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物業(yè)管理費答辯狀
物業(yè)管理費是小區(qū)住戶想物業(yè)工作繳納的費用，如果雙方出現(xiàn)有不交費，或者亂收費現(xiàn)象，都可以書寫物業(yè)管理費答辯狀。以下是物業(yè)管理費答辯狀范文，請參考!
拒不交物業(yè)費 答辯狀(業(yè)主)【1】
被答辯人與答辯人等關(guān)于物業(yè)服務合同糾紛一案，現(xiàn)答辯人根據(jù)相關(guān)法律及事實答辯如下：
一、 天地人和物業(yè)公司未履行盛業(yè)家園《前期物業(yè)管理服務合同》約定的義務，業(yè)主拒交物業(yè)費合理合法
物業(yè)服務合同屬于雙務合同，在物業(yè)糾紛中，由于物業(yè)公司沒有履行合同或履行合同存在嚴重瑕疵，業(yè)主依合同法的規(guī)定，完全可以拒絕交納物業(yè)費依法對物業(yè)服務企業(yè)進行抗辯。
被告是盛業(yè)家園小區(qū)的業(yè)主，與開發(fā)商委托的物業(yè)服務公司—-天地人和物業(yè)管理有限公司簽訂的前期物業(yè)管理服務合同，約定合同期限為3年( 年 月 日 至 年 月 日)。
約定由天地人和公司負責小區(qū)的管理、房屋和公共配套設(shè)施的維護養(yǎng)護，負責小區(qū)內(nèi)所有綠化的維護和管理等也是事實，按理業(yè)主確實有繳納物業(yè)費的義務。
但是，由于物業(yè)公司沒有履行合同義務，使物業(yè)管理十分混亂，小區(qū)內(nèi)私搭亂建、公共綠地被損毀、侵占、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生惡劣、排水不暢、污水橫流，電梯不進行正常的維修使電梯帶病運行、時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全、小區(qū)治安案件頻發(fā)......業(yè)主多次向物業(yè)公司和有關(guān)部門反映，一直沒有得到解決，因此大部分業(yè)主由于物業(yè)公司的嚴重合同違約，根據(jù)合同法的規(guī)定，大部分業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)，拒交物業(yè)費，完全是情理中的事，是逼于無奈!合理合法。
被告認為:被告因為原告已經(jīng)構(gòu)成了根本違約，使合同目的無法實現(xiàn)，依法行使先履行抗辯權(quán)。
同時由于原告嚴重違約，原告已經(jīng)于 年 月 日被全體業(yè)主逐出盛業(yè)家園。
被告認為，本案爭議的焦點主要有三點：
一是被告與天地人和公司的《前期物業(yè)服務管理合同》是否有效，也即被告是否受天地人和公司合同的約束;
二是天地人和物業(yè)服務公司是否完全履行了合同義務，是否嚴重違約，進而業(yè)主能否行使先履行抗辯權(quán)。
三、約定的合同期限期滿后，業(yè)主是否繼續(xù)受《前期物業(yè)管理服務合同》的約束?
第一個焦點：玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與玉林市天地人和物業(yè)管理公司于2006年簽訂的《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》是否有效?
2011年玉林市住建委和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會的《答復意見》：“......而當前盛業(yè)家園就是因為規(guī)劃核實驗收沒有通過，所以......”證實，盛業(yè)家園至今沒有竣工經(jīng)驗收合格，違反了《中華人民共和國建筑法》“第六十一條建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;末經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
” 的法律強制性規(guī)定，而玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司不但把沒有末經(jīng)驗收的樓盤交付給業(yè)主的行為違法，而且把物業(yè)管理權(quán)交給沒有物業(yè)管理資質(zhì)的原告管理，違反了法律的禁止性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第第五十二條第五款的規(guī)定，《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無效合同。
第二個焦點：由于原告的物業(yè)管理權(quán)利來自玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的授權(quán)，但是《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》屬于無效合同，因此被告與物業(yè)公司簽訂“物業(yè)管理服務合同”自然無效。
同時，由于玉林市盛業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司選聘玉林市天地人和物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)服務合同，由于沒有到住房建委等行政主管部門備案，根據(jù)《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理條例》第三十六條的規(guī)定，也應該認定《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》無效，也就是說，原告與盛業(yè)家園所有業(yè)主簽訂的合同為無效合同，更為重要的是前面說過，由于物業(yè)公司沒有履行了合同義務，嚴重違約，進而業(yè)主根據(jù)合同法的規(guī)定完全可以行使先履行抗辯權(quán)，同時由于合同無效，業(yè)主還可以行使不安抗辯權(quán)。
第三個焦點：小區(qū)的物業(yè)管理，業(yè)主既可以自己管理，也可委托他人管理，《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》約定的合同期滿后，物業(yè)公司繼續(xù)收取業(yè)主的物業(yè)費就失去了合同依據(jù)和法律依據(jù)，業(yè)主當然可以不受《盛業(yè)家園前期物業(yè)管理委托合同》條款的約束。
二、 退一萬步說，即使合同有效或者雙方形成了事實上的物業(yè)管理關(guān)系，但由于物業(yè)公
司沒有提供服務或者提供的服務嚴重不符“合同”約定，業(yè)主基于最高院的司法解釋也可不交物業(yè)費，依法行使先履行抗辯權(quán)。
首先，業(yè)主提供了大量的證據(jù)已經(jīng)證明：物業(yè)公司沒有履行電梯維修義務，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》等規(guī)定，對共用部位及配套的設(shè)施、設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護和管理是物業(yè)服務管理的一項重要職責，被告與天地人和公司簽訂的“合同”也有此規(guī)定，物業(yè)管理公司有義務履行其對共用部位及配套設(shè)施、設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護和管理之職責，但是電梯長期帶故障運行，時常出故障，最長一次停運達時間一個多月時間、嚴重危及業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，物業(yè)公司不但嚴重法律的直接規(guī)定，同時物業(yè)公司構(gòu)成嚴重違約的行為。
其次，物業(yè)公司和業(yè)主是平等主體關(guān)系，在實際履行中應是物業(yè)公司先履行服務管理義務，業(yè)主后按約定繳納物業(yè)費，先服務后收費，而不是不服務也收費，服務不符合約定也收費，業(yè)主提交的大量的證據(jù)證明。
本案中，天地人和公司事實上明顯未提供符合行業(yè)標準的服務，比如被告自己花費修理電梯、自己交電梯費，物業(yè)公司還偷拆、強拆業(yè)主的水表、停止供水，不但造成業(yè)主的經(jīng)濟損失、給生活帶來嚴重不便。
由于天地人和公司對小區(qū)的管理服務嚴重不負責任，致使小區(qū)內(nèi)綠地被嚴重損毀，私搭亂建現(xiàn)象比比皆是，......因此原告不是一般的違約，而是嚴重違約，業(yè)主在物業(yè)公司未履行約定義務或履行有嚴重瑕疵時，根據(jù)合同法第六十七條之規(guī)定，業(yè)主有權(quán)拒絕其履行交費的要求，合法地行使先履行抗辯權(quán)。
最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)第6條規(guī)定“經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
”因此，判斷業(yè)主拒交物業(yè)費的抗辯是否系“正當理由”是本案審查的重點。
被告認為，物業(yè)費在形式上表現(xiàn)為業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)所提供服務所支付的對價，是全體業(yè)主享受物業(yè)服務的物質(zhì)基礎(chǔ)，如果允許物業(yè)公司不提供服務和服務低劣也可以收取服務費，在業(yè)主行使先履行抗辯權(quán)后，物業(yè)公司變本加厲地不履行合同，最后借助司法權(quán)力強迫業(yè)主就范，讓不法物業(yè)公司獲取非法利益，如果法院不全面查明案件事實，簡單地支持物業(yè)公司的無理要求，是不利于業(yè)主公共利益的保護的，不得作為弱勢群體的業(yè)主的利益的保護，也是十分不公平的，因此，我們廣大業(yè)主不希望法庭偏頗那一方，但請法庭認真審查業(yè)主的抗辯事由、業(yè)主不交納費的真實原因、業(yè)主的先履行抗辯是否正當和合理?對物業(yè)服務企業(yè)拒不履行物業(yè)服務合同條款，是否存在履行合同存在重大瑕xiá疵cī?作出一個正確的評判!
三、被答辯人沒有履行物業(yè)服務合同的義務，無權(quán)要求原告支付物業(yè)費。
1.根據(jù)合同相對性原則，原告只有履行了合同中約定的服務，才有權(quán)要求原告履行付費。
然而原告沒有舉證證明自己履行了合同義務，應承擔舉證不能的法律后果，因此可推定原告并沒有履行合同義務。
2.實際上原告也沒有履行合同義務：
�、佟》课萋┯�、管理混亂，垃圾清理不及時，衛(wèi)生無人打掃。
亂擺的小區(qū)攤子、一天到晚都在播放的聲音，一樓汽車的亂停放
�、凇≌加眯^(qū)維修基金帳目。
�、邸∏终急緦儆诎ū桓嬖趦�(nèi)的小區(qū)業(yè)主的費用。
根據(jù)《物權(quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，所以小區(qū)公共區(qū)域的經(jīng)營性收入，如電梯出入口的廣告費用，小區(qū)里的廣告費，(如：橫幅，LED廣告牌，汽車出入拿的廣告卡，等等，)歸全體業(yè)主所有，比如：教育中路門口的燒烤攤一年交的場地占用費，小區(qū)里停車位收費呢。
�、堋≡嬷话才帕硕畞韨�保安同志穿著保安服坐在小區(qū)停車場出入口發(fā)放門卡，小區(qū)停車場有二個出入口，而小區(qū)的進出口卻四通八達，二十個保安只是坐在停車場出入口三班倒，二樓只安排一個保安三班倒。
未有正式的保安隊伍，安全問題嚴重失控，已發(fā)生多起入戶盜竊和物品，車輛丟失案。
⑤ 小區(qū)消防通道長期被車輛停放而無人管理，小區(qū)內(nèi)隨意施工和維修養(yǎng)護不當，造成小區(qū)業(yè)主出入不便，小區(qū)環(huán)境臟亂差，業(yè)主們?nèi)虩o可忍，為此多次口頭及書面要求物業(yè)公司整改，但物業(yè)公司卻一拖再拖，從未有過整改。
業(yè)主曾于2009年8月1號進行過維權(quán)，但物業(yè)公司依然如故管理。
業(yè)主已經(jīng)明確提出了保安人數(shù)的具體數(shù)字，物業(yè)公司如否認，就應由物業(yè)公司提供其聘請保安的合同、支付工資等情況的證據(jù)，如物業(yè)公司不能提交或者拒絕提交則應由物業(yè)公司承擔舉證不能的法律后果。
三、業(yè)主是否應承擔的違約責任――滯納金問題
如果上述物業(yè)“合同”有效，由于合同由物業(yè)公司提供的格式合同，當中約定的滯納金條款，由于原告方?jīng)]有履行說明義務，根據(jù)合同法“第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。
同時，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》第29條規(guī)定：“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的‘過分高于造成的損失’”。
該條對何謂“過分高于造成的損失”進行了明確規(guī)定，顯然，本案“合同”中約定的日千分之三的滯納金比例過高，法院應當按業(yè)主的請求予以調(diào)整，駁回原告的有關(guān)滯納金的請求。
更為重要的是，出現(xiàn)業(yè)主拒交物業(yè)費完全是由于物業(yè)公司違約行為造成，業(yè)主是行使正當?shù)目罐q權(quán)，因此業(yè)主不應承擔違約責任，違約金是懲罰違約的行為，因此業(yè)主不應承擔違約金損失的義務。
四、答辯人訴求的物業(yè)費中部分既不合理，也不合法。
�、佟≡嬖V稱水費、垃圾費代理相關(guān)單位收取，但沒有相關(guān)單位的委托書。
因此是無效代理，被告有權(quán)不予承認。
而且水費也不是原告代業(yè)主交納的，而是開發(fā)商。
�、凇「鶕�(jù)《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第四條(即住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位對所開發(fā)的住宅小區(qū)質(zhì)量負最終責任，不得將工程質(zhì)量不合格或配套不完善的房屋交付使用。
)，而工程質(zhì)量是否合格或配套是否完善的主要依據(jù)是是否通過綜合驗收。
由于盛業(yè)家園小區(qū)并沒有通過綜合驗收，雖然住宅已實際交付使用，但由于公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施全部沒有通過驗收時至今日也沒有交付使用。
因此根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十二條(即已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位交納)之規(guī)定，對于物業(yè)費中包含的公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施部分應由開發(fā)商承擔，而不是包括被告在內(nèi)小區(qū)業(yè)主。
③ 對于2011年1月前發(fā)生的物業(yè)收費已過訴訟時效，
綜上所述，請求法院依法駁回原告的訴訟請求。
物業(yè)管理合同糾紛民事答辯狀【2】
答辯人：
地 址：
電 話：
答辯人就物業(yè)管理合同糾紛一案提出答辯如下：
1、起訴狀所述“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關(guān)費用”，這與事實不符，答辯人不同意這樣的說法，事實是這樣的：
原告沒有按約履行合同在先。
合同第1頁第一條甲方權(quán)利義務中明確寫明“根據(jù)本協(xié)議對房屋共用部位、共用設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進行維護、修繕、服務與管理”，合同第3頁第二條對共用部位和共用設(shè)施做了解釋，包括樓梯間和綠地。
而本人所居住的XX花園X號樓南面的公共綠地已成天然的停車場(照片為證)，經(jīng)多次想物管反應，未果。
其次，本人所居住的X單元，從上至下多處樓梯間墻面損壞(照片為證)，尤其本人居住的X樓，門前墻壁毀壞嚴重，已有2年多的時間，期間數(shù)次向物管反映，未果。
以上事實表明，本小區(qū)物管沒有按約履行合同在先，而不是“原告按約履行了合同，被告卻沒有按合同約定給付相關(guān)費用”。
2、事實并非原告起訴狀所述“經(jīng)催要未果”。
今年，在原告起訴前曾上門要過物業(yè)管理費，前后一共3次，有兩次有同一負責人在場(據(jù)了解是X主任)，從第1次物管上門收費從起，本人及家人就向其反映四條同樣的問題，：一是門口的樓梯間兩年多無人維修;二是車庫門前不時有汽車甚至是非小區(qū)業(yè)主的外地牌照汽車亂停亂放，多次是本人停在花錢購置的車庫的汽車不能出庫，耽誤本人及家人的時間;三是本人車庫門前衛(wèi)生狀況太差，雜草叢生，無人問津;四是車庫門前有相鄰飯店私搭亂建的出煙通道損壞，夏天惡臭嚴重，不能靠近。
來訪的物管人員也做了記錄，本人要求原告當庭提供訪談記錄。
本人清楚的記得，第3次物管到訪后，本人明確表明，只要解決上述問題，本人立刻繳費。
但時隔1個多月，物管沒有任何答復，連起碼的舉手之勞拔草也沒有兌現(xiàn)，足以表明物管沒有解決問題的誠意，而不是起訴狀所說的“經(jīng)催要無果，無奈訴至法院”。
此外，在毫無溝通的前提下，一紙訴狀將本人告至法院，本人及家人極不不贊成物管的這種做法，保留提出異議的權(quán)利。
3、對于XX物業(yè)的管理水平和資質(zhì)，本人提出疑義。
理由如下：一，每次，本人遇到汽車停在車庫不得出去的情況，均會找到值班保安，遇到素質(zhì)差的保安，答復“汽車出不來，我也沒辦法啊，我也不知道是誰家的車”;有時“幸運”，碰見素質(zhì)高的值班保安，責任心強，但也只能到樓下叫喊“誰家的車”種種，并不能快速解決問題。
隨后，本人也向保安建議，要在門口進行出入車輛登記，起碼記錄車牌號以及車輛歸屬業(yè)主的住址、電話。
可至今，“無主車”的事件還是時有發(fā)生。
二，就是眼前是事情了。
本應訴通知書等文件的快遞上，居然寫錯了業(yè)主的電話號碼。
這對于“做最有潛力的物業(yè)管理企業(yè)”的XX物業(yè)管理有限公司，差距太大。
本次快遞上的郵戳是8月15日，時逢全家人出去旅游，8月12號下午出發(fā)，直至21日(周日)晚11時才到家。
昨天，也就是22日中午11時20分左右，法院X法官上門說找業(yè)主，請下午2點30分在法院東門口等。
直至昨天下午2點30分，本人才看見通知書，試問，如果本人旅游回來再晚兩天，貴方如何通知!為便于管理，物管應該對業(yè)主的資料有起碼的了解、收集、掌握、存檔，以便及時通知業(yè)主有關(guān)事項，而且，物業(yè)管理合同上，物管公司的義務里也明確寫明“建立健全的物管管理檔案資料”。
三，在物管第3次上門收費之后的一個深夜我家被盜，經(jīng)濟和精神都受到較大損失，感覺住在這個小區(qū)不安全，隨后便在XXX派出所報了案。
同時找到物管想看監(jiān)控，幫助公安破案，物管說監(jiān)控不帶紅外線功能，夜間不起作用，還說正在和開發(fā)商交涉，請問1個多月過去了，有結(jié)果沒有。
四，小區(qū)里大多數(shù)面朝西的門面房都開了后門，直接影響小區(qū)的安全，還有小區(qū)亂停車的問題，請問物管作何解釋。
合同第4頁，對物管的服務質(zhì)量，包括房屋外觀、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、車輛停放秩序等有明確的要求，請問，物管做的如何。
合同對雙方都有約束，我們不是只有交錢的義務，也有享受服務的權(quán)利，不談優(yōu)質(zhì)服務，起碼是合同規(guī)定的;物管不是只有收費的權(quán)利，也有按合同履行服務的義務。
基于上述理由，本人要求原告XX漣水縣物業(yè)管理公司撤銷將本人列為被告，同時對本人曾三次向上門收費物管人員提出的要求做出答復。
此致
XX人民法院
答辯人：
物業(yè)服務合同糾紛答辯狀【3】
答辯人：張XX，女，1xXX年XX月XX日出生，住廣州市XX路3XX號B附樓1xA。
被答辯人：XX物業(yè)管理有限公司，住所地：深圳市XX區(qū)振華路XXX大廈XX樓。
法定代表人：XXX。
答辯人與被答辯人物業(yè)服務合同糾紛一案，針對被答辯人的起訴，現(xiàn)提出如下答辯意見，望合議庭予以采信：
一、被答辯人主張的物管費缺乏依據(jù)
1、答辯人與被答辯人之間不存在物業(yè)服務合同關(guān)系
廣東XX大廈業(yè)主委員會與被答辯人簽訂原《物業(yè)服務合同》的合同期限自xxxx年x月2x日起至xxxx年x月25日止，該合同期滿后既未自動續(xù)期，雙方至今也未簽訂新的《物業(yè)服務合同》。
這一事實在被答辯人的《民事起訴狀》中已得到確認。
2、期滿后的原《物業(yè)服務合同》因大多數(shù)業(yè)主對其履行存在較大異議而不自動續(xù)期一年并已解除
廣東XX大廈B附樓大多數(shù)業(yè)主對原《物業(yè)服務合同》的履行存在較大異議，于xxxx年x月25日原《物業(yè)服務合同》期滿后遂不同意續(xù)簽并要求更換物管公司，被答辯人在《民事起訴狀》中陳述廣東XX大廈B附樓業(yè)主“對原告(被答辯人)按原物業(yè)服務合同提供的物業(yè)管理未提出任何異議”與事實嚴重不符!大多數(shù)業(yè)主因物管公司退出小區(qū)一事與被答辯人進行過多次交涉，但被答辯人堅持不同意退出，后業(yè)主們就此問題多次投訴至華樂街道辦事處，華樂街道辦事處也曾多次組織業(yè)主們與被答辯人進行協(xié)調(diào)，最終也未解決問題。
根據(jù)合同約定，期滿后的原《物業(yè)服務合同》因存在較大異議而不自動續(xù)期一年并已解除。
原《物業(yè)服務合同》第二十八條規(guī)定：“本合同期滿后一個月內(nèi)，雙方對本合同履行無異議的，本合同繼續(xù)自動續(xù)期一年。
雙方如有異議的，本合同解除。
”可見，原《物業(yè)服務合同》簽訂雙方已事先書面約定合同自動續(xù)期一年的條件，即原《物業(yè)服務合同》履行不存在異議才自動續(xù)期一年。
而現(xiàn)在大多數(shù)業(yè)主拒絕續(xù)簽及積極投訴等行為已明確表示對合同履行存在諸多異議，原《物業(yè)服務合同》應根據(jù)合同約定不自動續(xù)期一年并已經(jīng)解除。
退一萬步講，即使自動續(xù)期，續(xù)期1年時至xxx1年x月25日就已期滿，被答辯人也無權(quán)據(jù)此再主張合同期滿以后的權(quán)利。
3、被答辯人的所謂“事實物業(yè)服務”屬違法的強行服務
原《物業(yè)服務合同》已于xxxx年x月25日期滿，但被答辯人拒絕退出廣東XX大廈B附樓，非法霸占B附樓物業(yè)兩年多，強行向業(yè)主提供事實服務，強迫業(yè)主接受他們不合理的物業(yè)費等費用，拒絕接受業(yè)主對他們的服務監(jiān)督，從根本上無視業(yè)主的合法權(quán)利，侵犯了業(yè)主自由選擇其他物管公司的權(quán)利。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“物業(yè)服務合同的權(quán)利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關(guān)系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權(quán)利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。
”被答辯人以單方、強行提供的所謂“事實物業(yè)服務”起訴答辯人，法院應當予以駁回。
另外，被答辯人強行服務的行為嚴重違反了《合同法》和《民法通則》等法律規(guī)定。
被答辯人同業(yè)主、業(yè)主委員會在法律地位上完全平等，二者是以物業(yè)服務為標的的委托合同法律關(guān)系：業(yè)主或業(yè)主委員會委托被答辯人為其提供物業(yè)服務、并向其支付相關(guān)勞務費用的簡單民事法律關(guān)系，其適用《合同法》和《民法通則》等相關(guān)基本法律。
就《合同法》具體而言，《合同法》第三條規(guī)定：“合同當事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強加給另一方。
”第四條規(guī)定：“當事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預。
”即合同當事人有權(quán)選擇訂立對象，有權(quán)選擇訂立或不訂立合同，任意一方不得強行要求對方接受要約，不得強行要求對方履行無法律依據(jù)的義務。
同時，《合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。
”在事實合同成立的要件上，《合同法》要求“對方接受”，“對方接受”的前提是愿意，雙方“合意”是事實合同的基礎(chǔ)。
而事實上被答辯人所謂的“事實物業(yè)服務”自始至終未得到多數(shù)業(yè)主的“愿意”。
所以，被答辯人無權(quán)通過單方、強行的所謂“事實物業(yè)服務”來要求答辯人繳納物管費。
二、被答辯人主張的物管費收取標準缺乏依據(jù)
1、答辯人與被答辯人雙方未約定物管費收取標準
《物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
原《物業(yè)服務合同》中關(guān)于物管費收取標準的約定因原《物業(yè)服務合同》期滿不續(xù)期而無效，且原合同雙方無簽訂新的《物業(yè)服務合同》，至今被答辯人就物管費收取標準并未與廣東XX大廈業(yè)主委員會或業(yè)主達成一致意見，更未在有效合同上明確約定，被答辯人根據(jù)已期滿未續(xù)期的原《物業(yè)服務合同》來確定收取標準，違反了上述規(guī)定。
2、被答辯人主張的物管費收取標準未經(jīng)物價局核定、備案
廣州市物價局于xxxx年2月3日曾經(jīng)就B附樓的物管費問題發(fā)出了一份整改通知書，要求“B附樓住宅物業(yè)服務收費標準由越秀區(qū)物價局核定或由業(yè)主與物管公司在物業(yè)服務合同中約定”。
廣東XX大廈業(yè)主委員會與被答辯人自xxxx年x月2x日始不存在物業(yè)服務合同關(guān)系，業(yè)主與被答辯人也一直無法達成一致意見，據(jù)此B附樓的物業(yè)服務收費標準應由越秀區(qū)物價局核定，但被答辯人一直未辦理核定、備案手續(xù)，在本案中也未提供這方面的相關(guān)證據(jù)。
3、被答辯人的物管收費與服務水平不符合相適應的原則
《物業(yè)管理條例》第三十六條第一款規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。
”《廣東省物價局、廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于物業(yè)服務收費管理辦法》第四條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。
”同時，根據(jù)xxxx年度廣州市住宅物業(yè)服務收費政府指導價基準價，一級物業(yè)服務的基準價(有電梯)為1.x元/平方米·月，可以上下浮動的幅度為15%，即在1.45至1.xx元/平方米·月之間，而被答辯人主張的物管費標準為14.x5元/平方米·月，將近政府指導價標準的1x倍!被答辯人向業(yè)主主張超高標準的物管費，卻并未提供符合相應服務水平要求的物業(yè)服務，從B附樓的現(xiàn)有居住環(huán)境也完全看不到有這么高標準的物業(yè)配套服務。
答辯人的房屋經(jīng)常出現(xiàn)沒有電和漏水等問題，當答辯人向被答辯人反映時，被答辯人聲稱：14.x5元有14.x5元的服務，x元就只有x元的服務。
被答辯人主張高額的物管費卻不提供符合相應服務水平要求的服務，對業(yè)主的合理要求置之不理，其行為明顯嚴重違反了上述規(guī)定，也侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。
三、被答辯人主張的滯納金缺乏依據(jù)
本案答辯人與被答辯人之間不存在物業(yè)服務合同關(guān)系，更未對“未按時繳納的物業(yè)服務費用，每天收取x.5‰的滯納金”進行約定。
同時，被答辯人據(jù)以的原《物業(yè)服務合同》已期滿并且期滿后其強行提供的物業(yè)服務嚴重違反原《物業(yè)服務合同》約定及法律規(guī)定。
此外，《物業(yè)管理條例》等法律對就拖欠物管費是否支付滯納金也并沒有規(guī)定，并且本案主張的滯納金也明顯高于中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)同期同類貸款利息的標準。
因此，本案被答辯人滯納金的主張缺乏合同和法律的依據(jù)。
四、答辯人實際上已按照較高標準繳納了物管費
雖然答辯人一直要求被答辯人于原《物業(yè)服務合同》期滿后退出廣東XX大廈B附樓且不滿意被答辯人強行提供的物業(yè)服務，雙方也未約定物管費的支付標準和支付方式。
但善良的答辯人自xxx1年5月起至xxx2年x月止，還是按照x元/平方米·月的較高標準(約政府指導價標準的4倍)向被答辯人支付了物管費。
而被答辯人竟然還無理起訴答辯人，為此，答辯人保留要求被答辯人返還已繳納的物管費的權(quán)利。
被答辯人主張答辯人拖欠物管費缺乏事實和合同及法律依據(jù)，并且其提交的欠費清單中也未扣減答辯人xxx2年x月份已繳納的金額，被答辯人訴訟請求的物管費金額本身就存在計算錯誤。
綜上所述，鑒于被答辯人提供物業(yè)管理服務、收取物管費及其標準無任何依據(jù)，答辯人無需支付被答辯人主張的物管費及滯納金。
相反，被答辯人強行提供的物業(yè)服務直接違背了包括答辯人在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)主的意愿并嚴重損害了大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，答辯人保留要求被答辯人返還已繳納物管費的權(quán)利，并懇請法院依法駁回被答辯人的訴訟請求，以維護答辯人的合法權(quán)益!
此致
廣州市越秀區(qū)人民法院
答辯人：張XX
代理人：于xx、余xx
xxx年XX月XX日
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