項(xiàng)目概況
地塊位置：四至范圍：東臨東儀路，西鄰首帕張村，南臨韋曲西街，北鄰張家村。本次規(guī)劃用地約為75畝，具體四至范圍及占地面積以實(shí)際測(cè)量成果表為準(zhǔn)。
2 )建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)：
土地面積： 75畝(17萬(wàn)平方米)
容積率：不高于3.5
開(kāi)發(fā)周期：
土地價(jià)格： 元/畝( ××市國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓起價(jià)) 建筑面積(預(yù)計(jì))：總建筑面積 17萬(wàn) ㎡ 。
3 )周?chē)h(huán)境與設(shè)施
(1)步行約10 分鐘可至××步行街廣場(chǎng)。
(2) 教育：三寶雙喜幼兒園、塔坡小學(xué)、××十三中，西部大學(xué)城。
(3)其它設(shè)施：中國(guó)銀行、陜西信合、中國(guó)工商銀行等;
華潤(rùn)萬(wàn)家大型超市;長(zhǎng)樂(lè)市場(chǎng)。
4 、項(xiàng)目SWOT分析
優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)
(1) 該項(xiàng)目地處××區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危苓叚h(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的居住區(qū)域。
(2) ××區(qū)近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。
(3) 南側(cè)××廣場(chǎng)的成功開(kāi)發(fā)，為該區(qū)域的房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。
(4) 周遍日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。
(5) 拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對(duì)該項(xiàng)目的資金流壓力有一定的緩解作用。
(6) 該項(xiàng)目規(guī)劃定位為××區(qū)小高層住宅小區(qū)，我公司在××開(kāi)發(fā)小高層的經(jīng)驗(yàn)可以為之借鑒。
(7) 我公司與××市及××區(qū)政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。
(8) 拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競(jìng)價(jià)成功創(chuàng)造了一定的機(jī)會(huì)。
二、市場(chǎng)分析
1 ××區(qū)概況
××區(qū)地處關(guān)中平原腹地，南依秦嶺，北鄰××，距××市中心僅8.7公里。總面積1578平方公里，人口98萬(wàn)，為西北第一大區(qū)。××山川平原俱備，氣候溫和，日照充足，環(huán)境優(yōu)美，水電充沛。××是中華民族的發(fā)祥地之一，這里曾是周、泰、漢、唐等十二個(gè)王朝的京畿之地，是世界著名四大文明古都之一。她以其悠久的歷史、燦爛的文化、優(yōu)美的名勝景觀和眾多的著名人物而享譽(yù)華夏，馳名中外。 ××山河壯麗，物華天寶。××是龍的傳人——中華民族的發(fā)祥地之一，她悠久而輝煌的歷史，孕育和弘揚(yáng)了中華民族的燦爛文化。古往今來(lái)，多少風(fēng)流人物墨韻××盡領(lǐng)風(fēng)騷寫(xiě)下不朽詩(shī)篇。××縣地處關(guān)中腹地，從東南西三面拱衛(wèi)××，是距××市中心最近。
2 ××區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
××區(qū)房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段：1988年至1995年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1995年至1999年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開(kāi)發(fā)逐漸興起。2001年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以舊城改造和××廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)為起點(diǎn)，掀起了××建設(shè)新一輪高潮。尤其是地改市后，××區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴(kuò)張，××區(qū)建設(shè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩者良性互動(dòng)，房地產(chǎn)場(chǎng)進(jìn)入有序發(fā)展時(shí)期。到目前為止，××區(qū)房地產(chǎn)業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務(wù)，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場(chǎng)體系基本建立。
---—從購(gòu)房能力看
伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上升到6028元。盡管去年房?jī)r(jià)漲幅較大，但消費(fèi)市場(chǎng)仍保持旺熱。
——從投資角度看
由于股市長(zhǎng)期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場(chǎng)的需求。目前通過(guò)按揭貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的比例為42%，年增幅達(dá)16%。
——從消費(fèi)結(jié)構(gòu)看
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費(fèi)群體逐步擴(kuò)大。據(jù)調(diào)查，××城一期95%以上購(gòu)房戶均為房改房換房。
——從需求關(guān)系看
根據(jù)城市總體規(guī)劃，單從住房需求分析，××區(qū)每年人口增長(zhǎng)拉動(dòng)的住房需求，加之城市外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。
3、主要項(xiàng)目分析
住宅小區(qū)詳細(xì)情況如表：
項(xiàng)目名稱 平均單價(jià)(元/㎡) 位置
××城
三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
(一)、拆遷成本分析
圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房(實(shí)驗(yàn)小學(xué)職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，
拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶)。其它房屋均為二——四層。
根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場(chǎng)核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營(yíng)性用房600平方米，合計(jì)住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨(dú)戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗(yàn)。
拆遷成本估算：
按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規(guī)定和拆遷補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告。
1、住宅：640元/平方米*(0.9+0.3+0.08+0)*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、經(jīng)營(yíng)性用房：640元/平方米*(0.9+1.5+0.3+0.45+2.7)*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附屬物(水、電、電話、空調(diào)以上其它)
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等：
34929平方米*48元=1676592元
6、搬家費(fèi)、臨時(shí)過(guò)渡費(fèi)等：
1)、搬家費(fèi)：
住宅：200戶*300元=60000元
經(jīng)營(yíng)性用房：9戶*500元=4500元
小計(jì)：64500元
2)、過(guò)渡費(fèi)：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個(gè)月=514935元
經(jīng)營(yíng)性用房：600平方米*16元/平方米*6個(gè)月=57600元
小計(jì)：632535元
其他費(fèi)用
3)、 管理費(fèi)，委托拆遷費(fèi)：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4)、 房屋拆遷評(píng)估服務(wù)費(fèi)費(fèi)：35000元
5)、 獎(jiǎng)勵(lì)：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有費(fèi)用小計(jì)：38533208元，折抵每平方補(bǔ)償金額為1103.18元。
按照A市人民政府令，對(duì)A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開(kāi)始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國(guó)城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強(qiáng)制拆遷基本停止。
1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
(二)建筑成本分析
對(duì)該宗地塊的建設(shè)規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點(diǎn)，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。
主入口設(shè)在東湖路兩棟網(wǎng)點(diǎn)之間，次入口設(shè)在 路靠近 小區(qū)的橋旁。沿建設(shè)東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計(jì)建筑面積：17906㎡。
地塊內(nèi)大致布置
一棟 15層29.4*13.8*15層;
一棟 12層29.4*13.8*12層;
三棟 12層40*15*12層;
一棟 15層40*15*15層;
占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡
總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%
總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17
高層均設(shè)計(jì)地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。
建設(shè)成本估算
(一)、工程前期費(fèi)：
1、拆遷成本
2、土地出讓金
3、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：61460㎡*50元/㎡=307.3萬(wàn)元
4、人防基金：配套建地下室
5、規(guī)劃技術(shù)服務(wù)費(fèi)：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬(wàn)元
6、墻改：61460*8=49.168萬(wàn)元
7、散裝水泥：61460*2=12.29萬(wàn)元
8、白蟻防治費(fèi)：61460*2=12.29萬(wàn)元
9、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：61460*2=12.296萬(wàn)元
10、施工圖審查：61460*1=6.15萬(wàn)元
11、防雷審查：61460*1=6.15萬(wàn)元
12、消防審查：
13、文物：0.2萬(wàn)元
14、規(guī)劃設(shè)計(jì)：10萬(wàn)元
15、建筑設(shè)計(jì)：2000*12+59460*30=180.78萬(wàn)元
16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬(wàn)元
17、測(cè)量定位：10萬(wàn)元
18、煤氣增容：2500元/戶
19、供水管網(wǎng)配套費(fèi)：20元/㎡
小計(jì)：627.93萬(wàn)元(18、19項(xiàng)代收代繳，未計(jì))
(二) 工程成本
1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬(wàn)元
2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬(wàn)元
3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬(wàn)元
4、電梯：9棟*50萬(wàn)元/棟=450萬(wàn)元
5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬(wàn)元
6、小區(qū)綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬(wàn)元
7、監(jiān)理費(fèi)：6337.66*1%=63.38萬(wàn)元
小計(jì)：7527.1萬(wàn)元
總計(jì)、8155.03萬(wàn)元
(三)項(xiàng)目費(fèi)用分析
依據(jù)比較定價(jià)和市場(chǎng)定價(jià)相結(jié)合的原則，就該項(xiàng)目的預(yù)算定價(jià)為：
小高層住宅1900元/㎡ 商鋪6000元/ ㎡ 地下車(chē)庫(kù)800元/㎡
銷(xiāo)售收入 住宅1900*56160=106704000
商鋪6000*5300=31800000
地下室4861*800=3888800
總計(jì)：142392800元
營(yíng)業(yè)稅及附加 142392800*5.5%=7831604
各項(xiàng)費(fèi)用 142392800*4%=5695712
總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費(fèi)用+土地成本
=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2
毛利潤(rùn)：銷(xiāo)售收入—總成本
=142392800-137103490.2
=5289309.8元
四、項(xiàng)目費(fèi)用分析結(jié)論
如土地掛牌競(jìng)價(jià)在五百二十八萬(wàn)以內(nèi)，該項(xiàng)目具有一定的利潤(rùn)空間，項(xiàng)目可行。如超出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大，項(xiàng)目不可行。
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